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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民一终字第2700号 上诉人（原审被告）冯瑞廷，女，汉族。 上诉人（原审被告）汪海涛（系冯瑞廷丈夫），男，汉族。 被上诉人（原审原告）安阳市德润物业服务有限公司，住所地安阳市北关区永安街永安小区103号。 法定代表人张宏生，总经理。 委托代理人杨玉峰，河南国厚律师事务所律师。 上诉人冯瑞廷、汪海涛因与被上诉人安阳市德润物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2013）北民调初字第244号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，被告冯瑞廷与被告汪海涛系夫妻关系，是安阳市北关区洹滨国际花园5号楼1单元802号房的业主，802室房屋建筑面积为156.38平方米。被告冯瑞廷于2009年8月14日办理交房手续；原告德润物业公司为被告冯瑞廷、汪海涛居住的洹滨国际花园提供物业管理服务。2009年8月14日，被告冯瑞廷与原告德润物业公司签订前期物业管理服务合同，合同约定原告德润物业公司对房屋的公用部位、公用设施设备、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、管理，被告冯瑞廷根据本协议向原告德润物业公司按时足额交纳物业管理服务费用；物业管理服务收费标准为：物业管理费按每月0.90元／㎡、二次供水费每月0.07元／㎡、电梯费每月0.35元／㎡；2009年8月14日支付第一年的物业管理费、生活垃圾清运费等费用，以后于每一年的对应日支付下一年度的物业管理服务费、生活垃圾清运费等相关费用；被告冯瑞廷应按时交纳协议中的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，逾期一天还应向原告德润物业公司支付所欠费用千分之一的违约金等。2009年8月14日，被告冯瑞廷支付了2009年8月15日至2010年8月14日物业费2139元。现原告德润物业公司要求被告冯瑞廷、汪海涛支付2010年8月15日至2013年5月13日（共计33个月）的物业管理费、生活垃圾清理费等费用及违约金。另查明，前期物业服务合同签订后，双方未约定委托管理期限，截止目前洹滨国际花园小区未成立业主委员会，原告德润物业公司一直为该小区提供物业服务。 原审法院认为，原告德润物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，与被告冯瑞廷签订的前期物业管理服务合同不违反法律法规的规定，合法有效，具有约束力，各方均应当遵守。被告冯瑞廷、汪海涛作为小区业主，接受了原告德润物业公司的物业管理服务，理应向原告德润物业公司交纳物业管理费。被告汪海涛以房屋存在质量问题及原告管理服务未到位而拒付物业费，关于房屋质量问题，被告可向开发商主张权利，维护自己的合法权益。关于原告德润物业公司管理服务未到位的问题，业主反映小区内的监控、维修、卫生、安保等方面存在不同程度的问题，因原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务对象可直接感受到物业服务的质量和水准，现业主反映原告在服务期间就卫生、安保、维修等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以证明，可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，可以认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情对被告冯瑞廷、汪海涛欠交2010年8月15日至2013年5月13日期间的物业管理费6811.91元［156.38㎡×（0.90元＋0.07元＋0.35元）／㎡／月×33个月］予以调整，按欠交物业管理费的90%给付，被告冯瑞廷、汪海涛应当支付物业管理费6130.72元。至于原告要求被告冯瑞廷、汪海涛给付逾期交纳物业管理费产生的违约金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但考虑到被告冯瑞廷、汪海涛未付物业管理费确系事出有因，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯瑞廷、汪海涛于本判决生效后十日内向原告安阳市德润物业服务有限公司支付物业管理费6130.72元；二、驳回原告安阳市德润物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由原告安阳市德润物业服务有限公司负担100元，被告汪海涛、冯瑞廷负担62元。 上诉人汪海涛、冯瑞廷不服一审判决上诉称，原审认定事实不清，判决结果错误，1、上诉人房屋漏水严重，被上诉人未尽到维修义务，上诉人未缴纳物业费理由正当；2、小区内电梯维修、环境卫生、安全保障等方面均存在问题，被上诉人未尽到应尽义务；3、被上诉人2014年2月取得的物业收费资格，起诉收取之前的物业费，无法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人答辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审判决正确，请求维持一审判决。我公司入住该小区负责物业管理时，该小区还没有组建业主委员会，是按照与开发商的前期约定进行管理，并签署的物业管理合同，现没有新物业公司对该小区管理，故应按原合同履行；原审仅判决上诉人承担90%的物业费，是对上诉人的照顾，我方认可，应予维持；上诉主张物业管理存在问题，均不属实。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，依据上诉人与被上诉人所签前期物业管理服务合同，被上诉人仅对小区的公用部位、公用设施等项目进行维护、修缮、管理，房屋质量问题，并未包括在物业服务范围内，上诉人可另行处理；上诉人与被上诉人所签前期物业服务合同未约定委托管理期限，现未有新的物业公司提供服务，上诉人已接受了被上诉人提供的物业管理服务，理应交纳物业管理费， 上诉人主张物业服务存在瑕疵，原审已经考虑，并酌情判决了物业费承担比例。原审认定事实清楚，但判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、维持安阳市北关区人民法院（2013）北民调初字第244号民事判决第一项； 二、变更安阳市北关区人民法院（2013）北民调初字第244号民事判决第二项为：驳回被上诉人的其他诉讼请求。 二审案件受理费162元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵红艳 审判员 张国伟 审判员 田 峥 二〇一五年二月五日 书记员 张 莹 |
