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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第2782号 原告王贺，男，1987年9月13日出生，汉族，住永城市。 委托代理人王春利，男，1966年12月24日出生，汉族，住河南省永城市，系王贺之父。 委托代理人陈永安，男，1966年6月4日出生，汉族，住河南省永城市。 被告河南世都置业有限公司。住所地：永城市东城区欧亚路中段路南。 法人代表徐杰，该公司经理。 委托代理人张海京，河南正剑律师事务所律师。 第三人中国银行股份有限公司永城支行。住所地：永城市东方大道东段。 法定代表人郑玮玮，该行行长。 委托代理人岳喜春，男，1964年5月8日出生，汉族，系该行员工，住河南省永城市。 原告王贺诉被告河南世都置业有限公司（以下简称河南世都公司）、第三人中国银行股份有限公司永城支行（以下简称中国银行永城支行）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月9日向本院起诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王贺及其委托代理人王春利、陈永安，被告河南世都公司的委托代理人张海京，第三人中国银行永城支行的委托代理人岳喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王贺诉称，原告于2013年3月11日购买被告河南世都公司帝景中原商品房一套（合同号：5－902），并已付清全部购房款（首付159913元，银行按揭贷款160000元）。为在第三人处办理按揭贷款，原告支付公证费570元，手续费580元。截至2014年7月已经向第三人按照约定支付贷款本息9014.07元。因被告没有按期交房，构成违约，依据合同条款约定，原告享有解除权，原告于2014年3月9日以告知函的形式通知被告解除合同，被告没有提出异议，但至今没有退款并给付赔偿。因为与第三人签订的借款合同明确约定用途为购买被告的涉案房屋，被告为合同保证人。根据《合同法》的规定，原、被告之间的合同已经解除，原告与第三人之间的借款合同失去意义。请求：1、依法确认原、被告于2013年3月11日签订的商品房买卖合同已经解除；2、判决被告退还购房款159913元，已支付银行的贷款本息9014.07元（庭审时变更为18021.3元），已交纳的房屋契税6398元，公证费570元，银行贷款手续费580元；3、判决被告支付原告利息损失48000元；4、被告承担因延迟退款产生的银行后续利息及其他损失。 被告河南世都公司辩称，2013年3月11日双方签订的商品房买卖合同没有被解除，继续有效。理由如下：1、依据双方商品房买卖合同第八条交房期限规定，被告遇不可抗力，交房期限出卖人可据实延期。被告建房期间正值永城市市政府搞四城联创，优化环境，市政府不允许渣土公司向外拉土，被告的建房土方无法运出，故此期间无法施工，所以工期也必须据实延长。2、依据原、被告及第三人三方签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同有关条款的规定，涉案房屋已经办理了抵押权预告登记，第三人是抵押权人，不经抵押权人书面同意不得将商品房合同项下权利转让第三人。抵押预告登记已具有准物权的效力，合同解除后，涉案房屋返回被告所有，第三人的合法权利将无法保证，因此原告不经第三人同意无权解除合同。3、依据合同法96条规定，原告的解除权必须通知被告，原告所谓已于2014年3月9日以告知函的形式通知了被告，此事虚假，被告没有收到通知。4、原告的其他诉讼请求均无事实和法律依据。 第三人中国银行永城支行辩称，同意被告河南世都公司的答辩意见。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告于2013年3月11日签订的商品房买卖合同是否已经被解除；2、原告要求被告退还购房款并赔偿利息和相关费用损失有无事实和法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一份，证明通过该合同第8、9条可以看出，该合同符合解除要件，至于被告所说的不可抗力完全不是事实，因为根据合同第8条第1小项约定，遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人才可以据实进行延期。合同第9条第1大项其中第1、2项规定，均已经对合同的解除做了明确的规定和说明，而且原告自明确提出退房返款解除合同，至今没有接收到被告的认可告知。2、告知函一份，证明原告于2014年3月9日向被告要求解除合同，该告知函不仅有向被告公司销售部送达时的录像证人，而且该告知函也同时送达了永城市房地产开放管理办公室。以上均充分说明原告已经尽到了告知义务，并明确解除合同，而被告一再推诿构成恶意违约。3、购房发票一张，证明原告支付被告商品房首付159913元。4、契税发票一张，证明原告因购房支付房屋契税6398元。5、为贷款缴纳发票收据各一张，证明原告为购房支付公证费570元，评估费580元。6、借款协议、借据各一份，证明原告因购房向他人借款10万元整，该借款自2012年12月3日至2014年12月2日产生利息48000元。7、中国银行贷款合同、公证书各一份，证明原告因购房与第三人签订贷款合同，向第三人借款16万元整，被告为该合同保证人，并由第三人转入被告账户。原告已经全额付清被告房款319913元。同时证明该借款目的是购买河南世都公司开发的房产，且在其条款中明示该款不得挪作他用。据此第三人所签订的按揭贷款合同，款项用途已经发生变化，不在符合使用性质，原告不在为此支付额外损失，因此不在为该合同履行还款义务。8、银行还款付息清单一份，证明原告于2013年6月15日至2014年8月15日，共支付银行本息18021.3元，后续利息及提前还款补偿金以实际还款日另计。9、通话录音八份，证明原告要求退房，被告置之不理，并且原告已经将告知函送达给被告。 被告河南世都公司向本院提交证据材料有：1、购房合同一份，证明被告在履行合同过程中遇到不可抗力，工期据此延长，原告不享有合同的解除权。