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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第2734号 原告（反诉被告）河南邦城房地产顾问有限公司。 法定代表人管家民，该公司总经理。 委托代理人李玉明，河南豫都律师事务所律师。 委托代理人黄辉，河南豫都律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）济源绿城置业有限责任公司。 法定代表人田冰心，该公司总经理。 委托代理人任浩，该公司总经理助理。 委托代理人姚云东，河南凌峰律师事务所律师。 原告河南邦城房地产顾问有限公司（以下简称邦城公司）与被告济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城公司）合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，后依法将起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书送达被告。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦城公司的委托代理人李玉明、黄辉、被告绿城公司的委托代理人任浩、姚云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邦城公司诉称：2012年8月25日，其与被告签订《绿成置业项目全程营销代理协议》，被告委托其全程代理东方国际.公馆（东方国际花园）项目销售工作。协议签订后，其一直认真履约，积极完成销售任务。截止2014年2月，完成销售回款约270000000元。但被告屡次违约，经常拖欠或克扣应付代理费，给其销售工作造成困难。根据协议约定，被告应按销售回款的1.3%计算代理费，扣除已支付的代理费，尚欠其代理费625328元。请求判令被告支付拖欠的代理费625328元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付拖欠的代理费919014.67元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。 被告绿城公司辩称：2012年8月25日双方签订代理协议后，原告在2014年3月底突然全部撤场。根据双方代理协议的第九条第二款的规定，原告应当向其方支付200000元违约金。原告擅自撤场后，经原告委派公司工作人员石洋与其方结算，其方应再付原告代理费146126元，但石洋对其提出原告应支付违约金的要求称请示汇报后才能给予答复。但其等来的却是2014年6月19日律师函和传票，故其方提出反诉，要求原告方承担违约金53874元（200000元-146126元）。 针对被告的反诉，原告邦城公司辩称：被告长期拖欠克扣并拒绝支付代理费，致使协议无法履行，构成根本违约，其依法解除代理协议，不应承担违约责任。 原告提供的证据： 1、2012年8月25日《绿成置业项目全程营销代理协议》1份，协议第二条第四款和第三条第一款、第二款，证明被告将东方国际公馆项目委托原告代理销售，双方建立委托代理关系，双方约定了代理佣金的结算方式和提取方式； 2、2013年7月—2014年1月中国工商银行客户存款对账单一份，之前还有对账单未提交，其中，2013年7月3日收到被告付的150000元代理费，系付的5月份代理费，5月份总代理费应当是314573元，但只付了150000元，2013年8月27日支付6月份的代理费、2013年9月15日支付了7月份的代理费，每次都迟延了2个月支付，最后一次付款是2014年1月28日支付了我方200000元，之后未再支付过代理费，被告总计向原告支付代理费2017852元，证明被告方严重违反合同约定，每月均拖欠甚至克扣原告的代理费； 3、2014年1月26日付款通知书一份，该通知书系2014年1月26日原告公司负责人管家民直接交付被告公司总经理，之后2日，即1月28日，被告支付了200000元代理费，证明被告拖欠原告2013年1月1日—同年12月31日代理费610631元，原告催款，被告拖延不付； 4、2012年6月—2014年3月被告应结的代理费明细、代理费汇总表，代理费汇总表后面均附有客户名单、交易房屋、签约日期以及合同金额等详细情况，原告原诉讼请求625328元是按销售房屋金额的1.3%计算90%的拖欠代理费，变更后诉讼请求系拖欠的全额代理费； 5、2014年8月10日原告向被告邮寄的律师函及EMS快递回执单（寄件人存联）各1份，证明1.1%计算比例是附条件附期限的，条件是2014年5月1日之前被告支付146126元的话按1.1%计算，如果5月1日之前未支付的话，原告还要求按合同约定的1.3%计算； 6、证人唐斌和石洋当庭证言，证明：1、被告方根本违约，拒付代理费的情况；2、原告方代理销售的情况；3、应当按照合同约定1.3%计算代理费。