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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民再终字第163号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）孙世英，女，汉族，1921年11月9日出生。 委托代理人卞宜民，北京市民正律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）张晨虹，男，汉族，1957年3月3日出生。 委托代理人张松峰，河南金杞律师事务所律师。 张晨虹诉孙世英房屋买卖合同纠纷一案，郑州市二七区人民法院于2013年11月15日作出（2013）二七民二初字第47号民事判决。孙世英提起上诉后，本院于2014年4月15日作出（2014）郑民三终字第361号民事判决，已经发生法律效力。2014年8月5日，本院作出（2014）郑民申字第363号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，张晨虹的委托代理人张松峰、孙世英的委托代理人卞宜民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一审认定：1996年6月1日孙世英与郑铁局直属房屋修建段签订一份出售公有住房协议书，协议约定郑铁局直属房屋修建段将座落在二七区幸福路6号楼3单元附34号，房屋总建筑面积73.45平方米的房屋出售给孙世英，售价为18290元。2000年3月9日张晨虹以孙世英名义向郑铁局直属房屋修建段交付幸福路6-34号房款18290元，郑铁局直属房屋修建段向其出具收据。2000年3月14日张晨虹作为垫款人，孙世英作为被垫款人，王玫作为证明人，三方签订垫款情况说明一份，内容为：分给孙世英拆迁房改房，位于幸福路6-34号，使用面积计52平方米，建筑面积70平方米，作价金额18290元，该款由张晨虹同志垫付。该房本和钥匙均已由张晨虹同志领收。为说明情况，特此说明。同年4月，该房建成交付给张晨虹。2000年10月11日孙世英给张晨虹写信，向张晨虹提供了中国工商银行北京分行朝阳支行的账号。张晨虹于2000年10月24日通过工商银行向孙世英汇款10000元，2000年11月27日张晨虹又通过工商银行向孙世英汇款10000元，工商银行收取张晨虹电汇费用16元。2000年12月4日孙世英给张晨虹写信，内容为：“晨虹、黄娟，您们好，兹将收到贰万元收条寄上，请勿念。房屋产权证未发，如发时需我给你什么手续请来函，我照办，勿挂念。”同日，孙世英向张晨虹出具收到条一份，收条中载明：收到张晨虹同志汇来房款贰万元整为证。孙世英将此收到条一并寄给张晨虹。2002年张晨虹将此房装修入住。2005年11月8日，该房办理了房产证。后张晨虹持有的房产证丢失，孙世英于2012年7月17日办理了新的房产证。关于涉案房屋，双方因是否存在买卖合同关系发生争议，故张晨虹诉至原审法院，请求判令：1、孙世英按照约定协助张晨虹办理房产过户（房屋位于幸福路6号楼34号）；2、诉讼费用由孙世英承担。 另认定：1、孙世英与刘琦行系夫妻关系，曾共同在郑州铁路中心医院工作。2000年2月22日，刘琦行在北京病逝。2、2006年7月13日，孙世英之子在美国纽约州办理了放弃继承公证，公证书内容载明：“我叫刘京平，美国公民，住美国纽约长岛鹿园东95街95号。我父亲叫刘琦行，中国公民。我父亲有一套房产，位于河南省郑州市幸福路6号3单元34号。根据我父亲遗愿，我是该房产的继承者之一。由于我母亲想要卖该房产。我宣布放弃对该房产的权利。我放弃对该房产的继承权是完全自愿的，永远有效。我的母亲，孙世英是该房产的唯一继承人。3、2013年2月13日刘京平又在美国纽约办理了继承房产公证，称其永远是该处房产合法继承人之一，且永远不会放弃对该处房产的合法继承权。以前所做的一切公证全部无效并作废。 一审认为：张晨虹提交的垫款情况说明，见证人王玫的证言及孙世英向张晨虹出具的收到房款的收条表明，张晨虹、孙世英之间已经形成了口头买卖合同。口头合同的内容为：张晨虹支付全部购房款，房本和钥匙由张晨虹领取，张晨虹另外再向孙世英支付20000元作为购房款。口头合同达成后，张晨虹按约定交付了18290元房款，此外张晨虹又向孙世英支付了20000元，张晨虹已按约履行了付款义务。房产证下发后登记在孙世英名下，孙世英负有协助张晨虹办理涉案房屋房产证的义务。