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河南省济源中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济中民三终字第401号 上诉人（原审被告、反诉原告）冯小涛 委托代理人齐波，河南剑光律师事务所律师。 委托代理人杨杰，河南剑光律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）济源成氏商贸文化有限公司 法定代表人成永红，该公司经理。 委托代理人李哲基，该公司员工。 上诉人冯小涛与被上诉人济源成氏商贸文化有限公司（以下简称成氏商贸公司）租赁合同纠纷一案，成氏商贸公司于2014年4月4日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令：1、冯小涛腾出商贸城A4-108号商铺，支付2013年租金35000元并按照日租金95.89元的标准支付至腾出商铺之日；2、冯小涛以应交租金为本金，按照月息2分的利率支付利息至款项付清之日。济源市人民法院于2014年9月26日作出（2014）济民一初字第940号民事判决，冯小涛不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月25日受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭进行了审理，上诉人冯小涛及其委托代理人齐波，被上诉人成氏商贸公司的委托代理人李哲基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的产权归宋庄居委会所有。2006年，宋庄居委会与鑫鑫投资公司签订了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺租赁合同。后经宋庄居委会与中原商贸城管理公司、鑫鑫投资公司三方协商，对2006年的租赁合同进行了变更，并签订了《房屋委托管理合同》，约定宋庄居委会将其在中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3三幢房屋的使用权委托给鑫鑫投资公司经营管理，由鑫鑫投资公司自用或交给中原商贸城管理公司经营使用。鑫鑫投资公司于2007年3月13日与成氏商贸公司签订租赁合同，将商铺转租给成氏商贸公司，成氏商贸公司享有商铺的使用权，同时可按照中原国际商贸城的规划转租或提供他人使用，租赁期限为10年，自2007年7月27日至2017年7月26日。协议签订后，在履行过程中，鑫鑫投资公司与成氏商贸公司发生争执，仅交付成氏商贸公司包括冯小涛正在使用的商铺在内的7间商铺。成氏商贸公司于2008年3月5日将鑫鑫投资公司诉至原审法院，要求鑫鑫投资公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金，退还押金、改造费。原审法院于2008年10月9日作出（2008）济民二初字第158号民事判决，鑫鑫投资公司不服，提起上诉。本院于2009年5月6日作出（2009）济中民三终字第50号民事裁定，将该案发回重审。成氏商贸公司在原审法院重审过程中变更诉讼请求为要求鑫鑫投资公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金。2010年6月8日，原审法院作出（2009）济民二初字第400号民事判决，成氏商贸公司不服，提起上诉。本院于2011年4月7日作出（2010）济中民二终字第238号民事判决书，判决鑫鑫投资公司支付成氏商贸公司违约金106000元，驳回成氏商贸公司要求鑫鑫投资公司继续履行合同的诉讼请求。2009年9月3日，宋庄居委会向中原商贸城管理公司发出通知，要求中原商贸城管理公司于十日内交清租金，否则将解除委托合同收回房屋。同年9月18日，中原商贸城管理公司作出回复，同意解除合同，并将与各商户签订的房屋租赁合同一并转交给宋庄居委会，同时商户所欠的A4-1、A4-2、A4-3房屋租赁费由宋庄居委会收取，如收取的租金不够，由中原商贸城管理公司偿还。后鑫鑫投资公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会将除成氏商贸公司使用的7间商铺之外的A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋庄居委会统一对外招租并收取租金。2012年12月12日，宋庄居委会将中原商贸城管理公司诉至原审法院，要求中原商贸城返还已收取的租金及保证金348000元，原审法院于2014年5月14日作出（2012）济民二初字第787号民事判决，确定中原商贸城管理公司支付该款。