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洛阳市老城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）老民初字第909号 原告：新疆琪彩时光环保科技开发有限公司。 法定代表人：于健远，该公司总经理。 委托代理人：赵婷、卢伟，河南永辉律师事务所律师。 被告：洛阳市老城区东南隅办事处。 法定代表人：王晓毅，该办事处主任。 委托代理人：赵兵，该办事处法律顾问。 被告：王敬宇，男，1966年3月2日出生。 委托代理人：刘照强、朱玉舟，河南翰法律师事务所律师。 被告：洛阳市老城区房屋征收服务中心。 法定代表人：唐云峰，该中心主任。 委托代理人：赵兵，该中心法律顾问。 第三人：仝中喜，男，1937年12月21日出生。 委托代理人：张廷周，洛阳市西工区上阳法律服务所法律工作者。 原告新疆琪彩时光环保科技开发有限公司（以下简称“新疆琪彩公司”）因与被告洛阳市老城区东南隅办事处（以下简称“东南隅办事处”）、王敬宇、洛阳市老城区房屋征收服务中心（以下简称“房屋征收中心”）及第三人仝中喜房屋确权纠纷一案，于2014年7月22日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，依法组成合议庭分别于2014年9月17日、2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告新疆琪彩公司的委托代理人卢伟，被告东南隅办事处、房屋征收中心的共同委托代理人赵兵、被告王敬宇的委托代理人朱玉舟、第三人仝中喜及其委托代理人张廷周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1993年10月13日新疆库尔勒市铁克其乡三砖厂（以下简称“三砖厂”）委托该厂合伙人仝中喜与被告东南隅办事处签订协议，约定三砖厂无息提供25万资金供东南隅办事处建造家属楼，作为回报，东南隅办事处将家属楼三楼一套三室一厅房屋（即东南隅办事处家属楼西单元302号房屋，面积87.5平方米）无偿归三砖厂所有。协议签订后三砖厂将25万元建房资金交给东南隅办事处，东南隅办事处将协议约定的房屋交付给三砖厂，随后，仝中喜花费7万余元进行装修并使用。1997年因仝中喜搬至他处居住，该房屋闲置，仝中喜便擅自将该房屋租给王敬宇使用，但三砖厂对此并不知情，也从未委托仝中喜将该房屋出租。由于三砖厂效益不好，长期停业。2013年三砖厂与琪彩公司签订转让协议，将三砖厂所有资产包括涉案房屋整体转让给新疆琪彩公司。新疆琪彩公司取得三砖厂全部资产后，得知老城区将进行征地拆迁，该房屋也列入拆迁范围，便委托仝中喜办理房屋拆迁相关事宜。不料王敬宇却谎称仝中喜已将该房屋卖给自己，并将仝中喜起诉至老城区法院，要求对该房屋进行确权，后因被告主体不适格，证据不足，王敬宇主动撤诉。2014年初，仝中喜再次到东南隅办事处询问该房屋拆迁补偿情况，得知东南隅办事处已将该房屋户主变更为王敬宇，并和王敬宇签订了拆迁补偿协议。原告认为，三砖厂和东南隅办事处签订的协议真实有效，双方已实际履行，三砖厂已取得该房屋，原告作为三砖厂全部资产的受让方，已经继受该房屋，东南隅办事处非法处置原告房屋，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、确认老城区鼎新街7号东南隅办事处家属楼西单元302号房屋归原告所有；2、被告东南隅办事处协助原告办理该房屋土地使用证、房屋所有权证等手续；3、被告东南隅办事处将该房屋拆迁补偿款支付给原告；4、本案诉讼费由被告承担。 