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鹤壁市淇滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淇滨民初字第960号 原告（反诉被告）程玉花，女，1933年5月9日出生。 委托代理人钱素霞，河南明星律师事务所律师。 被告（反诉原告）河南省天华科贸有限公司。 法定代表人娄季青，该公司经理。 委托代理人赵永福，河南省新动力律师事务所律师。 原告（反诉被告）程玉花与被告（反诉原告）河南省天华科贸有限公司（以下简称天华科贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年4月17日立案受理后，因本案需以另一案的审理结果为依据，而另一案件尚未审结，于2014年5月23日本案中止审理。2014年11月3日，本案恢复审理，并依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程玉花的委托代理人钱素霞、被告天华科贸公司（反诉原告）的委托代理人赵永福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程玉花诉称：2011年11月4日，原告与被告天华科贸公司签订商品房买卖合同一份，原告购买被告天华科贸公司开发的欧洲风情小区×幢×层房屋一套。合同约定被告天华科贸公司于2012年4月30日前交房，在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告支付了被告天华科贸公司房款336693元，但被告天华科贸公司违反约定于2012年8月6日才交付房屋。2013年11月13日，被告通知原告办理涉案房屋房产证。原告的行为严重违反合同约定，故诉至法院，请求判令：被告天华科贸公司支付其逾期交房违约金共计16383.47元及利息［以16383.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年8月7日起至判决确定的履行期限内被告的实际履行之日］，被告承担本案诉讼费用。 被告天华科贸公司辩称：1、原告的诉讼请求缺乏事实根据。2011年11月4日被告公司与原告签订《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，原告未按合同履行付款义务，已首先构成违约。根据商品房买卖交易习惯，在购买人未全额付清房款的情况下，属于交房条件不成就，因此，原告要求支付违约金的理由不能成立。2、根据《商品房买卖合同》第八条第二款因政府规划等政策调整、自然灾害、重大疾病传播等不可抗力以及其他出卖人原因导致影响施工进度的约定，2011年12月2日鹤壁市工程质量监督站下达停止施工的文件，致使被告公司停工114天。该情况是被告公司不能提前预见的，应属不可抗力，被告公司不应对停工期间承担违约责任。 被告（反诉原告）天华科贸公司反诉称：2011年11月4日，其与原告（反诉被告）签订《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，原告（反诉被告）未按合同履行付款义务，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付逾期付款违约金1798元，故反诉至法院。 原告（反诉被告）程玉花辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告（反诉被告）在合同履行过程中已经履行了合同约定义务，被告（反诉原告）的反诉理由不能成立。 经审理查明：2011年6月24日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购房款300000元。2011年11月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》1份，约定购买鹤壁市淇滨区欧洲风情小区×幢×层房屋1套，即涉案房屋。合同第四条约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买本案涉案房屋，房屋总价款为336693元。合同第六条约定房屋的付款方式及期限：原告（反诉被告）按照下列第3种方式按期付款，签订本合同当日首期支付房款300000元整，剩余房款36693元整于2012年4月30日之前付清。合同第七条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）.逾期超过60日后，被告（反诉原告）有权解除合同。原告（反诉被告）愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告（反诉被告）按日向被告（反诉原告）支付逾期应付款万分之5的违约金。合同第八条约定房屋的交付期限：被告（反诉原告）应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告（反诉原告）可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告（反诉原告）在发生之日起30日内告知原告（反诉被告）的；2.因政府规划等政策调整，自然灾害、重大疾病传播等不可抗力以及其他非出卖人原因导致影响施工进度的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告（反诉原告）如未按本合同规定的期限将该涉案房屋交付原告（反诉被告）使用，按照如下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）.逾期超过60日后，原告（反诉被告）有权解除合同。原告（反诉被告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 2012年8月6日，原告（反诉被告）将剩余购房款36693元支付给被告（反诉原告），经验收合格，同日，被告（反诉原告）将涉案房屋交付原告（反诉被告）使用。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2011年11月4日，原被告双方订立《商品房买卖合同》时，原告已按合同约定支付了300000元（约占总购房款的90%）首付款。剩余约10%的购房款36693元的支付期限和涉案房屋的交付期限双方约定均为2012年4月30日前。但原被告双方均未按此期限履行各自义务，均已构成违约。根据《民法通则》第一百一十三条之规定“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原被告双方违约，其法律后果应当为各自承担相应的责任。 按照《商品房买卖合同》第七条的约定，原告应当向被告支付逾期交付剩余购房款违约金1798元［逾期应付款36693元乘以万分之五乘以98天（2012年5月1日-2012年8月6日）］。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金14700元［已交付房价款300000元乘以万分之五乘以98天（2012年5月1日-2012年8月6日）］，原告该部分主张及被告（反诉原告）的反诉请求，本院予以支持；原告主张超出部分及利息请求，本院不予支持。原告主张被告支付逾期办理房产证的违约金，因本案中原告不能提供证据证明其主张的事实存在且成立，因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告河南省天华科贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告程玉花逾期交付房屋违约金14700元； 二、原告（反诉被告）程玉花于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）河南省天华科贸有限公司逾期付款违约金1798元； 三、驳回原告程玉花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉案件受理费210元，由被告河南省天华科贸有限公司负担，反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）程玉花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。 审 判 长 张保平 代理审判员 孟利平 人民陪审员 马学芳 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 辛红娟 |
