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河南省宜阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宜民二初字第68号 原告：洛阳祥发置业有限公司。 法定代表人：赵伟涛，总经理。 委托代理人：彭泽容，该公司法律顾问。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为提起反诉。 委托代理人：赵崇安，该公司职工。一般代理。 被告：殷婷，女，汉族，1991年3月23日生。 委托代理人：殷站柱，男，汉族，1951年10月3日生。系被告殷婷父亲。特别授权代理，即代为承认诉讼请求，进行和解、调解，代为提起上诉、反诉等。 委托代理人：姚虎林，男，汉族，1971年3月20日生。系被告殷婷姨父。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为提起上诉、代领法律文书等。 原告祥发置业有限公司（以下简称祥发公司）诉被告殷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告祥发公司委托代理人彭泽蓉、赵崇安，被告殷婷委托代理人殷站柱、姚虎林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告殷婷于2010年12月10日以264625元的价格购买原告祥发公司开发的宜阳县盛世豪园4单元401号建筑面积为151.22㎡的商品房一套，原告祥发公司向被告殷婷交付房屋后，被告殷婷在使用过程中，自认为其购买的该套房屋有质量问题，于2013年6月向原告祥发公司提出退房。无奈，原告祥发公司以现市场商品房价格即393170元对被告殷婷予以退房，并对被告殷婷要求的装饰装修给予180440元的高价补偿，两项共计573610元。截止2013年9月26日原告祥发公司陆续向被告殷婷支付了483160元退房款项，被告殷婷保证于2013年10月11日前搬出盛世豪园4-401号房屋，在向原告祥发公司交钥匙时领取剩余退房款项。但到期后，被告殷婷并未搬出。原告祥发公司多次催促，被告殷婷家人一直居住使用该房拒不搬出，严重影响了原告祥发公司对该房屋的处置。故原告祥发公司诉入本院，请求依法判令：1、被告殷婷立即搬出宜阳县盛世豪园4单元401号房屋，将该房屋（含装饰装修）交付原告祥发公司；2、被告殷婷自2013年10月12日起至实际搬出向原告祥发公司交付该房屋（含装饰装修）之日止每天承担100元的房屋使用费暂计24000元；3、被告殷婷承担使用该房屋期间的水、电、暖、物业费等费用暂计3000元；4、被告殷婷自2013年10月12日起至实际搬出向原告祥发公司交付“盛世豪园”4-401号房屋之日止每月向原告祥发公司赔偿损失14340.25元（截止2014年8月12日损失暂计143400.25元）；5、本案诉讼费由被告殷婷承担。 被告辩称：一、被告殷婷和原告祥发公司签订的商品房买卖合同上写的交房时间是2011年3月份，但实际交房时间是2012年6月份，违约交房时间一年零三个月。二、2012年8月，被告殷婷和家人发现房屋质量存在严重问题，客厅房屋出现三道长分别是6.5米、3米、4.8米、宽约1公分的裂缝，还有数条短裂缝，客厅屋顶中间下躺5公分（可以随时测验），阳台屋顶有2㎡左右，脱落沙、石子和五楼通透，至今仍在。被告殷婷和家人因此和原告祥发公司交涉，原告祥发公司久拖未决，后经省市房屋建设部门勘验，得出确系质量问题，并限期原告祥发公司整修该房屋。2013年3月初，原告祥发公司在被告殷婷和家人不断催促下，不得已开始整修，把被告殷婷家屋顶磨开10个地方，阳台凿开后，不再修理。