证人均系原告公司工作人员，证明原告公司2012年2月份进驻东方国际公馆代理销售，到2014年4月撤场，被告始终未按时按量结算代理费，导致公司运营困难，唐斌证明大概2014年3月份，原、被告做了最后一次沟通，双方协商被告再付一部分代理费，双方终止合作，当时协商如果2014年4月底前被告支付代理费，则代理费计算比例下调至1.1%，石洋证明原、被告关于代理费最终协商如果按1.3%计算是60余万元，如果按1.1%计算是21万多元，扣除销售人员工资和提成，剩余14余万元，被告答应4月份支付剩余款项，之后一直未支付，代理费结算比例应按1.3%计算。 被告质证后，对证据1、2的真实性均无异议，但认为证据2与本案无关；对证据3、4均不认可，认为系原告单方制作，不能证明原告主张；对证据5不认可，认为其未收到该律师函；对证据6，认为证人身份均系原告公司工作人员，唐斌证言违背客观事实，石洋陈述相对客观，其方认可双方最后结算金额146126元，但不存在克扣代理费，且原告方擅自离场。 被告提供的证据：1、2014年4月1日原告的授权委托书1份，系原告委托石洋全权负责办理营销代理事宜的处理工作； 2、2014年4月22日，原告出具的应结代理费明细，石洋在明细表上签字； 3、2014年6月19日原告的律师李玉明给被告出具的律师函一份； 以上证据证明被告应付代理费146126元。 4、证人郑文艳、曹盼盼当庭证言，证明原告突然擅自离场，该两个证人证明二人均是2014年3月底前在原告处从事销售工作，2014年3月底原告撤场后二人均在被告处继续工作，至于原告撤场的原因，二人均表示不清楚。 原告质证后，对证据1—3的真实性均无异议，但对被告的证明内容有异议，证据2系2014年4月22日原告方负责人石洋和被告进行代理费问题进行谈判时候出具的，这仅仅对代理费部分的确认，原告方所附条件是2014年5月1日之前全部结清才按照1.1%的比例计算，5月1号之后付款则应按合同约定的1.3%支付代理费，但被告至今未结清欠款；对证据4，原告认为两个证人都是在被告公司工作，所以其的证言可能对被告有利，认为两个证人证言证明了被告长期拖欠原告的代理费导致双方终止合作。 经庭审举证、质证，本院认为：原告的证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以采信；原告的证据3，被告不认可，原告不能证明该通知交付被告，故对该证据的证明效力，本院不予确认；原告的证据4，原告提供了比较详细的交易情况及清单，被告虽不认可，但不能提供证据反驳，故对该证据本院予以采信；原告的证据5，被告不认可，原告仅凭寄件人存联不能证明被告收到，故本院对该证据不予认定；原告的证据6，由于证人均系原告的员工，与原告存在利害关系，故本院仅对被告认可的双方最后结算情况的证言予以采信，其余证言本院不予认定。 被告的证据1—3，原告对真实性无异议，本院予以采信；原告的证据4，由于证人后来均在被告处工作，与被告存在一定利害关系，且该两证人的证言也仅证明了原告撤场时间，对撤场原因，证人均表示不清楚，故对被告用以证明原告擅自离场的陈述，本院不予认定。 根据当事人举证、质证情况，以及上述有效证据，本院确认案件事实如下：2012年8月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《绿成置业项目全程营销代理协议》，原告代理销售被告的东方国际.公馆（东方国际花园）项目，双方约定代理佣金比例为销售房屋金额的1.3%结算，同时约定了佣金提取比例，即房款全部回收的，可按应得代理佣金及溢价的90%结算，在每个分期项目完成之时，再提取5%代理佣金，剩余5%在乙方完成本合同约定之义务且半年后无任何业主或客户投诉时一次性结清。合同约定提取佣金的条件：⑴客户成交签定合同后，一次性付款的，全款收回方可提取佣金；⑵采取按揭方式付款的，以按揭款项由银行将按揭款划拨到甲方账户为房款回收完毕，方可提取佣金；⑶采取分期付款的，以最后一批房款缴清为房款回收完毕，方可提取佣金。结算时间以房款金额到达甲方账户时间为基准月。关于违约，双方约定，若在签约后，任何一方擅自提前终止合同，违约方向另一方支付违约金20万人民币。