孙世英辩称双方没有口头约定买卖房屋事宜，与事实不符，不予采纳。孙世英辩称出于同情将房屋交于张晨虹居住至今，未提交有效证据予以证明，不予采纳。孙世英辩称涉案房屋属未析产的继承财产，其他共有人明确表示不放弃继承权，如果存在也属无效。因张晨虹、孙世英双方签订垫款情况说明涉案房屋尚未竣工且为孙世英单位未取得房屋所有权证的公房，因此张晨虹、孙世英之间成立的是关于购房指标的买卖合同关系，合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，是债权的范畴并非物权范畴，因此涉案房屋并非刘琦行的遗产，故孙世英的此项辩称理由亦不成立，不予采纳。综上，张晨虹自2002年起实际入住涉案房屋已达10年之久，孙世英及其子女在此期间未提出异议，张晨虹提交的证据比孙世英提交的证据更具有优势，因此张晨虹的诉讼主张成立，孙世英负有协助其办理房屋产权证的义务。但张晨虹称其将孙世英的房产证丢失，对未能及时办理过户亦负有一定的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：孙世英于判决生效之日起三十日内协助张晨虹办理位于郑州市二七区幸福路6号楼3单元5层34号房屋的过户。案件受理费100元，由张晨虹、孙世英各负担50元。 二审认定的事实与一审一致。 二审认为：张晨虹提交的垫款情况说明、见证人王玫的证言及孙世英向张晨虹出具的收到房款的收条表明，张晨虹、孙世英之间已经形成了口头买卖合同。口头合同的内容为：张晨虹支付全部购房款，房本和钥匙由张晨虹领取，张晨虹另外再向孙世英支付20000元作为购房款。口头合同达成后，张晨虹按约定交付了18290元房款，此外张晨虹又向孙世英支付了20000元，张晨虹已按约履行了付款义务。房产证下发后登记在孙世英名下，孙世英负有协助张晨虹办理涉案房屋房产证的义务。孙世英上诉称张晨虹、孙世英没有口头约定买卖房屋事宜，与事实不符，不予采纳。孙世英上诉称出于同情将房屋交于张晨虹居住至今，未提交有效证据予以证明，不予采信。孙世英上诉称涉案房屋属未析产的继承财产，其他共有人明确表示不放弃继承权，如果存在购房合同也属无效。因张晨虹、孙世英双方签订垫款情况说明时涉案房屋为孙世英单位未取得房屋所有权证的公房，因此张晨虹、孙世英之间成立的是关于购房指标的买卖合同关系，合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，是债权的范畴并非物权范畴，因此涉案房屋并非刘琦行的遗产，故孙世英的此项上诉理由亦不成立，不予采纳。张晨虹自2002年起实际入住涉案房屋已达10年之久，孙世英及其子女在此期间未提出异议，张晨虹提交的证据比孙世英提交的证据更具有优势，因此张晨虹的一审诉讼主张成立，孙世英负有协助其办理房屋产权证的义务。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙世英负担。 孙世英再审诉称，一、原审认定的事实错误。张晨虹利用离退休干部职务之便，将现房借住行为称为“购房指标口头买卖合同”。张晨虹系代孙世英办理购买1999年元旦已竣工验收之房改房的离休办负责人，张晨虹代孙世英签订《出售公有住房协议书》时明知规定：“乙方以成本价格购买的住房，产权归个人所有”，“一般住用五年后可依法进入市场”，“在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权”。该房2000年3月9日交清“购房款”18290元，2000年3月14日张晨虹自书《垫款情况说明》，“分给孙世英拆迁房改房”，并非房号或购房指标，“使用面积52平方米，建筑面积70平方米”，现房实测后才能得出使用面积，“作价金额18290元”系购房价款而非房号价款，该房由张晨虹垫付而非支付。“该房本和钥匙均已由张晨虹领收”，实际为房卡，且交付现房才有房门钥匙交付，实为代收代领。显然这种不包含权利意图的事实行为是代办交款、代收现房的服务行为，而并无购房或购房指标买卖这种包含权利意图的表意行为。王玫事后在《垫款情况说明》上的签字也并非当场见证行为。孙世英的护理员周邦艳出庭证明签字时其在场，张晨虹称因困难请孙世英借住房屋，而王玫并不在场。王玫在庭审中陈述卖房情况是听张晨虹说的，写垫款说明时房子已经存在，分给孙世英，后张晨虹居住，好处费两万元是张晨虹对她说的。张晨虹付的两万元是借住房款或加上垫付房款18290元共38290元，依双方的真实意思表示只是截至到五年后产权房可以上市买卖前的（住）房款，原审法官对口头买卖合同的调查足以显示房号买卖约定也始终不成立。