2、由原、被告及第三人签订的个人购房借款合同一份，合同约定第8页第2款第1、3、6项，以及第13页第7项及该合同相关条款的规定，原告在没有经过第三人书面同意的情况下不享有合同的解除权，原因同答辩状。3、证人赵礼军的出庭证言一份，证明：在被告施工期间因政府六城联创，被告挖出的渣土无法及时运出，导致无法正常施工，这属于不可抗力。按照合同的规定，工期必须延长，被告不存在违约。因此，原告也不享有所谓的合同解除权。 第三人中国银行永城支行未向本院提交的证据材料。 经庭审质证，被告河南世都公司对原告提交的证据材料质证认为：对证1的真实性无异议，对证明目的有异议，依据该合同的相关规定，原、被告的合同应继续履行。证2真实性有异议，我公司并未收到该告知函，原告向房地产开发办苗子微送达，该告知函并不能真实的反映这一事实，即使真的送达，也不能证明原告已向我方送达。依据合同法第96条的规定，原告在没有向我方送达告知函的情况下，不享有合同的解除权，同时合同并没有解除应继续有效，双方必须诚信履行。对证3的真实性有异议，因本案是确认合同是否解除，其购房发票与本案归纳的焦点无关。对证4、5的质证同证3。对证6认为是复印件，借款人没有出庭无法核实，是不真实的。同时该借款协议也不是本案的当事人，与本案无关。对证7认为，不是本案的当事人，该证据与本案无关联。对证8认为，其利息不能证明是因购买涉案房屋产生的利息，与本案无关联性，且证8内容不真实无法显示出其送达的就是告知函，也无法显示其送达的就是我方公司工作人员及法定代表人。该份证据与本案无关联性。该份证据看不出什么时间，什么地点，与什么人通话。 第三人中国银行永城支行对原告提交的证据材料质证意见同被告河南世都公司对原告提交的证据材料的质证意见，对被告河南世都公司提交的证据材料没有异议， 原告对被告河南世都公司提交的证据材料认为：对证1的真实性无异议，但对证明目的有异议，质证意见同举证目的。对证2的真实性无异议，但对证明目的有异议，依据原告所说，均不能证明其举证目的，根据该合同第2条贷款用途明确约定，其贷款是购房款。对证3有异议，认为证人所表述证明内容不能达到证明目的，原告所说的不可抗力，不能通过其证言充分体现，且合同第8条明确表述，即使出现不可抗力，出卖人应在60日内告知买售方。且证人已经明确表示是在其去年6、7月份，即使没有六城联创，土方也无法运出，且没有政府的停工通知和相关文件相佐证。 针对原、被告所举证据，本院综合认证如下：原告所举证据1、2，被告河南世都公司对其真实性无异议，可以作为有效证据使用。原告所举证据3、4、5、7、8能够相互印证，也能反映出原告交纳的费用情况，可以作为有效证据使用。原告提交的证据6系复印件，且证人没有到庭，也没有其他证据相互佐证，不符合证据的形式要件，故不能作为有效证据使用。被告河南世都公司所举证据1、2，原告王贺不持异议，可以作为有效证据使用。证据3，系孤证，没有其他证据相互印证，故不能作为有效证据使用。 依据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定了双方的相关权利义务，还约定了交房日期为2013年12月31日。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，并交纳了首付款159913元，房屋契税6398元，但被告一直没有按照合同约定的期限交付房屋，原告以被告根本违约为由，于2014年3月9日以书面形式通知被告解除该房屋买卖合同，被告拒绝，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。 另查明，2013年5月13日，经永城市公证处公证，原告与第三人签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，被告河南世都公司为保证人，原告为此花费公证费570元和手续费580元。合同签订后，截至到2014年8月15日原告已偿还第三人的本息合计18021.3元。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，而被告河南世都公司不但没有按照合同约定的期限向原告交付房屋，而且在收到原告解除合同书面通知的情况下，仍没有按照合同约定交付房屋，应当视为被告对解除合同的认可，致使原告的合同目的不能实现，故对原告要求确认原、被告之间签订的商品房买卖合同已经解除，被告返还购房款及已支付的银行按揭贷款本息18021.3元和已交纳的房屋契税6398元、公证费570元、银行贷款手续费580元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿其向个人借款利息损失48000元以及因延迟退款产生的银行后续利息的诉讼请求，未提交有效证据予以证明，本院不予支持。被告辩称2013年3月11日双方签订的商品房买卖合同没有被解除，继续有效，延期交付房屋的原因是政府搞四城联创，优化环境，致使施工不能正常进行的理由，没有提交有效证据予以证明，对其该抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、最人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决如下： 一、原告王贺与被告河南世都置业有限公司于2013年3月11日签订的商品房买卖合同已经解除； 二、被告河南世都置业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告王贺购房款159913元、已支付的银行按揭贷款利息18021.3元（计算到2014年8月15日）、房屋契税6398元、公证费570元、银行贷款手续费580元； 三、驳回原告王贺的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告河南世都公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 王志超 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年十二月三十日 书 记 员 王胜华 |