被告殷婷父亲在外地干活回家后看到这种情况，想到自己一辈子积攒几十万元买下的破房（此房首付是被告殷婷父亲出的，还贷也是被告殷婷父亲还的，实际上是被告殷婷父亲的房子），恼怒万分，气堵胸口，晕倒在地。被告殷婷给其父亲送到洛阳市东方医院，洛阳市东方医院治不了，又转到三院，住院一个半月，心脏植入两个支架。期间，被告殷婷和家人不断和原告祥发公司交涉医疗赔偿事宜。2013年6月11日，被告殷婷和其父亲在宜阳县城建局赵菊平的办公室和原告祥发公司、华盛建设集团有限公司达成协议。华盛建设集团有限公司赔偿被告殷婷父亲医疗费三万元，包含在180440元的装修款内。现在被告殷婷父亲生病已没有劳动能力，每月吃药花费2000多元，被告殷婷母亲在这件事中受到原告祥发公司恐吓、威胁、殴打、伤害、导致精神不正常。被告殷婷弟弟15岁，妹妹20岁，一个高中生，一个初中生，被告殷婷刚生完孩子无工作，一家人生活陷入困境，这都是原告祥发公司所致。为此，被告殷婷要求原告祥发公司赔偿被告殷婷父亲后期治疗费、生活费等各项费用八十万元。三、退房协议书，赔偿及退款由丙方（华盛建设集团有限公司）负责。第一条第六项，以上各项款到位后，房产归丙方所有。被告殷婷父亲医疗费丙方拿出3万元，丙方有该房屋的处置权，乙方只收钱、恐吓、打人。现在丙方不与被告殷婷交涉，乙方（祥发公司）却来要房，没有道理。保证协议写的是2013年10月11日让被告殷婷搬出物品，但这一天至2013年12月1日没任何人给被告殷婷谈退款之事。2013年12月2日，原告祥发公司派三人到被告殷婷家，说原告祥发公司已于2013年8月份把被告殷婷的住房卖给他们，他们拿有原告祥发公司的手续。被告殷婷认为，被告殷婷家的退房程序还没走完，怎能一女许两家。2013年12月10日，原告祥发公司派人烧了被告殷婷家的门，又在门外墙上和电梯内写满谩骂被告殷婷和家人的话，房门口又放花圈两个，严重影响被告殷婷和家人的生活，使被告殷婷和家人的身心受到极大的打击。被告殷婷为此打电话给原告祥发公司魏会计，魏会计说原告祥发公司和派出所联系过，派出所默许的。 被告殷婷报警没有下文。2013年12月29日，原告祥发公司又派人到被告殷婷家，把被告殷婷和其父母架到电梯和步梯进行毒打，其中一人用匕首刺伤了被告殷婷母亲的手和胳膊。报警后，派出所把人强行带走。四、按国家法规和政策，购买一套住房时银行可贷款70%，首付30%即可，优惠利率七折。由于购买原告祥发公司房子的原因，再购住房时，首付上升到60%，只能贷款40%，被告殷婷借钱还得付利息，加上银行还息等，买房至少多出十五万元。五、协议书上面没有门窗、木工装修以及修房费用。在达协议时被告殷婷已付过钱，当时没算。因乙方和丙方说装上再算。这些钱被告殷婷付过后也要不回来，共计产生费用有23万元。法律规定交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，退房可以，前提是被告殷婷父亲因房治病后期费用要赔偿，协议后的装修费用要赔偿，再次买房多出费用要赔偿，另赔偿被告殷婷和其家人精神损失10万元。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：第一组，商品房买卖合同。用以证明，被告殷婷于2010年12月10日以264625元的价格购买原告祥发公司开发的宜阳“盛世豪园”1号楼4单元401号商品房。第二组，退房协议书。用以证明，被告殷婷自认为购买的房屋有质量问题，向原告祥发公司提出退房；被告殷婷提出的退房条件是按现价支付退房款393170元及装饰装修费等所有费用180440元，共计573610元；被告殷婷在接到退房款393170元15天内负责将装饰装修明细外的所有物品搬离完毕；被告殷婷房内的装饰装修也属于退回房屋的组成部分，应完好无损交付给原告祥发公司。