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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第398号 上诉人（原审原告）孙泉喜，住于延津县。 被上诉人（原审被告）新乡市万合置业有限公司。 住所地延津县人民路与棉东路交叉口西南角。 法定代表人王时瑞，董事长。 委托代理人张存龙，该公司员工。 委托代理人郑其明，河南思远律师事务所律师。 上诉人孙泉喜与被上诉人新乡市万合置业有限公司（以下简称万合公司）商品房销售合同纠纷一案，孙泉喜于2014年3月17日提起诉讼，请求判令万合公司退还天然气开口费、暖气开口费，承担逾期交房违约金2997.8元，房产证逾期办理违约金1703.3元。河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）于2014年8月2日作出（2014）延民初字第387号民事判决。孙泉喜不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：万合公司系延津县万合国际花园小区的开发商。2012年2月22日，孙泉喜与万合公司签订商品房买卖合同，孙泉喜以340661元的价格购买了万合公司开发的万合国际花园小区第7幢1单元6层601号房一套。该合同第八条约定：在2012年3月31日前交付房屋，交付房屋的条件为：该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。如因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、2012年3月31日前水、电、道路达到使用条件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…。合同的补充协议第八条约定：产权证由出卖人代为办理的，买受人在接到出卖人通知后在规定时间内将办理房产证所需的全部资料提交给出卖人，办证费用由买受人承担，并由出卖人代收相关费用……。双方当事人因交纳开口费等问题产生纠纷，万合公司称孙泉喜不交费并拒绝领受房屋。万合公司向孙泉喜发出交房通知书，孙泉喜在万合公司的《交房通知书领取签字表》上签字，签字时间为2012年3月31日，实际交付房屋时间为2012年7月2日。孙泉喜主张由万合公司支付违约至实际交房期间的违约金，按房款为基数按约定逾期交房每天万分之二计算共计2997.8元。孙泉喜主张房产证应当于2013年10月29日前办理，万合公司违约，应支付违约金1703.3元。 原审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于本案房屋交付是否构成违约问题，本案合同约定的交房时间为2012年3月31日前，而万合公司的交房通知于2012年3月31日到达孙泉喜，万合公司作为开发商按合同的约定履行交房通知的义务，不存在违约行为。 万合公司向孙泉喜发出交房通知后，孙泉喜应当履行受领房屋的义务。在孙泉喜于2012年3月31日签订交房通知书后，因其拒付交房通知所要求的暖气开口费，万合公司未向孙泉喜交付房屋钥匙，双方产生纠纷。 《新乡市人民政府关于明确新乡市基础设施配套费征收管理办法》第四条“市政府委托是城乡规划局负责市区范围内的城市配套费的征收。各县（市）人民政府开征城市配套费，应向市人民政府提出申请，经批准后执行”，是对各县（市）开征城市基础设施配套费征收管理的规定，不适用于各县（市）。根据上述规定，孙泉喜要求万合公司退还天燃气开口费、暖气开口费，依据不足，不应予以支持。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》于2013年7月10日实施，该办法第六条规定：“城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。”第十条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价，商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者加收。”，同期施行的《延津县城市基础设施配套费中天然气热力供水配套资金使用分配方案》中规定延津县基础设施配套费中天然气、热力的分配比例：（一）燃气配套费10.5元／平方米，主要用于：1、燃气气源工程及储气站、工期主管网、调压站等设施建设。2、物业管理区域内庭院支管、调压站（箱）等设施的维修、养护。（二）热力配套费28元／平方米，主要用于：1、热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设。2、物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。