被告东南隅办事处辩称：1、诉状中称原告与三砖场之间是债权转让关系，按照法律规定应当通知其他权利人，原告也没有通知其他权利人，债权转让的事实是否存在有争议，原告没有法定的诉权；2、东南隅办事处不是适格的被告，也不是拆迁补偿款的法定支付主体，涉案房产整栋楼在老城区拆迁之前，因为历史问题均没有办理土地证和房产证，客观上原告诉求第2项条件不成就。涉案争议房产目前已经与房屋征收中心签订了拆迁补偿协议，该房产已经被征用，房产原有的所有权益已经全部灭失，假设争议的当事人就房产权益产生争议，仅仅是财产权益和货币，不能主张灭失的房产的所有权；3、东南隅办事处在老城古城改造过程中，不是法定的拆迁主体，所以东南隅办事处也没有责任和义务承担所有拆迁的民事责任，更不存在原告所诉第3项诉求的问题。原告既没有诉权，东南隅办事处也不是本案适格被告，原告主张的1、2、3项均没有必要，其诉求的法律关系错误，请求法院驳回原告的全部诉求，以维护被告的合法权益。 被告王敬宇、房屋征收中心答辩意见同被告东南隅办事处答辩意见。 第三人仝中喜述称：1、本案诉争房屋所有权归原告所有是不争的事实，理由为：本案当事人对原砖场从办事处购买诉争房屋的事实无异议；第三砖场将包括诉争房屋的资产转让给原告所有也是事实，东南隅办事处与王敬宇的答辩意见并没有法律依据，也不符合事实，不能成立。2、原告诉状所称属实，第三人仝中喜没有权利将第三砖场的房屋私自转让给王敬宇，王敬宇不是善意买卖第三人，故第三人仝中喜与王敬宇之间的房屋买卖关系不能成立。综上，诉争房屋归原告所有是不争的事实，东南隅办事处应依据合同的约定履行自己办理房屋产权相关手续的义务；第三人仝中喜有相关证据证明其个人出资装修诉争房屋，而非王敬宇装修。 原告新疆琪彩公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据： 证1、1993年10月13日三砖场与东南隅办事处签订协议1份。证明：三砖场按照协议约定已经取得本案诉争房屋； 证2、2013年8月16日原告与三砖场签订的转让协议1份。证明：原告和三砖场签订协议已将诉争房屋转让给原告； 证3、2013年10月12日，王敬宇民事诉状复印件1份。证明：1、王敬宇在诉状中已经认可本案诉争房屋的价值是20万元，但诉状中又称只向仝中喜支付了13.8万元的房款，明显与房屋实际价值不符；2、诉状中认可是从仝中喜处购买的本案诉争房屋，而现在答辩又称是从三砖场购买房屋，对于事实的陈述有冲突，并且在事实上仝中喜并非房屋所有权人无权处分该房屋；3、王敬宇在诉状中称对诉争房屋进行了装修，据原告了解该房屋是仝中喜装修的。 证4、房屋拆迁补偿协议1份。证明：办事处违反与三砖场签订的协议，就争议房屋与王敬宇签订拆迁补偿协议，办事处作为本案争议房屋的建造方以及辖区拆迁补偿工作的管理方、实施方在明知诉争房屋为三砖场所有的情况下，致使老城区房屋征收中心与王敬宇签订房屋补偿协议，存在不作为行为。 证5、河南科技大学第二附属医院住院病历1份。证明：证人王某某因身体原因不能出庭作证； 证6、原第三砖场合伙人高某某证言及身份证复印件、特快专递邮寄单各1份。证明：1、第三砖场1987年成立时共有4个合伙人，高某某担任场长，第三人仝中喜担任副场长，2001年后高某某辞去场长职务由第三人仝中喜担任场长；2、第三砖场与原告新疆琪彩公司签订资产转让协议时，第三砖场合伙人为第三人仝中喜以及张成路；3、第三砖厂在成立时刻的公章是“第三砖场”，后来公章丢失后，重新刻得章是“三砖厂”。 