第三组，收条5份。用以证明，截止2013年9月26日被告殷婷及其父亲共收到原告祥发公司退房款共计488610元。第四组，保证协议。用以证明，被告殷婷保证于2013年10月11日将所有物品搬离宜阳“盛世豪园”1号楼4单元401住房，在被告殷婷向原告祥发公司交付退房钥匙的同时，原告祥发公司向被告殷婷支付剩余款项。第五组，通知照片3张、短信照片1张。用以证明，原告祥发公司多次催促被告殷婷搬离宜阳“盛世豪园”1号楼4单元401房屋并领取剩余款项；原告祥发公司多次向被告殷婷阐明不搬出所退房屋会给原告祥发公司造成损失的后果，被告殷婷置之不理。第六组，宜阳“盛世豪园”电费发票5份。用以证明，原告祥发公司一直代缴着宜阳“盛世豪园”所有业主自家的电费及公用电费。第七组，宜阳“盛世豪园”小区业主交费明细表11份。用以证明，截止到2014年7月份被告殷婷及家人一直拖欠垃圾清运费55元、公用照明费33元、自用电费1743元未交。第八组，借款协议书一份、通知两份、汇款凭证四份、收据记账联两份。用以证明，原告祥发公司是借别人的600000元款项陆续延期专门支付被告殷婷退房款；原告祥发公司所借的退房款每月需支付25‰利息。第九组，利息支付单10份。用以证明，被告殷婷拒不搬出所退房屋，导致原告祥发公司不能及时变现，造成原告祥发公司每月损失15000元，自2013年10月12日至2014年8月12日共计150000元（其中退房款共计573610元每月的利息就高达14340.25元即造成原告祥发公司每月的损失为14340.25元，自2013年10月12日至2014年8月12日共计143402.5元）。 对原告提交的上述证据，被告殷婷发表以下质证意见：对第一组证据，真实性没有异议。对第二组证据，原告祥发公司所说不是事实。被告殷婷有洛阳市规划设计公司的处理意见证实原告祥发公司房屋确有质量问题，有些问题现在还存在。按退房协议书房屋应由丙方处置，被告殷婷现在不与原告祥发公司协议这个问题，原告祥发公司告被告殷婷没有道理。对第三组证据，2013年6月8日领的是医疗费，不是退房款。其他没有异议。对第四组证据，这是在房屋有质量问题以后，找不到原告。为了慰勉损失，找到有关部门才签订这份协议。这份协议是被告殷婷无奈之下签订的，不是被告殷婷的真实意思表示，部分内容有效力，部分内容没有效力。对第五组证据，不是原告祥发公司多次催促被告殷婷搬离，而应改成原告祥发公司采取恐吓、谩骂等方式强制性叫被告殷婷搬离，对剩余款项不提，而且对被告殷婷的后期装修费用也不说。因房治病后期所需费用也不谈，被告殷婷及家人不退房的理由就在于这个过程。对第六、七组证据，由于被告殷婷父母在原告祥发公司非法催房过程中导致身心受伤，被告殷婷父母和管物业的牛冠村说过如果打骂被告殷婷一家没有赔偿结果，被告殷婷一家拒交水、电、垃圾等费用，当时牛冠村同意被告殷婷的意见，公司一姓李的人也知道这个事情的原委。对第八、九组证据，原告祥发公司赔偿被告殷婷款项，原告祥发公司向被告殷婷主张原告祥发公司向他人借钱支付给被告殷婷而产生的利息没有道理。被告殷婷买房的款项也是借来的，也有利息。被告殷婷给付买房款的时候，借钱的利息没有给原告祥发公司说，现原告祥发公司这些款项的利息也不应由被告殷婷承担。被告殷婷没有拒绝搬出房屋，是因为房屋有质量问题，问题没有解决之前不能搬出房屋，所以这个利息被告殷婷不应承担。 被告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：证据1，河南科技大学附属医院的证明一份。用以证明，被告殷婷的父亲殷站柱心脏植入两个支架。证据2，华山医院的证明。用以证明，被告殷婷的母亲张素珍出现冠心病。证据3，洛阳市规划建设研究院对原告祥发公司处理意见。用以证明，原告祥发公司所盖房屋有质量问题。