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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01662号 原告李霜，女，汉族，1978年10月24日出生，住商丘市梁园区。 委托代理人宁春勇，上海光大律师事务所律师（商丘分所）。 被告张亚民，男，汉族，1970年2月4日出生，住商丘市。 第三人商丘市睢阳区东方办事处翠园居委会，住所地商丘市。 法定代表人王国辉，主任。 原告李霜（以下简称原告）与被告张亚民、第三人商丘市睢阳区东方办事处翠园居委会（以下简称翠园居委会）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法向原、被告及第三人分别送达了受理案件通知书、举证通知书、应诉通知书、开庭传票。本院依法组成合议庭，于2014年9月5日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁春勇到庭参加了诉讼，被告张亚民、第三人翠园居委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。在本案庭审时，原告李霜撤回了对第三人翠园居委会的起诉。本案现已审理终结。 原告李霜诉称，2013年1月24日，原告与被告签订一份房屋买卖协议，协议约定：原告以440000元的价格购买被告一处房产，该房产位于商丘市睢阳区工贸路中段路南（土地使用权证号：商字2006第1658号），第三人商丘市睢阳区东方办事处翠园居委会出具证明，证实该房产无纠纷，因此原告才放心购买该处房产。该协议第三条明确约定被告的义务为“保证该房产符合国家规定能够依法办理过户手续”。后原告依约完成自己的全部义务，但被告至今没有向原告交付房产，致使原告购买房屋之目的无法实现。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求人民法院：1、依法判令原被告双方签订的房屋买卖协议有效；2、依法判令被告向原告交付房屋并协助原告完成涉案房屋的过户工作或者退赔原告购房款及利息500000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 被告张亚民未提出答辩。 原告李霜向本院提交的证据材料有：证据1，原、被告双方签订的房屋买卖协议书一份，证明原告李霜购买张亚民房屋的事实；证据2，收款收据一份，证明2013年1月24日被告收到原告购房款440000元；证据3，国有土地使用权证复印件一份，证明被告张亚民出卖房屋占用的土地为划拨土地，无法过户，导致买卖合同不能完成；证据4，被告张亚民的身份证复印件一份，证明被告的身份适格。 被告张亚民没有向本院提交证据。 被告张亚民无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院确认原告李霜提供的证据内容客观、真实、形式合法、与本案有关联，可以作为有效证据使用。 本院在庭审前依法调取了证人岳占周的证人证言，经庭审质证，原告对该证人证言没有异议，本院确认该证据真实、合法，可以作为有效证据使用。 依照上述有效证据并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月24日，原告与被告签订一份房屋买卖协议，协议约定：被告将位于商丘市睢阳区工贸路中段路南一处房产（土地使用权证号：商字2006第1658号）售与原告，面积415平方米，该房地产及附属建筑物总价款为440000元，原告于2013年1月24日向被告支付全款，被告保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权证，若因被告原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由被告承担；被告应在2013年4月25日之内将该房产钥匙全部交与原告，被告如违反该协议，则双倍返还原告购房款，等等。协议签订当天，原告将购房款440000元一次性支付给被告，被告向原告出具收据一份，内容为“今收到岳占周、李霜购房款440000元，出卖方张亚民，2013年1月24日”。协议到期后，被告没有向原告交付房产，亦没有办理过户手续。原告依法起诉，请求人民法院：1、依法判令原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；2、依法判令被告向原告交付房屋并协助原告完成涉案房屋的过户工作或者退赔原告购房款及利息500000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、请求人民法院依法解除原、被告于2014年1月24日签订的房屋买卖协议；2、请求人民法院依法判令被告退赔原告购房款及利息500000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。本案涉诉房产的土地属于划拨用地，在转让房地产时必须依照国家有关规定交纳土地使用权出让金，办理土地使用权出让手续，否则依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条第一款第一项之规定，该土地上的房地产不得转让。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案被告张亚民没有办理房屋权属证书，依据上述规定，本案涉诉房地产不得转让，原、被告双方签订的房屋买卖协议违反了上述国家限制性强制规定，按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第三项、第五十八条第一款第五项之规定，民事法律行为不得违反法律和社会公共利益，违反了法律及社会公共利益的行为，为无效民事法律行为，因此本院确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。在本案庭审时，原告李霜撤回了对第三人翠园居委会的起诉，该申请符合法律规定，依法应予以支持。被告张亚民作为房屋买卖合同的出卖方，应承担房屋瑕疵担保义务，即其不但具有所出售的房屋的产权，还应提供符合房屋买卖合同目的和要求的房屋，但被告张亚民没有做到，在此纠纷中负有过错，应承担瑕疵担保责任；原告李霜作为房屋买卖合同的购买方享有要求出卖人提供符合合同目的和要求的房屋的权利，因涉诉房屋没有办理房屋所有权登记并且没有交纳土地出让金，因此房屋管理部门不能办理房屋所有权变更登记。原告李霜明知被告出售的房屋具有瑕疵仍然购买，在此纠纷中亦应负有一定的责任。两种责任相比较，被告张亚民的瑕疵担保责任大于原告李霜的购买责任。因此，对原告要求人民法院依法解除原、被告签订的房屋买卖协议的诉讼请求，因该合同无效，自合同签订时起既没有法律约束力，不适用要求解除的规定，而要求判令被告退赔原告购房款、赔偿损失的诉讼请求具有事实和法律依据，依法应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张亚民于本判决生效后十日内退还原告李霜购房款440000元并赔偿原告利息损失，利率按同期银行贷款利率计算，自交付购房款之日起计算至付清之日止。 二、驳回原告李霜其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币8900元，原告李霜负担900元，被告张亚民负担8000元。 如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。在上诉期满之日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。 审判长 周金仁 审判员 宋德资 审判员 李艳梅 二〇一四年十二月四日 书记员 孙雪敏 |