协议签订后，原、被告在履约过程中出现争议，2014年3月底，原告方撤场。原告的部分销售人员经协商归被告管理。2014年4月1日，原告授权石洋代表公司负责办理东方国际公馆项目营销代理事宜的处理工作。石洋与被告对应结代理费进行核对，双方共同出具“邦成应结代理费明细”表格一份，石洋在明细表上签字，原告加盖公章，该明细表显示被告欠付代理费146126元。2014年6月19日，原告的律师李玉明向被告发出律师函一份，主要内容为截止2014年2月，原告完成销售所售单元物业约3.5个亿，实现销售回款约2.7亿。但是自合作二年多来，被告屡次拖欠代理费，双方也多次因代理支付问题造成合作不愉快。最近，经双方和解协商，原告保留原有项目销售人员归属被告管理，被告结清所有代理费用后，双方解除代理协议。根据合作协议约定，按1.3%计算原告应得代理费625328元。但根据双方解除协议时约定，按1.1%计算应得代理费218685元，扣除72559元为留下销售人员的工资和提成，被告应支付余下的146126元。但是，经原告多次催促，被告拒不支付。现原告认为双方原协商的1.1%的结算比例是附条件附期限的，被告逾期迟迟未支付拖欠的代理费，双方协议已解除，故被告应按1.3%全额支付拖欠的代理费919014.67元。被告则认为双方已结算其方尚欠代理费146126元，原告违约擅自离场，应承担违约金200000元，扣除应付代理费，原告应支付其违约金53874元。 本院认为：原、被告签订的《绿成置业项目全程营销代理协议》，系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。协议签订后，原、被告均应按协议约定如约履行协议约定的权利义务。由于原、被告在履约过程中发生争议，2014年3月底，原告撤场，后原、被告解除了代理协议，协议解除的条件，原、被告结算剩余代理费比例调整为由1.3%调整为1.1%后应为218685元，同时被告接收原告的部分销售人员，从应付原告的代理费中扣除留下的销售人员的工资和提成72559元，以上事实有原告签字盖章的“邦成应结代理费明细”以及原告于2014年6月19日向被告发出的律师函可以证实。根据代理协议解除时的约定，被告已接收原告的部分销售人员，而原告认可双方解除协议，同时要求被告全额支付下欠代理费，应认定解除协议时的约定已生效。原告称解除协议时约定的1.1%的结算比例是附条件附期限的，但原告不能提供充分证据证明，故本院认为原告的该项主张不能成立。由于原、被告已解除代理协议，故原告要求被告全额支付下欠代理费，理由正当，应予支持。根据原告的证据4，结合“邦成应结代理费明细”以及2014年6月19日的律师函，根据1.1%的比例被告应支付的下欠代理费应为242983元（218685÷90%），扣除原告留下的销售人员的工资和提成72559元，应再支付原告170424元。被告认为原告擅自提前撤场违约，应承担违约金200000元，但根据原告提供的证据，能够证明被告未按时按约支付原告代理费，故原告的撤场是原告迟延履行其应付代理费的合同义务在先引起的，同时，原、被告关于解除协议的事宜已达成约定，代理费比例也下调至1.1%，被告也同意接收部分销售人员，后续事宜双方也均作约定，原告并非无故擅自撤场，故被告认为原告应承担200000元的违约金，理由不足，本院不予支持。原告要求被告承担利息，没有依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告剩余代理费170424元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告济源绿城置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告河南邦城房地产顾问有限公司170424元； 二、驳回原告河南邦城房地产顾问有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告济源绿城置业有限责任公司的反诉请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13090元，原告负担10663元，被告负担2427元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算，反诉费575.5元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 王翔宇 人民陪审员 孙亭亭 人民陪审员 张立红 二〇一五年二月二十八日 书 记 员 王 芳 |