本案所涉及的“暖气开口费”及“天然气配套设施费”的概念实际等同于上述文件中所规定的热力配套费和燃气配套费。因上述延津县人民政府文件实施晚于涉案商品房建设，本案所涉及的天然气配套设施费系万和公司另外代收的项目，并未计入商品房销售价格，故首先对于天然气配套设施费孙泉喜应按约定支付。同样，孙泉喜并未提供证据证明万和公司已将“暖气开口费”计入商品房销售价格，而该费用于燃气配套费均是城市基础设施配套费的组成部分，主要用于“热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设”外，还有“物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。”，涉及小区业主的公共利益，与房屋本身暖气管网及设施建设无关。万和公司要求各购房人缴纳“暖气开口费”，是配合延津县城市市政配套设施建设的需要，也是完善小区相关配套设施建设，保证小区业主及时正常使用暖气的需要。从《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》第十条规定看，该费用应是商品房销售价格的组成部分。因万合公司在与孙泉喜签订商品房买卖合同时未将该费用计入房屋总价款，故万合公司另行收取并无不当。 孙泉喜无正当理由拒不缴纳双气开口费，主观存在过错。万合公司以孙泉喜拒交双气开口费作为抗辩理由，虽具有一定合理性，但以此对抗其交房义务，致使双方利益失衡，确有不妥，其预期交付钥匙的行为应认定为违约行为，但鉴于孙泉喜自身也存在过错，应减轻万合公司50%的违约责任，即对2012年3月31至2012年7月1日（共计91天）的违约金减半处理，故万合公司应向孙泉喜支付的逾期交房违约金的数额为3100.02元（340661元×91天×2／10000／天÷2），孙泉喜要求2997.8元，予以支持。 关于万合公司在办理房产证时是否违约的问题，孙泉喜、万合公司均认可房产证办理的时间为自交房之日起360个工作日内。因约定的交房时间未实际交房，没有实际交房，万合公司就无法提供办理房产证所需要的资料，故应按实际交房之日起计算逾期交房时间。《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》规定：“一、制度工作时间的计算年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天”，自2012年7月2日起自2013年11月25日止，共计354个工作日，不到360个工作日，故孙泉喜主张万合公司逾期办理房产证，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万合公司支付孙泉喜逾期交房违约金2997.8元；二、驳回孙泉喜要求万合公司支付房产证逾期办理违约金的诉讼请求；三、驳回孙泉喜要求万合公司退还天然气开口费、燃气开口费的诉讼请求。案件受理费100元，孙泉喜、万合公司各半负担。 孙泉喜上诉称：一、原审判决认定事实不清。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》于2013年7月10日执行，原审判决依据该办法要求上诉人缴纳燃气开口费、暖气开口费，违反法律规定。上诉人与万合公司于2012年2月22日签订合同，于2013年3月31日履行完毕。原审判决适用上述办法，违反了法不溯及既往之原则。上诉人与万合公司于2012年2月22日签订购房合同并付清房款，按约定万合公司应于2012年3月31日交付验收合格的房屋。并在360个工作日内办理产权登记。但万合公司逾期未交房也未办理产权登记，应承担支付违约金的违约责任。上诉人不缴纳暖气开口费是合法的，主观上无过错。且2012年5月15日迫于无奈已经向万合公司支付暖气开口费4832元，而万合公司直至2012年7月2日才履行交房义务。故万合公司应当支付逾期交房违约金6336.3元。二、万合公司按合同约定应于2012年3月31日交房，并在房屋交付后360个工作日内办理房屋产权登记手续，而万合公司是在2013年11月25日才为上诉人办理了房屋产权登记，明显违约。故万合公司应向上诉人支付逾期办证违约金1703.3元。综上，请求二审法院撤销原判，改判万合公司退还上诉人暖气开口费4832元、燃气开口费2600元，支付逾期交房违约金6336.3元，逾期办证违约金1703.3元。 万合公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。1、缴纳双气开口费不属于合同约定的配套费用，且有相关文件规定，孙泉喜拒交双气开口费行为不当。2、办理房产证属于代为办理，且已在约定期间内办理并不存在违约。 