二、原审判决将已购单位自建房改房的借住认定为在建商品房“购房指标”的口头买卖。涉案房屋实为单位自建公房，单位是原始产权人，张晨虹自证房卡和钥匙已由张晨虹领收，明明是已可入住的单位自建房改房，被误判为未形成不动产物权，职工集资在建房，未来建成后才能交付的商品房，只能私下交易购房指标之类期待利益，竟判成立“合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，是债权的范畴并非物权范畴，因此涉案房屋并非刘琦行的遗产”，故意忽略房产共有人除孙世英及儿子刘京平，女儿刘宁燕的事实，是为了规避法律法规，逃避虚构口头买卖合同而产生的对已购公有住房私下交易购房资格的口头买卖之法律责任。三、原判在实体上、程序上适用法律错误，应当二审改判。原判抢在孙世英起诉张晨虹私刻购房人名章，私领孙世英名下产权本之诉开庭之前，且未追加其他共有人作为共同被告。原判不适用《中华人民共和国房地产管理法》及《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》之相关规定。综上，原判基本事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判，改判驳回张晨虹的诉讼请求，调解达成腾退协议并补足住房款，原审诉讼费由张晨虹承担。 张晨虹答辩称，原审认定事实清楚，判决正确，孙世英的再审请求及理由不能成立。一、孙世英自己认可双方存在口头买卖合同的事实，双方是对房屋指标的买卖，孙世英只是按照工龄可以享受单位分房资格，自己是否交钱买单位的福利房处于待定状态，孙世英选择将自己的购房指标转卖给张晨虹。涉案的房产不属于遗产，更不属于共同财产，孙世英的丈夫刘琦行于2000年2月22日去世，其去世时涉案房屋属于郑州市铁路局第五附属医院的公房，孙世英及家人没有缴纳一分钱，因此争议房屋不属于遗产。张晨虹按照口头指标买卖协议以孙世英名义交纳购房款，后在王玫在场的情况下写了垫款情况说明，分两次汇给孙世英2万元，孙世英也回信称房产证未发，如发时需要什么手续照办，并将收条一并寄给张晨虹。二、原审认定双方是购房指标买卖合法有据，孙世英理应配合张晨虹办理过户。2000年期间孙世英分到一个购房指标，孙世英称要回北京生活，不需要此房，张晨虹没有房子居住，就与孙世英协商将购房号卖给张晨虹。孙世英称20000元是租金不是事实，如果是委托没有委托手续，如果是租金，没有租赁时间及租金的约定。孙世英称儿女不知道出卖房屋的情况与刘京平公证书的内容相矛盾。孙世英提交的证据中已经承认并同意给张晨虹办理过户手续，因此双方购房资格指标买卖已经成立。孙世英的子女知道母亲卖房，支持母亲并放弃公证，后因孙世英身体原因未能到场，后双方发生纠纷一直未能办理过户。综上，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。 本院再审查明的事实与原判决认定的事实一致。 本院再审认为：孙世英在与郑铁局直属房屋修建段签订出售公有住房协议书后，获得购买涉案房屋的资格。后孙世英在涉案房屋即将建成之际，让张晨虹以其名义缴纳了初始购房款18290元，另外收取张晨虹20000元钱款，并在给张晨虹的回信中许诺房产证颁发后为张晨虹出具所需手续。房屋建成后张晨虹即装修入住涉案房屋，房产证颁发后由张晨虹持有，孙世英亦未提出异议。孙世英的儿子刘京平出具了放弃继承涉案房屋的公证书。以上系列行为足以说明纠纷发生前孙世英与张晨虹已经达成了以已付款项买卖涉案房屋的口头协议，本院再审予以认定。张晨虹缴纳了全部房款，并装修入住涉案房屋多年，其要求孙世英协助办理房产过户的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。孙世英再审辩称涉案房屋系共有财产，原审未追加共有人作为共同被告参加诉讼的理由，因其在一审提交的情况说明中自认刘琦行去世后，其说服子女均出具了放弃继承涉案房屋的公证书，并邮寄给张晨虹，故原审决定不追加其子女并无不当；其再审另称张晨虹是利用职务之便霸占、借住其房屋的理由证据不足，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持本院（2014）郑民三终字第361号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘秋生 审 判 员 付大文 代理审判员 张利亚 二〇一四年十二月十一日 书 记 员 解 培 |