2009年12月25日，宋庄居委会向成氏商贸公司发出通知，告知成氏商贸公司已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，成氏商贸公司所经营的各商户管理权也应一并转交，限成氏商贸公司于2009年12月28日前与宋庄居委会联系合同转签的事宜。后成氏商贸公司与宋庄居委会多次因租金问题发生纠纷，截止2012年6月25日，成氏商贸公司共向宋庄居委会交纳租金130400元。成氏商贸公司起诉要求宋庄居委会退回多收取的租金，原审法院（2012）济民一初字第1716号民事判决书认为，成氏商贸与鑫鑫投资公司关于包括冯小涛所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋庄居委会作为产权人虽收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括原告经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致成氏商贸公司与鑫鑫投资公司已履行合同的无效，判决宋庄居委会返还成氏商贸公司多收取的租金。宋庄居委会不服上诉，本院于2014年1月9日作出（2013）济中民三终字第191号民事判决书，判决维持原判。2011年4月1日，成氏商贸公司、冯小涛签订了中原国际商贸城A4-108号商铺的租赁合同，约定成氏商贸公司将108号商铺出租给冯小涛，每年租金35000元，期限为2011年4月1日至2014年3月31日。冯小涛按约交纳了2011、2012年的租金共计70000元。2012年5月18日，冯小涛的妻子杨沙沙与案外人姚绍林签订合同，约定杨沙沙将中原国际商贸城A4-108商铺转让给姚绍林经营，杨沙沙负责将房屋转租给姚绍林，由姚绍林与原出租方签订租赁合同。后成氏商贸公司向冯小涛讨要第三年的租金，冯小涛以已经成氏商贸公司同意将房转租为由未交纳。2013年4月1日，姚绍林就该商铺与宋庄居委会签订房屋租赁管理合同，期限一年。2014年4月1日，宋庄居委会就该商铺与案外人李永祥签订房屋租赁合同，期限亦为一年。 原审法院认为：成氏商贸公司从鑫鑫投资公司手中取得了包括冯小涛使用的商铺在内的7间商铺从2007年7月27日至2017年7月26日的使用权，包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权，该使用权已经原审法院（2012）济民一初字第1716号民事判决书及本院（2013）济中民三终字第191号民事判决书予以确认，即该两审判决均认定成氏商贸公司与鑫鑫投资公司关于包括冯小涛所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，成氏商贸公司也按合同约定在宋庄居委会从鑫鑫投资公司手中收回所有权后向宋庄居委会交纳了租金，本案所涉争的商铺的使用期间在成氏商贸公司拥有使用权的期限内，故冯小涛辩称成氏商贸公司无权将所争议商铺出租的辩称理由不能成立，冯小涛亦不能以转租人已另行与宋庄居委会签订租赁合同来对抗成氏商贸公司、冯小涛之间的租赁合同关系，故对冯小涛以此为由反诉要求确认成氏商贸公司、冯小涛之间的租赁合同无效以及要求成氏商贸公司返还已付租金70000元并支付利息15120元的诉讼请求，原审不予支持。成氏商贸公司以其享有使用权的商铺与冯小涛签订了租赁合同，双方之间关于中原国际商贸城A4-108号楼商铺已形成租赁合同关系，成氏商贸公司按约向冯小涛提供了商铺，冯小涛应如约交纳租金，履行合同义务。冯小涛仅交纳了2013年3月31日之前的租金70000元，现成氏商贸公司要求冯小涛支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金35000元，理由正当，应予支持。冯小涛辩称其经成氏商贸公司同意将商铺转租，对此成氏商贸公司不予认可，而冯小涛未举证证明其的转租行为已经成氏商贸公司同意或认可，且即使已经成氏商贸公司同意，根据相关法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故冯小涛是否将商铺转租，不影响其与成氏商贸公司之间租赁合同的效力，原审法院对冯小涛该辩称理由不予采纳。成氏商贸公司要求冯小涛腾出商铺并按照年租金35000元的标准支付2014年4月1日至商铺腾出之日的租金，根据本案的实际情况，成氏商贸公司、冯小涛之间的租赁合同已于2014年3月31日期满，双方未续签租赁合同，冯小涛亦未继续使用该商铺，且宋庄居委会与案外人李永祥就该商铺于2014年4月1日签订了租赁合同，故成氏商贸公司该诉讼请求，无事实依据，且成氏商贸公司要求冯小涛腾出商铺实际上不能履行，故原审法院不予支持。