经庭审质证，被告东南隅办事处、房屋征收中心对原告提交的证1真实性无异议，认为：该份协议确定了仝中喜系第三砖场的法定代表人，仝中喜对外有权利处置三砖场的所有法律事宜，包括对房产的处分；2、该协议确定了东南隅办事处在本案中与第三砖场是平等的民事主体，并非本案原告所称的行政不作为及在所谓的拆迁过程中存在什么过错，办事处只是普通的民事主体；对证2真实性不予认可，认为：通过与证1中的公章比对，原三砖场的公章是“库尔勒市铁克其乡第三砖场”，而该协议中是“库尔勒市铁克其乡三砖厂”，没有“第”字，该协议系虚构，公章是虚假的。砖场是计划经济年代的产物，作为乡镇的厂矿已经不存在，目前该砖场已经注销，该转让协议是虚构的案件事实；2、按照该转让协议的内容，系债权转让的法律关系，本案的原告和第三人均没有采取合理的方式通知房屋征收中心，同时债权转让应当履行通知义务，转让协议签订的双方均没有尽到合同义务，责任应当由转让双方自行承担，请求法院依法调取三砖场是否存在的工商登记信息，依此确认本案原告是否有诉权；对证3有异议，认为：与办事处无关，该份诉状能够说明王敬宇已经支付了涉案房产的相应对价，而原告出示的第一份协议书中确认了仝中喜系第三砖场的法定代表人，从法律上看仝中喜有权利处分涉案房产。假如说本案中王敬宇是善意的，仝中喜将房屋出售给王敬宇，双方的转让行为应当是合法有效的；对证4真实性无异议，认为：该份补偿协议明确了涉案房产拆迁主体是房屋征收中心，并非东南隅办事处，东南隅办事处并非本案适格的被告，更不是本案拆迁补偿款的支付主体。该补偿协议的签订从法律上完全能够确定涉案房产所有权利已经灭失。协议签订后，房屋的原所有权已经发生转移，其他房产的争议人均没有权利另行主张房屋的所有权；对证5真实性有异议，认为：不能证明其要证明的内容，与本案无关。该病历显示的住院时间为首次开庭之前，证人完全可以出庭作证，其没有出庭作证，从形式内容上均不符合法律的规定，证言缺乏客观真实性；对证6有异议，认为：形式、内容均不符合法律规定，内容上不能确认是其本人亲自书写。但可以确认第三人仝中喜在1993年至今天开庭前，均可以代表第三砖场对外处置其名下的资产，该情况说明明确了第三人仝中喜系第三砖场场长或副场长，并且是合伙人，其特殊的身份，法律赋予其能够对外做出财产处置的权利，能够对善意的购买人及王敬宇形成表见代理或者有权代理。 被告王敬宇对原告提交的证1真实性无异议，认为：该份证据证明仝中喜是以第三砖场场长的名义与东南隅办事处签订的协议，仝中喜系该场法定代表人，作为第三砖场的场长与王敬宇口头达成房屋买卖协议也应当是有效的，并且是代表第三砖场；对证2真实性有异议，认为：1、对协议上的公章有异议，与证1协议中的公章不同，公章大于证1的公章，且公章的字样也明显大于证1公章，公章显示的是“三砖厂”与证1中的公章“第三砖场”不符，如果砖场在经营过程中变更企业名称原告需提交相关证据证明；2、协议上的时间是2013年8月16日，该时间明显是虚构的时间，因为王敬宇起诉仝中喜房屋确权一案是2013年10月12日，仝中喜在那个案件答辩中并未提到第三砖场已经转让的事实，截止到王敬宇撤诉的时候，该份协议也没有出现，即使该份协议系双方签订的，也是本案原告起诉前虚构的。申请法院调取“三砖场”工商登记相关信息，证明该砖场的主体问题；对证3真实性无异议，认为：1、该份证据并不能证明王敬宇认可与仝中喜买卖诉争房屋为20万元，该20万元系王敬宇起诉时按照现有价值估算出来的，人民法院需要按照标的计算诉讼费用；2、上次起诉仝中喜作为被告对诉争房屋进行确权，并不意味王敬宇不认可仝中喜是代表第三砖场，该起案件并没有做出判决，王敬宇撤诉，撤诉不等于诉求不成立；对证4真实性无异议，认为：该份证据证明诉争房屋的征收单位为房屋征收中心，房屋征收中心已经收到王敬宇所提交的关于诉争房屋所有权的相关证据，才与王敬宇签订房屋征收补偿协议；对证5有异议，认为：证人2014年4月27日入院，5月出院，且系洛阳市人，完全可以出庭作证；对证6有异议，认为：证人高某某未出庭作证，其证明的内容是否真实无法确认。