河南省郑州市惠济区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)惠民二初字第297号 原告张金祥,男,1967年3月20日生,汉族。 委托代理人范玉军,郑州市惠济区148法律服务所法律工作者。 被告王黎明,男,1970年12月24日生,汉族。 委托代理人田海康、闫芳,河南豫和律师事务所律师。 被告马天蔚,男,1972年5月4日生,汉族。 原告张金祥诉被告王黎明、马天蔚租赁合同纠纷一案,本院于2014年5月8日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张金祥委托代理人范玉军、被告王黎明委托代理人田海康均到庭参加诉讼。被告马天蔚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称,2010年10月12日原告与二被告签订《牛庄村黄河河堤宏阁渔村房屋租赁及池塘承包合同》,合同签订后,原告按照合同履行了义务,2011年二被告未按合同规定交纳租金。因2012至2013年度租金二被告未按合同规定时间交纳,原告向法院起诉并依法做出判决,被告王黎明不服提出上诉后二审维持原判,该判决已发生法律效力。并且2014年度租金被告至今未付已超过3个月以上,请求判令解除原、被告签订的《牛庄村黄河河堤宏阁渔村房屋租赁及池塘承包合同》,诉讼费用由二被告承担。 为证明其主张,原告向法庭提交下列证据: 1、《牛庄村黄河河堤宏阁渔村房屋租赁及池塘承包合同》1份,证明自2012年起二被告未按照合同约定支付租金已经超过3个月以上,依据该合同第九条第三款第三项及第十二条第一款第四项规定,原告有权解除合同收回房屋及鱼塘; 2、(2013)惠民二初字第159号民事判决书、(2014)郑民三终字第205号民事判决书及生效证明各1份,证明二被告至今未支付原告2012至2013年度租金10万元; 3、照片2张,证明二被告2014年度已不再经营,承包合同目的已无法实现。 针对原告提交的证据,被告王黎明质证意见如下:对证据1真实性无异议,对证明内容有异议,双方的纠纷已在郑州市中级人民法院再审尚未解决,不宜解除;原告未履行通知义务,依程序不应解除。对证据2真实性无异议,对证明内容有异议,双方的纠纷已在郑州市中级人民法院再审尚未解决,被告王黎明已支付原告2012年租金2万元。对证据3真实性有异议,该证据虽是园区照片,但照片上显示日期系原告相机设置的日期;2013至2014年度被告均未进行经营,原因在于原告停止供电导致被告无法经营,原告存在根本性违约,致使合同无法继续履行。 被告王黎明辩称:1、被告王黎明已向原告支付2012年度租金2万元,原告自2012年4月起停止供电,导致被告无法经营,原告未履行合同义务,存在根本性违约;2、双方之间的纠纷经(2012)惠民二初字第263号、(2013)惠民二初字第159号、(2014)郑民三终字第205号三案多次审理,目前在郑州市中级人民法院已进入再审程序,双方争议事实有待查清,不宜解除合同;3、被告王黎明对园区建设投资100多万元,相关设施因原告停止履行合同导致闲置、贬值,如解除合同将对被告造成巨大的经济损失;4、原告解除合同应按法律规定履行通知义务并给予一定的合理期限,原告并未向被告送达有关解除的通知,依法依程序不应解除。 为支持其主张,被告王黎明向法庭提交(2012)惠民二初字第263号民事判决书1份,证明被告王黎明向原告支付了2012年度租金2万元,因原告2012年4月份停止供电,导致合同无法继续履行。 针对被告王黎明提交的证据,原告对该证据真实性无异议,但认为该判决未对2012年的租金进行审理,原告也未对2012年的租金进行主张,该判决不能证实被告支付2012年部分租金2万元的事实,本案原告也未收到二被告所支付2012年的部分租金2万元;该判决双方均未上诉已发生法律效力,是一份生效的法律判决。 被告马天蔚未答辩,未提交任何证据。 根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见,本院对案件事实确认如下: 2010年10月12日,原被告签订《牛庄村黄河河堤宏阁渔村房屋租赁及池塘承包合同》一份,约定原告将位于牛庄村北黄河大堤北侧的房屋和鱼塘承包给被告,用于种植、养殖、餐饮、休闲娱乐,期限20年,自2011年1月1日至2031年1月1日至。租金为第一个五年每年租金5万元,每年支付一次,自当年1月30日前支付当年租金。乙方(即二被告)有下列行为之一的,甲方(原告)有权解除合同、收回出租房屋及池塘:未经甲方书面同意,转租、转让房屋及池塘,拆改变动房屋结构,逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的,拖欠房租3个月以上;违约责任,甲乙双方任何一方违约,应担向对方支付合同租金总额2%的违约金。合同签订后,双方按合同约定履行了各自义务。2012年1月,二被告曾向原告缴纳2012年租金,原告拒绝接受。2012年3月20日,原告收取二被告电费2532.60元,2012年4月3日断掉被告使用的电源,双方产生纠纷。2012年4月24日,二被告向法院起诉要求原告履行合同并赔偿损失1万元。原告提起反诉请求解除合同,二被告支付违约金2.6万元。2012年12月11日,本院作出(2014)惠民二初字第263号民事判决书,判令原被告继续履行合同,驳回了原、被告的其他诉讼请求及反诉请求,且该判决已生效。2013年原告向法院起诉要求二被告支付2012至2013年度租金共计10万元,2013年5月30日,本院作出(2013)惠民二初字第159号民事判决书,判令二被告与判决生效后5日内支付2012至2013年租金10万元。被告王黎明不服该判决,向郑州市中级人民法院提起上诉,2014年3月21日,郑州市中级人民法院作出(2014)郑民三终字第205号民事判决书,驳回上诉,维持原判。在(2014)郑民三终字第205号案庭审中,被告王黎明称其购买了发电机在2013年继续经营。2014年5月8日,原告以被告未交纳2012至2013年度生效判决确定的租金及已到期2014年租金,符合合同关于乙方拖欠房租3个月以上,甲方有权解除的约定,请求解除双方签的承包合同。庭审中,被告王黎明称对已向对(2014)郑民三终字第205号民事判决书申请再审,尚未立案,原告称未收到再审通知。 本院认为,被告尚未交纳2012至2013年度租金,系由双方因租金产生的诉讼结果尚未确定所致,但被告应在合同约定期限内及时向原告交纳2014年度的租金。至于原、被告之间其他纠纷被告可通过另行诉讼或其他途径进行解决,并不能作为拒绝交纳2014年度租金的理由,至原告起诉日,被告拖欠房租3个月以上,并且因双方纠纷合同已无法继续履行,故原告请求解除双方签订的《牛庄村黄河河堤宏阁渔村房屋租赁及池塘承包合同》的主张,本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”、第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。”之规定,判决如下: 原告张金祥与被告王黎明、马天蔚2010年10月12日签订的《牛庄村黄河河堤宏阁渔村房屋租赁及池塘承包合同》于本判决生效之日予以解除。 案件受理费100元,由被告王黎明、马天蔚负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式八份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。 审 判 长 刘朋飞 审 判 员 李 岚 人民陪审员 王海松 二〇一四年十一月六日 书 记 员 王孝丽 |