证据4，房屋楼板出现脱落的照片。用以证明，房屋有质量问题。证据5，退房协议书一份。用以证明，这个房产归丙方所有而不归原告祥发公司所有。证据6，退房材料工费除外应补事项。用以证明，丙方给被告殷婷家人拿了三万元的医疗费。证据7，退房装修材料清单及后期装修票据6张（这个清单中所列的项目有些划了，一些没划。没划的是当时被告殷婷没装修上，但被告殷婷已把这些装修的费用付了）。用以证明，口头说好以后装修上了也算在内。证据8，保证协议。这个协议不是被告殷婷的真实意思表示，是为了达到原告祥发公司退还被告殷婷一部分钱的目的才达成的协议。这个协议上有一条（在乙方居住期间，如有甲方有关人员去联系事宜由甲方负责），这条上注明由甲方负责，所以现在出现送花圈及打人、烧房等事件，被告殷婷要求由甲方负责。证据9，原告祥发公司在被告殷婷家门口放花圈、谩骂等情形的照片4张。用以证明，原告祥发公司对被告殷婷进行恐吓、谩骂等情形。证据10，被告殷婷发现房屋有质量问题，后找不到原告祥发公司，被告殷婷为找原告祥发公司发生的交通费用，该费用应由原告祥发公司赔偿给被告殷婷。签订的协议中有丙方，丙方有房屋处置权，那么现原告祥发公司是代表哪方来告被告殷婷的。2013年7月份协议签订后，被告殷婷父母去要房款，受到原告副总陈松敏的毒打，最后在洛阳市西工区治安大队对这个事情进行了处理，有案底在西工区，当时赔偿了几千元钱，这是为说明原告祥发公司的手段恶劣。原告祥发公司法定代表人赵伟涛在2014年4月份左右，承认给被告殷婷修房，被告殷婷排到第7号，骗被告殷婷及家人在家等了很长时间，中间这个费用应由原告祥发公司承担。 对被告提交的上述证据，原告祥发公司发表以下质证意见：对证据1、2，与本案无关。对证据3，该证据系复印件，真实性有异议。房屋是不是有质量问题，现在既然已达成退房协议，已经与被告殷婷无关。对证据4，来源不明，对所说明的问题，是否有质量问题也与被告殷婷无关。对证据5，真实性无异议，证明方向有异议，这份协议上陈述理由写的很清楚，是甲方自认为有质量问题而退房的。被告殷婷购买的是原告祥发公司开发的房产，退房应首先退给原告祥发公司，房子退回后原告祥发公司如何处置与被告殷婷无关。该协议虽然约定有“房子退回后归丙方所有，但丙方在该份协议中并未盖章，所以该份协议对丙方来说效力还是待定的，所以这个房产还归原告祥发公司所有。且到目前为止，所有的退房款项都是由原告祥发公司直接向被告殷婷支付的，被告殷婷也从未向丙方主张过任何权利。对证据6，不予认可，是被告殷婷自己所写的一份材料，另外退房协议中已将所有事项包括在内。对证据7，有异议。这份证据是2012年书写，说明原、被告签订退房协议时，这些事项均已包括在内。对证据8，有异议。这份协议恰说明了房子退回归原告祥发公司所有的事实。还说明在被告殷婷居住期间，若不是甲方有关人员联系事宜，出现任何事情与甲方无关，而甲方就是原告祥发公司。对证据9，有异议。这几张照片是复印件，来历不明，真实性无法核对。该证据不能证明与原告祥发公司有关系，故与本案无关。对证据10，有异议，被告殷婷提供的票据不能证明是为找原告祥发公司所支出的费用。这些费用原告祥发公司认为与本案无关，原告祥发公司没有为被告殷婷承担往返费用的义务。 对原、被告提供的上述证据，根据双方质证意见、结合法庭调查，本院分析认定如下： 原告提供的第一组证据，被告殷婷对其真实性没有异议，本院经审查核对，认为该证据真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。第二组证据，能够证明2013年6月11日原告祥发公司与被告殷婷就退房事宜达成协议。第三组证据中的5000元发生在退房协议签订前，且从双方2013年9月26日的协议看也没有把此款计算在退房款内，故该5000元不能认定为退房款；对其他收条，结合原告祥发公司提供的第八组证据中的四份汇款凭证，真实性予以认定。