原告所说的路途遥远或其他原因没有充分的证据，现在交通便利，完全可以出庭作证。该份证言恰恰证明仝中喜能以第三砖场场长的名义对外签订合同，在1997年1月其已经代表第三砖场与王敬宇进行诉争房屋的买卖行为，并且仝中喜也出示了第三砖场与被告东南隅办事处签订的合作建房协议，能证明其具有代理权限与王敬宇进行房屋买卖，其行为是表见代理行为。既然已经将房屋买卖，第三砖场再与原告新疆琪彩公司签订财产转让协议是无效的。其他同东南隅办事处质证意见。 第三人仝中喜对原告提交的证1真实性无异议，认为：1、该份协议仅证明1993年10月13日第三砖场与东南隅办事处签订协议时，仝中喜是作为第三砖场的代表签订的；2、该协议已明确约定，诉争房产的产权归乙方第三砖场所有；对证2真实性无异议，认为：经仝中喜本人辨认，对该份协议真实性无异议。该协议足以证明原告的观点，该协议不属于债权转让协议，资产转让和债权转让是完全不同的两个概念。关于资产转让法律没有规定通知义务和其他附随义务。二被告的意见缺乏事实和法律依据；对证3真实性无异议，认为：经当事人仝中喜辨认均无异议。该份证据显示截止到2013年10月12日，1、王敬宇认可诉争房屋价值20万元；2、王敬宇认可是其与仝中喜个人之间存在口头的买卖房屋的事实；对证4真实性有异议，认为：1、合同当事人主体乙方是王敬宇（仝中喜），签订人签章处空白，代表人签订人为张国胜，不符合合同法规定；2、合同上没有显示征收时间；3、征收服务中心与王敬宇签订的协议不符合国务院相关规定，征收服务中心应当以老城区政府的名义签订协议；4、该征收服务中心的性质不清楚，该份协议书不能证明诉争房屋已被合法征收的事实存在。综上，1、本案无论原告主体资格是否成立，但双方均认可争议房屋归第三砖场所有；2、原告提供的证据已经证明砖场的性质系合伙，并且也提供了资产转让协议，根据证据规则的有关规定，应当采信原告的证据；3、关于仝中喜身份问题，1993年仝中喜的身份是第三砖场的签约代表、1997年仝中喜已经不代表第三砖场了，但还是合伙人、2013年仝中喜的身份仍是合伙人身份，不是一个概念，不能拿1993年的身份来证明1997年、2013年的身份问题。对原告提交的证5、6均无异议。 东南隅办事处为支持其辩解意见，向本院提交下列证据： 证1、王敬宇购房票据4份。证明：王敬宇是涉案房产的实际购房人，也是涉案房产的善意房屋权利人； 证2、王敬宇和张国胜向东南隅办事处出示的承诺书2份。证明：王敬宇在1997年至1998年，将13万元购房款付给了仝中喜，有相应票据为证，仝中喜将房屋交付给王敬宇，王敬宇已经实际居住了16年。王敬宇向征收服务中心出具承诺，就涉案房产征收拆迁所有的责任由王敬宇承担，与服务中心无关，在此前提下，服务中心与王敬宇的代理人签订了拆迁补偿协议。在整个过程中，东南隅办事处并没有参与，也不知情，可以确定的是征收补偿协议并不违反法律规定，王敬宇对该补偿协议所承担的法律后果均自愿承担。原告的诉求没有任何法律和事实依据。 经庭审质证，原告琪彩公司对证1不认可，认为：系本案被告与第三人之间的行为，对其真实性不予质证。该份收条只说明仝中喜收到王敬宇现金以及支票，但仅凭该收条不能证明二人之间存在房屋转让的行为，也不能证明该款项属于房屋转让款。另外，据原告向仝中喜了解，仝中喜称从未将涉案房屋转让给王敬宇，双方之间只是房屋租赁关系。