关于成氏商贸公司主张的利息损失，由于成氏商贸公司、冯小涛在合同中并未约定，故成氏商贸公司的该项主张没有依据，原审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冯小涛于本判决生效后十日内支付济源成氏商贸文化有限公司租金35000元；二、驳回济源成氏商贸文化有限公司的其他诉讼请求；三、驳回冯小涛的反诉请求。案件受理费825元，济源成氏商贸文化有限公司负担150元，冯小涛负担675元，反诉费935元，由冯小涛负担。 冯小涛不服原审判决，上诉称：一、本案中，成氏商贸公司作为出租方应承担权利瑕疵担保责任。就涉案房产的经营权问题，成氏商贸公司明知道其与宋庄居委会、鑫鑫投资公司之间已经进行多轮诉讼，宋庄居委会作为房产的所有权人也一直在主张权利，成氏商贸公司隐瞒该事实将房产出租给其，其接手以后，宋庄居委不断的主张权利，导致其根本无法经营。根据合同法第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，成氏商贸公司应该承担权利瑕疵担保责任，其不应该再支付租金，相反成氏商贸公司应该退还已经收取的租金。二、合同已经解除。根据其与成氏商贸公司之间签订《租赁合同》第二条的约定，其每年如不提前一个月交清租金，合同自行解除。该约定属于典型的附解除条件的合同，当条件成就时，合同即不再发生法律效力。本案中，按照成氏商贸公司的主张，其应于2013年3月1日交纳租金，由于其没有按时交纳租金，合同应归于自行解除。因此，不存在按合同再支付成氏商贸公司租金的问题。三、一审程序违法。本案所涉房产，在其之后，先后由姚绍林、李永祥使用，并且该二人与宋庄居委会之间也建立了租赁合同关系，其二人也将租金交付给了宋庄居委会。就同一标的物有两个出租主体、存在两份租赁合同，本案的处理结果与他们之间均存利害关系。因此，为查明案件事实，法院应通知姚绍林、李永祥、宋庄居委会参加诉讼。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回成氏商贸公司的一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。 成氏商贸公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、其向冯小涛出租的商铺不存在权利瑕疵问题，他人或单位如对该商铺进行干预是非法行为，冯小涛可以依法维护自己的权益。三、其与冯小涛所签订的商铺租赁合同有效期为三年，冯小涛按约向其交付两年租金后，第三年如不愿租赁，应积极主动与其协商退租，然而冯小涛不但拒不交纳第三年租金，反而将该商铺另租他人谋利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的案件事实一致。 本院认为：原审法院（2012）济民一初字第1716号民事判决书和本院（2013）济中民三终字第191号民事判决书均认为，成氏商贸公司与鑫鑫投资公司关于包括冯小涛所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋庄居委会作为产权人虽收回了A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括成氏商贸公司经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致成氏商贸公司与鑫鑫投资公司已履行合同的无效。以上生效判决足以认定成氏商贸公司从鑫鑫投资公司手中取得了包括冯小涛使用的商铺在内的7间商铺从2007年7月27日至2017年7月26日的使用权，该使用权包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权。因此，冯小涛上诉认为成氏商贸公司应承担权利瑕疵的担保责任无事实依据，本院不予支持。二、成氏商贸公司以其拥有使用权的商铺与冯小涛签订了租赁合同，期限为2011年4月1日至2014年3月31日，冯小涛不能以转租人已另行与宋庄居委会签订租赁合同来对抗成氏商贸公司与其之间的租赁合同关系。2012年5月18日，冯小涛的妻子杨沙沙与案外人姚绍林签订合同，将涉案商铺转让给了姚绍林经营，根据相关法律规定，冯小涛将商铺转租，不影响其与成氏商贸公司之间租赁合同的效力，本案中，成氏商贸公司按约向冯小涛提供商铺，冯小涛不管自己使用还是将该商铺转租，均应如约交纳租金，冯小涛现上诉认为双方租赁合同效力自行解除的理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1610元，由上诉人冯小涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 商 敏 代理审判员 陈莎莎 代理审判员 吕海波 二〇一五年二月九日 书 记 员 孔军磊 |