第四组证据，真实性予以认定。被告殷婷辩称该协议并非其真实意思表示，缺乏证据证明，不予采信。第五组证据，能够证明原告祥发公司催促被告殷婷搬离宜阳“盛世豪园”1号楼4单元401房屋领取剩余款项。第六、七组证据，能够证明原告祥发公司代缴宜阳“盛世豪园”所有业主的电费和被告殷婷拖欠的电费。第八、九组证据，能够证明原告祥发公司法定代表人赵伟涛从其本人账户上转给被告殷婷483610元。因赵伟涛系原告祥发公司法定代表人，赵伟涛与原告祥发公司签订的借款协议、原告祥发公司出具的两张收据（一张为20000元，一张为96390元）、利息支付单真实性无法认定。 被告提供的证据1、2是被告殷婷的父亲、母亲因病治疗的证明，与本案不具有关联性，不予认证。证据3，4，由于原、被告已就退房事宜已达成协议，故房屋是否存在质量问题本案不做分析认定。证据5，客观真实，予以认定；证据6，丙方是否给被告殷婷家人支付医疗费，和本案不具有关联性，不予认证。证据7，被告殷婷认为是签订退房协议后又装修的费用，原告祥发公司口头承诺给付，但原告祥发公司对此不予认可，故不予认定。证据8，同原告祥发公司提交的第四组证据，分析认证意见同上。证据9，无法证明照片上显示的现象系原告祥发公司所致，且与本案不具有关联性，不予认证。证据10，无法证明该费用系找原告祥发公司所发生，与本案不具有关联性，不予认定。 基于上述证据的分析认定，结合法庭调查，本院查明以下事实：2010年12月10日，原告祥发公司与被告殷婷签订《商品房买卖合同》约定，被告殷婷购买原告祥发公司开发的宜阳“盛世豪园”1号楼4单元401号商品房一套。该商品房单价为1750元每平方米，建筑面积为147.56平方米，总金额为258230元。买受人于2010年11月26日付清首付款78230元，剩余房款办理银行按揭。原告祥发公司应当在2011年3月30日前，将经验收合格的商品房交付被告殷婷使用。 2012年6月份，原告祥发公司将宜阳“盛世豪园”1号楼4单元401号商品房交付给被告殷婷。该商品房经房管部门实测后是151.22平方米。被告殷婷接收房屋后发现该房屋存在质量问题，与原告祥发公司交涉。2013年6月11日，原告祥发公司及该建筑的施工方河南华盛建设集团有限公司与被告殷婷三方签订了《退房协议书》约定，退房价格按宜阳县现市场商品房均价2600元∕㎡的价格予以退款，房屋建筑面积151.22㎡，应退房款393170元；退还装饰装修费，含被告殷婷缴纳维修基金等所有费用共计180440元，上述两项费用共计573610元。 还约定，原告祥发公司及河南华盛建设集团有限公司一次性支付被告殷婷393170元，被告殷婷将房屋买卖合同原件、购房票据、所交契税、维修基金票据交付原告祥发公司。被告殷婷在接到原告祥发公司及河南华盛建设集团有限公司部分退房款393170元15天内，负责将房内装饰装修明细外的所有物品搬离完毕。原告祥发公司及河南华盛建设集团有限公司将剩余房款180440元交由被告殷婷，被告殷婷将房屋内所有钥匙交付原告祥发公司。被告殷婷协助河南华盛建设集团有限公司将房屋过户给河南华盛建设集团有限公司。退房款项支付完毕后，位于宜阳县盛世豪园4单元401号房屋产权（含装饰装修）归河南华盛建设集团有限公司所有，河南华盛建设集团有限公司可另行处置，被告殷婷不得干涉，如需维修，河南华盛建设集团有限公司应积极予以维修，并承担相应费用、损失。原告祥发公司在协议上加盖了印章，被告殷婷在协议上签字，河南华盛建设集团有限公司无法定代表人签名，也无该公司加盖印章。协议签订后至2013年9月25日前，原告祥发公司付给被告殷婷380000元。 