对证2真实性无异议，认为：不能排除该两份承诺书是为了应付诉讼，另外，王敬宇的承诺书内容与事实不符，在承诺书中显示有字据为证，但事实上王敬宇与仝中喜之间并未签订过任何所谓的字据。王敬宇的承诺属于虚假承诺，并且即使是王敬宇和张国胜的承诺也不能免除办事处以及房屋征收中心对拆迁房屋所有权人为何人的审查、调查的义务。综上，通过被告提交的证据不能证明房屋所有权人为王敬宇，也不能证明房屋补偿协议的合法性。 被告王敬宇对证1、2均无异议，认为：恰恰能够证明诉争房屋归王敬宇所有。 被告房屋征收中心对证1、2均无异议。 第三人仝中喜对证1、2真实性无异议，但认为：1、该证据足以证实办事处的答辩是不成立的，办事处是拆迁的主体；2、办事处没有资格确认拆迁协议是否合法有效；3、仅能证明收到款项数额，不能证明该款性质。仅凭承诺书、收条证明诉争房屋所有权人为王敬宇，只能说明办事处乱作为。 被告王敬宇为支持其辩解主张，向本院提交下列证据： 证1、1993年10月13日，东南隅办事处与库尔勒市第三砖场签订的协议书1份。证明：1、仝中喜是以三砖场场长的身份代表砖场与东南隅办事处签订的协议；2、仝中喜与王敬宇口头买卖房屋时，把该份协议交予王敬宇。 证2、王敬宇购房票据4份。证明：1、王敬宇与三砖场存在事实房屋买卖关系；2、仝中喜收到王敬宇全部购房款13.9万元； 证3、2013年11月1日仝中喜书写的答辩状1份。证明：1、仝中喜承认曾与王敬宇之间存在买卖房屋的事实；2、仝中喜收到王敬宇13.9万元的购房款的事实。 经庭审质证：原告对证1真实性无异议，认为：1、该协议反而证明仝中喜及第三砖场与王敬宇之间不存在房屋买卖行为。该房屋由于没有房产证，砖场与办事处签的协议，是房屋的唯一权利证明，若真有房屋买卖行为，王敬宇应当要求仝中喜提供该份协议书；2、根据合伙企业法规定，合伙人处分合伙财产需经其他合伙人一致同意，仝中喜只是作为协议签约代表，无权处分诉争房产。对证2的质证意见同对办事处出示的证1的质证意见，补充一点：该13.9万元是属于房租；对证3真实性不发表意见，认为：该答辩状反而证明仝中喜并没有同意出售该房屋，并且答辩状中显示收取的现金应当是20万元，但王敬宇只支付了13.9万元，根据物权法善意取得的相关规定，王敬宇取得房屋不属于善意取得，王敬宇当庭提供的证据也不能证明仝中喜将房屋转让给他。 被告东南隅办事处、房屋征收中心对被告王敬宇提交的证据均无异议，认为：足以说明王敬宇系涉案争议房产的合法居住人和真实的购房人，其有权利与房屋征收中心签订拆迁补偿协议，是合法的被拆迁主体。 第三人仝中喜对证1-2同对办事处提供证据的质证意见，认为：该两份证据足以证明王敬宇与办事处共同串通损害第三砖场的合法权益；对证3真实性无异议，认为：印证了原告的诉求，本案诉争房屋的所有权人应该是第三砖场，而不是王敬宇。 第三人仝中喜向本院提交下列证据： 证1、证人王某某书面证言1份。证明：1、砖场和办事处存在诉争房屋买卖事实，诉争房屋所有权归砖场所有；2、诉争房屋仝中喜花费8万元进行了装修；3、房屋价值20万元以上；4、房屋租给王敬宇的事实存在。 经庭审质证，原告新疆琪彩公司对第三人仝中喜提交的证据无异议，认为：按照规定证人应出庭作证，但根据法律规定，证人因健康原因或其他法定原因不能出庭的话，也可以通过书面证言的方式作证。 被告东南隅办事处、房屋征收中心对第三人仝中喜提交的证据有异议，认为：证人应当出庭作证，否则不能确认证明的主体是否是其本人，也不能证实其要证明的内容和观点。证言所确认的时间是1993年的下半年，王敬宇与仝中喜签订协议是在1995年之后，该证言并没有显示1995年之后诉争房屋的居住及权属情况，对该证言不予认可。 