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河南省柘城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）柘民初字第1156号 原告王全业，男，住柘城县。 原告王广华，男，住柘城县。 委托代理人段超，河南心诚律师事务所律师。 被告柘城县盐业管理局。 法定代表人张书印，该局局长。 委托代理人吕梦维，河南立品律师事务所律师。 被告柘城县农村信用合作联社梁庄信用社。 被告柘城县农村信用合作联社。 法定代表人蒋笃峰，该单位理事长。 委托代理人高玉学，男，1959年10月5日出生，汉族，住柘城县张桥乡综合类185号，身份证号412327195910056212，该单位职工。 原告王全业、王广华诉被告柘城县盐业管理局（以下简称柘城县盐业局）、柘城县农村信用合作联社梁庄信用社（以下简称柘城县梁庄信用社）、柘城县农村信用合作联社（以下简称柘城县信用社）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月23日公开开庭进行了审理，因柘城县梁庄信用社已被取消法人资格，由柘城县信用社出庭应诉，故本院当庭追加柘城县信用社为被告，原告王全业、王广华的委托代理人段超，被告柘城县盐业局的委托代理人吕梦维，被告柘城县信用社的委托代理人高玉学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王全业、王广华诉称，2002年3月10日，二原告与柘城县盐业局签订了《合同书》，双方约定二原告分别购买柘城县盐业局位于柘城县黄山路东侧的门面房两套，面积为38.18平方米和60.021平方米，后柘城县盐业局将上述房产交付二原告管理使用。2008年8月柘城县信用社不良贷款清收大队找到二原告，告知其二人涉案房产归柘城县梁庄信用社所有。为此，二原告经过查询得知，2002年1月11日，柘城县盐业局以其新建楼房底层部分房屋作抵押，从柘城县梁庄信用社贷款50000元，期限一年，双方约定“如贷款到期无能力归还，抵押房屋归梁庄信用社所有”。同年同日，柘城县盐业局与柘城县梁庄信用社又签订《房地产买卖契约》一份，约定柘城县梁庄信用社以50000元价格购置柘城县盐业局246.59平方米门面房，并将二原告购置被告柘城县盐业局的门面房囊括在内。因被告柘城县盐业局与柘城县梁庄信用社间的抵押贷款并未办理抵押登记，且其双方签订的房地产买卖契约属于以合法形式掩盖非法行为的无效合同，故二原告请求依法确认二原告与被告柘城县盐业局签订的合同书有效，并判令被告立即为二原告办理房产登记，同时依法宣告被告柘城县盐业局与柘城县梁庄信用社于2002年1月11日签订的《房地产买卖契约》无效，判令被告共同赔偿二原告经济损失110000元，案件受理费由被告负担。 被告柘城县盐业局辩称，1、原告请求被告柘城县盐业局协助办理产权登记的诉请，依法应由法院予以驳回。因原告与被告柘城县盐业局签订购房合同时，涉案房屋已经过户到了柘城县梁庄信用社名下，在已经存在房产证的情况下，柘城县盐业局无法再协助原告办理产权登记。其次，涉案房屋占用的土地为国有划拨土地，根据相关法律规定，转让划拨土地上的房屋时应报有批准权的人民政府批准，并由受让方办理出让手续、缴纳出让金，在上述手续未办理的情况下，被告柘城县盐业局无法再协助原告办理产权登记。2、对于柘城县盐业局与柘城县梁庄信用社所签订的房地产买卖契约的效力问题，因柘城县盐业局领导更换多任，相关材料的原件没有存档，导致无法掌握签订协议时的真实情况，故请法院依据客观事实对二被告所签订的买卖契约的效力问题作出认定。3、原告请求柘城县盐业局赔偿二原告经济损失110000元没有法律依据，依法应予驳回。因为该110000元并不是柘城县盐业局收取，柘城县盐业局不应承担赔偿义务。 被告柘城县信用社辩称，原告虽起诉柘城县梁庄信用社，但因该单位已于2005年被取消一级法人机构，故本案中由柘城县信用社出庭应诉。