2013年9月26日，原告祥发公司与被告殷婷为退房事宜再次达成协议：一确定剩余房款为壹拾玖万叁仟陆佰壹拾元整，二祥发公司于当日支付殷婷壹拾万零叁仟陆佰壹拾元整，殷婷提供房屋全套手续（房管所退房时，所需一切手续）于当日给甲方，三、殷婷于2013年10月11日将所有物品搬离宜阳盛世豪园4-401住房。四、被告殷婷若提前给钥匙，电话提前2天预约，原告祥发公司将剩余玖万元房款付给殷婷，殷婷同时将钥匙交给原告祥发公司。五、在乙方居住期间，如有甲方有关人员去联系事宜由甲方负责，若不是甲方有关人员联系事宜，出现任何问题与甲方无关。保证协议签订当日，原告祥发公司支付给被告殷婷部分退房款103610元。 截止2013年9月26日，原告祥发公司共计支付给被告殷婷退房款483610元。因被告殷婷未于2013年10月11日前将其所有物品搬离宜阳盛世豪园4-401住房，故原告祥发公司诉入本院，请求判如所请。 本院认为：原告祥发公司及河南华盛建设集团有限公司与被告殷婷三方于2013年6月11日签订了《退房协议书》，河南华盛建设集团有限公司无法定代表人签名，也无该公司加盖印章，故对河南华盛建设集团有限公司不具有效力，但是原告祥发公司和被告殷婷的真实意思表示，涉及双方权利义务的条款有效，对双方具有拘束力。2013年9月26日原告祥发公司和被告殷婷再次签订的协议是对2013年6月11日《退房协议书》的补充和部分条款的变更，是双方真实意思表示，双方均应依照协议约定完整履行合同义务。原告祥发公司已依约于2013年9月26日共付退房款483610元，被告殷婷应于2013年10月11日将所占房屋腾退，而时至今日，被告殷婷仍占有此房，其拒不腾房的行为对原告祥发公司显然构成违约，应承担立即腾退房屋的民事责任。由于双方未约定损失的计算方法，原告祥发公司也未提供同类房屋使用费数额的相关证据，故原告祥发公司要求被告殷婷支付房屋使用费、赔偿损失的请求不予支持。“盛世豪园”小区无成立物业管理委员会，一直由原告祥发公司代管，被告殷婷此间拖欠的电费1743元（电费算至2014年7月份）应予支付，原告祥发公司此请求成立，予以支持，但原告祥发公司要求被告殷婷支付垃圾清运费等请求缺乏证据，不予支持。 被告殷婷辩解的原告祥发公司延迟交房和房屋存在质量问题，双方签订的退房协议即是对房屋质量等问题的解决办法，故辩解不能成立；关于2013年6月11日协议约定房屋应退给河南华盛建设集团有限公司的问题，因双方于2013年9月26日签订的保证协议对此条款已进行了变更，房屋应交原告祥发公司；关于被告殷婷居住期间遭到骚扰，影响其家人身心健康问题，和本案非同一法律关系，本案不予审理，故被告殷婷以此拒绝腾退房屋的理由不能成立，不予支持。关于原告祥发公司余欠被告殷婷的退房款90000元，被告殷婷在本案中并未提出该项主张，被告殷婷可向原告祥发公司另行主张，本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告殷婷于本判决生效之日起三十日内将其所有物品搬出宜阳县盛世豪园4单元401号房屋，将该房屋（含装饰装修）交付原告洛阳祥发置业有限公司； 二、限被告殷婷于本判决生效之日起三十日内向原告洛阳祥发置业有限公司支付2014年7月之前所欠电费1743元； 三、驳回原告洛阳祥发置业有限公司其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11240元，由原告洛阳祥发置业有限公司负担2548元，被告殷婷负担8692元，该款由原告洛阳祥发置业有限公司暂时垫付，待执行时一并结算。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 张汉宗 代审 判员 耿 艳 人民陪审员 许幸业 二〇一四年十二月十八日 书 记 员 张丽丽 |