本院经审理查明：2012年2月15日，万合公司与孙泉喜签订置业计划书，该计划书对孙泉喜购买讼争房屋的位置、面积、单价及总房款等内容进行了约定，其中约定优惠后总房款为340661元，配套费用：天然气开户费2600元；暖气初装费元。房产证办理费用8517元（多退少补）；房屋维修基金6902元。总合计358680元。2012年5月15日，孙泉喜向万合公司支付暖气开口费4832元。涉案房屋的房产证的登记时间为2013年11月25日。 本院查明的其他事实与原审认定一致。 本院认为：关于“双气费”是否应予退还的问题。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》第六条规定：“城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。”本案涉及的暖气开口费、燃气开口费均属于城市基础设施配套费的范畴，讼争房屋所在楼盘在万合公司办理建设工程规划许可证时，上述管理办法尚未颁布实行，没有证据显示当地政府在万合公司办理建设工程规划许可证时已向该公司收取的城市基础设施配套费包括暖气开口费、燃气开口费，并且该公司将上述费用计算在商品房售价当中。另外，从孙泉喜与万合公司签订的置业计划书中约定的内容看，孙泉喜交纳的购房款340661元并不包括燃气开口费及暖气开口费，而是另有约定，即燃气开口费为2600元，暖气开口费价格未定。据此，孙泉喜要求万合公司返还其“双气费”，依据不足，原审判决不予支持，并无不妥。另外，原审判决引用上述管理办法的有关规定仅是为说明“双气费”作为城市基础设施配套费的组成项目在该办法实行前当地政府并未收取，并非适用该办法，故不违反法不溯及既往之原则。 关于逾期交房违约金的问题。万合公司通知孙泉喜交纳暖气开口费，而孙泉喜无正当理由拒不交纳，主观确有过错。万合公司采取不交付房屋的办法予以对抗，虽有合理成分，但不适当。据此，原审判决将逾期交房期间的违约金减半处理，并无不妥。孙泉喜于2012年5月15日将暖气开口费交纳后，万合公司直至2012年7月2日才交付房屋。对于继续迟延交付房屋的问题，从万合公司及孙泉喜的陈述看，涉及讼争房屋的质量问题，万合公司对其交付房屋有质量瑕疵担保责任，因其不能提供证据证明其交付的房屋不存在质量瑕疵，而孙泉喜又无正当理由拒不接受房屋，故应承担举证不能的不利后果。据此，万合公司对于2012年5月16日至2012年7月2日逾期交房期间的违约金应当全额支付，该期间共47天，违约金数额为3202元（340661元×47天×2／10000／天=3202元），之前逾期交房期间为44天（91天-47天=44天），违约金数额为1499元（340661元×44天×2／10000／天÷2=1499元），违约金总计为4701元。但孙泉喜起诉主张逾期交房违约金的数额仅为2997.8元，故原审判决依据其诉讼请求判令万合公司支付其逾期交房违约金2997.8元，并无不妥。孙泉喜上诉要求万合公司支付其逾期交房违约金6336.3元，系增加变更诉讼请求，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在一审举证期限届满前提出。孙泉喜上诉要求增加变更诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期办证违约金问题。涉案房屋买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议第八条约定：产权证由出卖人代为办理的，买受人在接到出卖人通知后在规定时间内将办理房产证所需的全部资料提交给出卖人，办证费用由买受人承担，并由出卖人代收相关费用。孙泉喜上诉认为万合公司应在约定交房时间之后360个工作日内为其办证。万合公司认为应按实际交房时间确定办证期限。从涉案房屋买卖合同的上述约定看，出卖人万合公司应在商品房交付使用后360个工作日内，应履行的义务是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而并非办理房产证。另外从上述约定的字面意思看，原审判决认为关于期限的约定是商品房实际交付使用后360个工作日，并无不妥。根据原审判决的计算，万合公司办证期限未超过360个工作日，已将涉案房屋的房产证办理完毕，则万合公司应提交备案资料的时间也没有超过约定期限，故万合公司未构成违约。孙泉喜上诉要求万合公司承担逾期办理房产证的违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决部分事实虽未查明，但判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费111元，由孙泉喜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵 霞 审 判 员 陈兴祥 代理审判员 王 华 二〇一五年一月七日 代理书记员 刘 冬 |
