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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第188号 原告信阳市第三小学校。 法定代表人陈艳，该校校长。 委托代理人张明洋，该单位工作人员，代理权限为特别授权。 委托代理人黄沙，河南天风律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告刘建华，女，1971年6月30日出生，汉族，住信阳市浉河区。 委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告信阳市第三小学校与被告刘建华因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张明洋、黄沙，被告刘建华及其委托代理人翟静静到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。 原告信阳市第三小学校诉称，原、被告于2010年11月20日签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其位于信阳市东方红大道的上下两层门面房（400平方米）租给被告使用，并规定了租期、房租及交纳的时间等条款，其中第六条明确规定了解除合同的事项。被告在未经原告同意的情况下，擅自将其租赁原告房屋中的300平方米转租给他人使用，直接违反了原、被告租赁合同中的相关规定，属于严重违约行为。原告据此通知被告解除双方租赁关系被被告拒绝，为此诉至法院，请求判令解除原、被告之间订立的房屋租赁合同，判令被告支付实际占用房屋期间的租赁费至腾空房屋之日止，并要求被告支付20416元违约金及承担本案诉讼费用。 被告刘建华辩称，原、被告之间的租赁合同直到2021年底才到期，合同签订后被告一直按合同约定履行义务、按时交纳租金。关于将部分房屋转租给他人是经过原告同意的，有被告与信阳市第三小学校的李侠书记的通话内容及2010年1月20日的协议可以证实。租赁的房屋就在三小旁边，离三小大门也就50米，在租赁的前几年因为生意不好一直亏损，我们多次转租并悬挂转租广告，原告都知晓，一直都没提出异议，根据司法解释，原告现在再主张合同解除权法院不应支持。现在在租赁合同还没到期的情况下，原告看到房屋升值想单方面解除合同，并且拒收被告交纳的2013年下半年的房租费，被告无奈只有将该笔房租费通过公证机关进行了提存。合同法是以鼓励交易为原则，原告请求解除租赁关系既无约定解除事由、也无法定解除事由，请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2003年3月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将其面临东方红大道的营业房上下层共400平方米（现位于信阳市浉河区步行街往东方红大道拐角处）租赁给被告刘建华使用，租赁期限为10年，从2003年4月1日起至2013年3月31日止，每年租金100000元，交纳方式为半年或一年付款。2010年11月20日，在原租赁合同尚未到期的情况下，原、被告又就该营业房租赁再次签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年12月22日起至2021年12月21日止，每年租金变更为245000元，交纳方式为半年或一年付款。除租赁期限与租金外，上述两份租赁合同其他内容基本一致。2010年11月20日的《房屋租赁合同》第六条第一款约定：承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营谋得，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，并且不予退还收取的租房押金。2008年11月1日，刘建华与案外人余美亮签订了房屋租赁合同，双方约定将上述营业房中的300平方米（含上层全部及下层一部分面积）租给余美亮使用，用于经营“唐狮”品牌服装，租赁期限为五年，自2008年11月1日起至2013年11月1日止，年租金为150000元，合同到期后由刘建华收回房屋，余美亮无任何条件退房。2010年1月20日，原、被告及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订协议一份，载明原告及信阳市弘扬物业管理有限责任公司双方门面房只有一墙之隔，因刘建华需扩大经营，需要将信阳市第三小学校与信阳市弘扬物业管理有限责任公司两方门面楼一、二层隔墙打开相通，因此三方达成协议同意将上述隔墙打通。后原告以刘建华未经其同意擅自转租为由要求解除合同，并拒收刘建华交纳的2013年下半年的房租费122500元。2013年11月21日，刘建华向信阳市大别山公证处申请公证，在原告不接受上述房租费的情况下由该公证处办理了提存。 另查明，刘建华与余美亮的租赁合同期满后因余美亮拒绝退房，刘建华已以余美亮为被告向本院另行提起诉讼，该部分房屋面积现仍由余美亮用于经营“唐狮”服装店面。 以上事实，有原、被告所签《房屋租赁合同》；原、被告和信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订的三方协议等在卷佐证。 本院认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人双方应当严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同约定了承租方不得擅自将承租房屋转租，被告刘建华将房屋转租应当征得原告的同意。被告为证明其辩称的转租经过原告同意，提供了其与原告校领导李侠的通话录音及2010年1月20日原、被告及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订的打墙协议，但该协议并未载明或涉及相关房屋有转租情况，通话录音材料缺乏其他证据佐证，仅靠该录音材料无法认定被告转租经过原告同意。本案诉争房屋虽位于信阳市第三小学校旁边，但并无证据能够明确证明原告同意或知晓被告的转租行为。因此，对原告依据原、被告所签订的租赁合同主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告诉求要求被告支付至房屋腾空时的租赁费，对此本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，在该合同解除前，原、被告均应按照合同约定行使权利履行义务，被告刘建华应当按照合同约定向原告支付实际使用期间的房屋租赁费。原、被告所签房屋租赁合同明确约定承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营谋得，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，按双方约定的年租金245000元计算，每月房租为245000元除以12个月为20416.67元，因此，原告主张被告支付20416元违约金符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告信阳市第三小学校与被告刘建华于2010年11月20日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告刘建华于本判决生效后十五日内向原告信阳市第三小学校支付下欠的房屋租赁费用（租赁费用以双方约定的年租金245000元为标准，按实际使用期间计算） 三、被告刘建华于本判决生效后十五日内向原告信阳市第三小学校支付违约金20416元。 四、驳回原告信阳市第三小学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费310元，由原告信阳市第三小学校承担50元、被告刘建华承担260元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本二份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 李 博 审 判 员 杨丽华 二〇一四年十一月十三日 书 记 员 余 童 |