1、二原告起诉柘城县梁庄信用社无事实及法律依据。2002年1月11日，柘城县梁庄信用社与柘城县盐业公司签订了房地产买卖契约，并为涉案房屋办理了房产证，后二原告于2002年3月与柘城县盐业局签订合同书，柘城县梁庄信用社与柘城县盐业公司签订契约及办理房产过户的时间，明显早于二原告与被告柘城县盐业局签订合同书的时间。同时，二原告的合同书上加盖的是柘城县盐业局的公章，而柘城县盐业局仅是管理机构，并无买卖和交易的权利，因此二原告与柘城县盐业局所签订的合同书是无效协议。2、对二原告与柘城县盐业局签订合同书的时间及柘城县盐业局有否收到二原告的购房款，要求二原告提供证据证实，同时要求柘城县盐业局提供下账凭证及相关账目予以印证。综上，请求法院依法查明事实，驳回二原告的诉请。 因本案中涉案房产已办理产权登记，故对二原告要求被告协助其办理涉案房产产权登记的诉请，在本次诉讼中不予审理。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点是，1、二原告与被告柘城县盐业局、柘城县梁庄信用社与柘城县盐业公司就涉案房产所签订的买卖合同的效力问题；2、二原告请求被告赔偿经济损失110000元有无事实及法律依据，应否予以支持。 原告王全业、王广华向本院提供的证据材料有，第一组，2002年3月10日合同书两份及收款收据3张，证明二原告于2002年3月10日分别与柘城县盐业局签订合同书，双方约定王全业、王广华分别交款49634元和75000元，购买柘城县盐业局在柘城县黄山路中段所建综合楼门面房各一套，面积分别为38.18平方米和60.021平方米，单价分别为1300元／平方米和1250元／平方米，上述房产建好后一直由二原告占有、管理、使用至今。第二组，1、房屋所有权证存根复印件一份；2、2001年1月10日柘城县盐业公司证明复印件一份；3、2002年1月11日房地产买卖契约复印件一份；4、2002年1月11日贷款借据（副联）复印件一份。上述证据证明柘城县盐业公司于2002年1月11日从柘城县梁庄信用社贷款50000元，经柘城县信用社审批后，柘城县盐业公司以房产抵押，当天柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社签订《房地产买卖契约》，双方约定将抵押的246.59平发米门面房（包括二原告购买的房产）所有权转卖给柘城县梁庄信用社，单价仅仅为203元／平方米，可见房产买卖的虚假性。第三组，1、2008年7月31日和2008年8月6日由柘城县信用社不良贷款清收大队出具的收条复印件两张；2、（2010）柘民初字第591号民事裁定书复印件一份。上述证据证明2008年7月31日，柘城县信用社清收大队以二原告购置的涉案房产属柘城县信用社所有为由，强行向二原告索取110000元。二原告的起诉不超过诉讼时效。 庭后，原告王全业、王广华向本院提供的证据材料有，1、2002年4月10日王某某出具欠条复印件一张；2、2005年12月27日由柘城县盐业公司出具餐饮发票收条复印件一张。上述证据证明原告王全业以柘城县盐业局拖欠其的餐饮费，冲抵了王全业购买涉案房产的部分购房款。 被告柘城县盐业局庭审时未向本院提供证据材料。 庭后，柘城县盐业局向本院提供的证据材料有，1、柘城县盐业管理局关于综合楼建造及印章启用时间情况说明一份。证明柘城县盐业局所建涉案综合楼的实际完工时间晚于2001年5月30日，同时“柘城县盐业管理局”与“柘城县盐业公司”两枚印章材质相同，启用时间为同时，一直使用至今。2、柘城县盐业管理局关于黄山路旧楼改造方案的报告及招标通知书复印件各一份，证明柘城县盐业局为建造涉案综合楼，曾于1999年5月12日向柘城县计委和柘城县政府提起报告。1999年12月6日，柘城县建设工程招标投标办公室向柘城县市政公司发布招标通知书，邀其参与涉案综合楼的招标。