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河南省济源中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济中民三终字第328号 上诉人（原审被告）畅秀玲 委托代理人李社青，济源市济水法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）张卫民 委托代理人杨海霞，系张卫民妻子。 原审被告王佳佳 原审被告王晶 上诉人畅秀玲与被上诉人张卫民、原审被告王佳佳、王晶定金合同纠纷一案，张卫民于2012年7月5日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令王晶、王佳佳、畅秀玲双倍返还其定金40000元。济源市人民法院于2014年3月12日作出（2012）济民二初字第478号民事判决。畅秀玲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理该案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年4月26日，出让人畅秀玲（甲方）、受让人张卫民（乙方）与居间人济源市家缘房产信息咨询有限公司（以下简称家缘房产咨询公司）（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：......第二条、（房产成交确认）甲方自愿将座落在沁园区沿河路沁园小区26号楼东单元第2层西号，房屋建筑面积约131.4平方米，（以房管局认可为准或以实物为准）包括其它设施物品配套房等的房产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解愿意购买房产。第三条、（权属情况）甲方提供房产证、土地证及证号字第23110号济国用（2003）第0008号，证明该房产为本人合法拥有，乙方对此予以认可；......第四条、（房产交易成交价）甲乙双方经充分协商，确定上述房产的交易成交价为人民币399900.00元。甲方在签约当日将房产证、土地证交于丙方保管，作为履行自身义务的保证。乙方也在签约当日交预付款贰万元整，作为购房定金，交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证。如不违约，该定金转为购房款。......第六条、（甲乙双方违约责任）（1）、乙方若违约，乙方不得向甲方索还定金，丙方扣除甲乙双方中介费后，剩余部分作为对甲方的赔偿。若实际损失超过违约金的，应据实赔付。甲乙双方协商不成，可以起诉人民法院裁决，终止合同。（2）、甲方如违约，应赔付乙方相当于定金数额的违约金。丙方扣除甲、乙双方中介费后，剩余部分，作为对乙方的赔偿（如甲方另收有乙方房款，甲方应在违约起十日内退还给乙方）。若实际损失超过违约金的，应据实赔付。甲乙双方协商不成，可起诉人民法院裁决，终止合同。（3）、乙方不能按期向甲方交付剩余房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付每日贰百元的滞纳金。第七条、（安全交易模式）（1）、甲乙双方同意全部房款由丙方监督。......第九条、（中介费付款方式）（1）、甲、乙双方于本合同签订之日，各向丙方支付房产成交总价1%的居间费。（3）、甲、乙双方协商中介费由乙方承担，人民币大写柒仟玖佰捌拾元。甲、乙双方如在签约当日不能按时交纳中介费，丙方有权在各自应得的房款中优先扣除，本合同三方签字生效后，中介费不予退还。（若以后该房产无实际成交，由违约方全额支付双方中介费）......第十一条、甲、乙双方均同意并理解丙方属于居间人，除本合同另有约定外，丙方依照法律规定享有居间方的权利，并承担相应的义务。第十二条、（发生争议的解决方法）三方在履行本合同过程中发生争执，由三方协商解决，协商不成的可向人民法院提起诉讼。如丙方监管有定金、保证金或是房款中可能作为违约金的部分，还有甲方提供所出售的房产手续，则这些部分暂由丙方保管，由丙方按照法院生效法律文书执行。第十四条、本合同自签字之日生效。第十五条、特别约定：1、甲方同意乙方用二手房按揭贷款方式付款；2、乙方于2012年5月11日前先付丙方处购房部分款贰拾万元整（含定金），甲方配合乙方走银行手续后，将房产证过户到乙方名下，其余房款乙方最晚于2012年8月11日前付到丙方处，丙方通知甲方搬家，甲方搬完家后，甲、乙、丙三方进行房产交接，由丙方将剩余房款交给甲方。签订合同当日，张卫民向家缘房产咨询公司交纳20000元定金，该公司给其出具一份收据。家缘房产咨询公司又将20000元定金交给畅秀玲，畅秀玲给该公司出具了收到条。同时畅秀玲也将其欲出售房屋的房产证和土地使用证交给家缘咨询公司保管。 2012年5月11日，张卫民和畅秀玲又签订补充协议，约定将原定的交首付款时间2012年5月11日推迟至同年5月20日。 2012年2月22日、23日、24日家缘房产咨询公司在《济源日报》发出公告，声明公司将予以注销。2012年2月10日由王晶、王佳佳等人成立清算组对该公司进行清算。2012年5月7日，该公司将其营业执照交到济源市工商行政管理局。2012年6月8日，经工商部门核准家缘房产咨询公司注销。