被告王敬宇对第三人仝中喜提交的证据有异议，认为：证人应当出庭接受当事人的质询，该份证言是否是王某某本人签字无法证明，王某某的个人身份情况也没有显示，该份证据系虚假证据。 被告房屋征收中心没有证据向本院提交。 本院根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下： 1993年10月13日以王某某、李明乾为代表的东南隅办事处与以场长仝中喜为代表的库尔勒市铁克其乡第三砖场（以下简称“第三砖场”）签订协议书一份，约定：第三砖场投资25万元供东南隅办事处无息使用15个月用于建造家属楼，使用期限自1993年12月4日至1995年3月4日。房屋建成后东南隅办事处提供三室一厅一套房产归第三砖场所有。该家属楼建成后东南隅办事处将洛阳市老城区鼎新街7号家属楼西单元302号房产交归第三砖场所有。1997年2月16日至1998年6月27日，王敬宇分四次将13.9万元购房款交予仝中喜。2013年12月6日，张国胜代表王敬宇与房屋征收中心签订洛阳古城（老城区东西南隅历史文化街区）保护与整治项目房屋征收补偿协议书（货币补偿）一份，约定位于鼎新街7号西单元302号房产被征收，补偿价共计611199.01元。2013年8月16日，库尔勒市铁克其乡三砖厂与新疆琪彩公司签订转让协议一份，约定将砖厂的全部资产转让给新疆琪彩公司，其中第五项内容为：“洛阳市老城区鼎新街7号房产现出租给他人使用，协议签订后由三砖厂尽快负责将房屋收回，待将来办理房产证时甲方（三砖厂）应积极配合乙方（新疆琪彩公司）。”新疆琪彩公司与王敬宇因房产产权发生纠纷，故新疆琪彩公司诉至本院。 本院认为：1993年10月13日东南隅办事处与库尔勒市铁克其乡第三砖场签订协议，且在房屋建成后东南隅办事处将老城区鼎新街7号西单元302号房产交付给第三砖场。2013年新疆琪彩公司与库尔勒市铁克其乡三砖厂签订的转让协议中的被转让方单位名称为“库尔勒市铁克其乡三砖厂”，其与1993年10月13日东南隅办事处与库尔勒市铁克其乡第三砖场签订协议书中的“库尔勒市铁克其乡第三砖场”的名称不一致，原告称“库尔勒市铁克其乡第三砖场”与“库尔勒市铁克其乡三砖厂”系同一单位，但未提交该砖场在工商部门的登记及变更信息。本院无法确认新疆琪彩公司是否是与第三砖场签订的资产转让协议。即便是与第三砖场签订的资产转让协议，1993年10月13日仝中喜作为第三砖场的代表与东南隅办事处签订协议，1996年-1997年王敬宇向仝中喜交纳13.9万元购房款，其购房行为主观上善意无过失，并支付了相应的对价，其有理由相信仝中喜的出售行为代表第三砖场，仝中喜的行为构成表见代理。王敬宇与第三砖场之间的房屋买卖合同关系成立，房屋买卖协议有效。关于第三砖场又将该房屋转让给原告新疆琪彩公司，其转让行为晚于王敬宇的购买行为，且王敬宇也已实际居住，故其关于该房屋的转让行为无法实现，原告新疆琪彩公司可依转让协议向第三砖场主张违约责任。故对原告要求将该房屋确权归其所有，并由被告东南隅办事处协助其办理该房屋土地使用证、房屋所有权证等手续并将该房屋拆迁补偿款支付给原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 驳回原告新疆琪彩时光环保科技开发有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费6750元，由原告新疆琪彩时光环保科技开发有限公司全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 李 培 代审 判员 樊 蕾 人民陪审员 王 静 二〇一五年一月五日 书 记 员 张浩然 |