3、建设工程施工合同、建设工程决算书及土建工程决算表复印件各一份，证明柘城县盐业局与柘城县建筑安装有限公司签订协议书，由柘城县建筑安装有限公司负责涉案综合楼的土建、水电安装工程，工程原定于2001年5月30日竣工，实际工程于2003年6月25日才进行工程决算，故涉案综合楼的实际完工时间应晚于2001年5月30日。 柘城县信用社向本院提供的证据材料有，1、柘城房权证（2002）字第00002276号复印件一份；2、2002年1月11日房地产买卖契约复印件一份。上述证据证明柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社所签订的房地产买卖契约合法有效。 庭后，柘城县信用社向本院提供的证据材料有，1、1998年1月8日贷款借据复印件一份；2、1998年1月8日贷款借据复印件一份；3、2002年1月11日贷款借据复印件一份；4、2008年6月30日贷款本金利息收回凭证复印件一份；5、2008年8月9日贷款本金利息收回凭证复印件一份；6、2008年8月17日贷款本金利息收回凭证复印件一份；7、2008年10月13日贷款本金利息收回凭证复印件一份；8、2008年10月13日贷款本金利息收回凭证复印件一份。上述证据证明被告柘城县盐业局历年多次向柘城县信用社贷款的事实。 经庭审质证，对原告王全业、王广华提供的证据，被告柘城县盐业局的质证意见为，对第一组证据中两份合同书无异议，对三张收款收据中落款日期为2002年3月10日和2003年7月15日的两张收据的真实性无异议，依据王广华与柘城县盐业局在合同书中约定，王广华应付购房款为75000元，但两张收据合计的交房款为69140元，显然王广华未按合同约定足额交纳购房款。对落款日期为2001年10月3日的收据有异议，认为与本案不具有关联性。对第二组证据1无异议，对证据2有异议，该份证明显示以过户作为抵押，明显违反担保法有关规定，证明效力应为无效。对证据3有异议，认为对房地产买卖契约的真实性有待核实。对证据4有异议，认为该借据显示贷款日期为2002年1月11日，贷款金额为50000元，对此笔贷款被告柘城县盐业局已经分两次予以偿还，现仅下欠本金20000元未予清偿，如果该笔贷款与买卖契约的购房款是同一笔，那么该笔贷款也已经大部分清偿，以买卖合同作为抵押也是违反流质条款的。对第三组证据有异议，认为与被告柘城县盐业局无关。对原告庭后提供的证据，对证据1有异议，认为该份欠条没有盖章，无法核实其真实性。对证据2无异议。 对原告王全业、王广华提供的证据，被告柘城县信用社的质证意见为，对第一组证据中两份合同书有异议，认为合同书系柘城县盐业公司与二原告签订的，所盖公章却是柘城县盐业局的公章，因此应认定两份合同书为无效合同。第一组证据中3张收款收据显示收款人为“邢志华”，非柘城县盐业局的相关人员，3张收据也应属无效收据。对第二组证据1真实性无异议，但认为在该份存根上显示建筑面积为“246.59平方米”，与实际不符，系房产办证人员计算错误。对证据2真实性无异议，但认为该份证明仅能证实2001年柘城县梁庄信用社向被告柘城县盐业局发放50000元贷款的事实。对证据3无异议。对证据4真实性无异议，但认为该份贷款借据仅能证实被告柘城县盐业局曾向柘城县梁庄信用社贷款的事实，但该笔贷款与柘城县盐业局和柘城县梁庄信用社买卖涉案房产无关。对第三组证据无异议。对原告庭后提供的证据1、2均有异议，认为与本案无关，不发表质证意见。 对被告柘城县信用社提供的证据，原告王全业、王广华的质证意见为，对证据1有异议，认为原告已就该房产证向法院提起行政诉讼，因此该房产证属于效力待定的证据材料，在本案中不能起到证明作用。对证据2有异议，认为该份房地产买卖契约应属无效契约，如被告柘城县信用社主张房地产买卖成立，应提供相应的交房款票据予以证明，否则应认定买卖契约虚假。对柘城县信用社庭后提供证据的真实性无异议，但认为证据3右下角注明“房产已抵押，联社审批”字样，进一步说明被告柘城县信用社主张涉案房产买卖关系成立的观点是错误的，且柘城县信用社至今也未能提供购房支付对价的相关证据。 对被告柘城县信用社提供的证据，被告柘城县盐业局的质证意见为，对证据1、2无异议，认为在涉案房产已办理房产登记的情况下，柘城县盐业局无法再协助二原告办理房产证。