家缘房产咨询公司的股东包括王佳佳和王晶。 王佳佳又成立了济源市西城温馨家缘房产信息咨询部，性质为个体工商户，于2012年6月7日颁发营业执照。 原审法院认为，2012年4月26日，张卫民、畅秀玲和家缘房产咨询公司签订的《房屋买卖合同》中同时约定了三方的权利、义务，在该合同中家缘房产咨询公司不仅仅是作为一个居间方给张卫民及畅秀玲提供订立合同的机会和媒介服务，而同时还约定了定金、房款及有关房屋的相关手续由其代为保管等，但实际上此时家缘房产咨询公司已经准备注销，并进行了清算，按规定不得再进行经营活动。在张卫民发现家缘房产咨询公司作为合同的一方当事人即将丧失主体资格和经营能力后，出于对交易安全的考虑，不再履行合同，并不违反法律规定。王晶称张卫民在签订合同时对于家缘房产咨询公司即将注销的情况是知情的，但张卫民对此予以否认，王晶也未提交相关证据，原审法院对此不予采信。现因合同不再履行，张卫民要求返还交纳的定金20000元，理由正当，原审法院予以支持。 关于20000元定金应当由谁返还的问题，原审法院认为，虽然当时是以家缘房产咨询公司的名义收取了张卫民的定金，但同日王晶又将该定金交给了畅秀玲，现由畅秀玲实际持有该定金，故定金应当由畅秀玲返还。 关于张卫民主张的双倍返还定金的问题，原审法院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而根据张卫民、畅秀玲和家缘房产咨询公司三方签订的合同约定，本案中的20000元定金是作为张卫民和畅秀玲之间履行合同的担保，在双方之间适用定金罚则，并未约定适用于家缘房产咨询公司。而张卫民与畅秀玲之间合同无法履行并非由于畅秀玲存在违约行为，故其不适用定金罚则。张卫民以王晶、王佳佳在其公司即将失去经营权时，仍作为居间方促成其与畅秀玲签订了房屋买卖合同，并收取了其20000元定金，在合同未实际履行完的情况下就注销了公司，存在欺诈为由要求王晶、王佳佳双倍返还定金，也于法无据，原审法院不予支持。但鉴于张卫民交纳定金后合同未能实际履行，该20000元一直由畅秀玲持有，原审法院认为畅秀玲应当从交纳定金之日按中国人民银行同期贷款利率支付张卫民利息。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、畅秀玲于本判决生效后十日内返还张卫民20000元并支付利息（利息从2012年4月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的付款之日止）；二、驳回张卫民对王佳佳、王晶的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由张卫民负担400元，畅秀玲负担400元。 畅秀玲上诉称：第一、原审判决其返还定金缺乏事实和法律依据。其与张卫民通过居间合同中介人王佳佳、王晶签订了一份二手房买卖合同，合同签订后，其依约将有关手续交与王佳佳、王晶，并领取了张卫民交付的定金20000元。由于张卫民的过错，合同未履行完毕，违约责任应由张卫民承担，定金是不能返还的。并且其领取的定金是经中介人之手领取的，与张卫民无直接关系。第二、原审程序违法。张卫民没有向法院诉请合同无效，原审法院判决给付定金违反合同法的有关规定，且其不存在违约行为，原审判决明显错误。综上所述，双方所签协议不能因为中介方没有经营权而失去法律效力，其不应返还定金，请求依法撤销（2012）济民二初字第478号民事判决，驳回张卫民的一审诉讼请求。 张卫民辩称：本案当事人于2012年4月26日签订的房屋买卖合同属实，但签订合同之后，其发现家缘房产咨询公司已经注销，该合同无法继续履行，所以，其请求二审法院判令该合同无效，要求家缘房产咨询公司的法人王佳佳和股东王晶返还其交付的20000元定金。合同不能履行的原因是因为家缘房产咨询公司已经注销，房款无法交付，导致合同无法继续履行，所以，其无过错。关于定金由谁来返还的问题，一审中，王晶提供了畅秀玲出具的一份收据，证明这笔定金由畅秀玲持有，所以应该由畅秀玲把定金返还给其；其认为合同存在欺诈行为，对于程序违法问题，其不清楚；一审法院判决结果正确，请求维持原判。 本院经审理另查明，二审中，畅秀玲认可其房屋已经卖出去了。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为，本案中，畅秀玲持有20000元定金是基于张卫民与畅秀玲之间存在房屋买卖合同，现房屋已经出卖，合同实际已无法履行，且家缘房产咨询公司在已经准备注销，并进行清算的情况下，仍以中介方名义进行经营，且在房产交易中承担代为保管定金、房款及房屋的相关手续的责任，张卫民出于对交易安全的考虑，不再履行合同，理由正当，不属于违约行为。畅秀玲仍持有该20000元定金，无法律依据和合同依据，原审判决畅秀玲返还20000元定金给张卫民并无不当。另，本案当事人所签订的房屋买卖合同是否有效，并不影响张卫民请求返还定金的权利，所以畅秀玲的上诉理由不能成立，对原审判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由畅秀玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄存智 审 判 员 商 敏 代理审判员 陈莎莎 二〇一五年二月十三日 书 记 员 王 璐 |