对柘城县信用社庭后提供的证据，对证据1、2有异议，认为该笔贷款（1998年1月8日贷款60000元）与本案不具有关联性，且从票据上显示盐业公司已分批偿还该笔贷款。对证据3有异议，认为该笔贷款日期和盐业公司与柘城县梁庄信用社签订《房地产买卖契约》、柘城县梁庄信用社办理房产证是同一天，应是以房屋买卖形式作为该笔贷款的抵押担保，且该借据右下角显示“房产已抵押，联社审批”字样，也能证明房产抵押关系的存在，另该笔贷款盐业公司已分批基本偿还。对证据4、5、6、7、8有异议，认为该5份证据仅能证明盐业公司已分批偿还贷款的事实。 对被告柘城县盐业局提供的证据，原告王全业、王广华及被告柘城县信用社均无异议。 本院对上述证据分析认证如下，二原告及被告柘城县信用社对被告柘城县盐业局庭后提供证据1、2、3均无异议，本院予以确认。庭审中，二原告提供的第一组证据中合同书两份，系合同签订双方真实意思表示，本院予以确认。第一组证据中落款日期为“2002年3月10日”和“2003年7月15日”的两张收款收据，能够证实原告王广华交纳部分购房款的事实，本院予以确认。第一组证据中落款日期为“2001年10月3日”的收款单，不能实现原告的证明目的，本院不予确认。二原告提供的第二组证据中，证据1、3及被告柘城县信用社庭审时提供的证据1、2，所证内容相同，该4份证据形式合法，本院予以确认。证据2中虽有“柘城县盐业公司因新建楼房需要，向柘城县梁庄信用社贷款50000元，并将新建楼房底层部分过户于柘城县梁庄信用社用于抵押，柘城县盐业公司同意如到期无力偿还贷款，抵押房屋归梁庄信用社所有”的内容表述，亦有证据4贷款借据与证据2相印证，表明贷款行为的发生，但结合被告柘城县信用社庭后提供的证据1-8，能够证实柘城县盐业公司向柘城县梁庄信用社贷款的50000元已分批予以偿还，现柘城县盐业公司尚下欠柘城县梁庄信用社贷款本金5000元未予清偿，由此可见，涉案房产并非因柘城县盐业公司向柘城县梁庄信用社贷款未还而抵押过户于柘城县梁庄信用社，故本院对二原告提供的第二组证据2不予确认，对二原告提供的第二组证据4及被告柘城县信用社庭后提供的证据1-8予以确认。二原告提供的第三组证据内容真实，能够证实案件的基本事实，本院予以确认。庭后，二原告提供的证据1，欠条的出具人系“王某某”，不能证实与被告柘城县盐务局有关，亦不能实现二原告的证明目的，故本院对该份证据不予确认。二原告提供的证据2，已由被告柘城县盐业局予以认可，虽收条的出具单位为“柘城县盐业公司”，但因被告柘城县盐业局已提供证据证明其与柘城县盐业公司系同一单位，故本院对二原告庭后提供的证据2予以确认。 经审理查明：1999年5月12日，被告柘城县盐业局就黄山路旧楼改造一事向柘城县计委、县政府报告，拟对柘城县盐业局现有旧楼7间予以拆除，并新建一座三层大楼，底层为门面，二、三层为商品住宅楼房。1999年12月26日工程经招标，由柘城县建筑安装有限公司中标承建。2002年1月11日，柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社签订房地产买卖契约，双方约定柘城县梁庄信用社以50000元的价格购买柘城县盐业公司综合楼一层（面积为246.59平方米）的房地产。协议签订当天，柘城县梁庄信用社为上述房地产办理了房产登记。2002年3月10日，柘城县盐业局与原告王全业、王广华签订合同书，由王全业、王广华各购买柘城县盐业局综合楼一层门面房一间，面积分别为38.18平方米和60.021平方米，价格分别为49634元和75000元，后二原告交纳了部分房款，上述涉案房产即由二原告占有、使用。2008年7月31日，柘城县信用社不良贷款清收大队找到二原告，以涉案房产已被柘城县盐业局卖给柘城县信用社为由，要求二原告补交房款。原告王广华、王全业分别于2008年7月31日和8月6日向柘城县信用社不良贷款清收大队交纳房款50000元（总计100000元），清收大队向二原告出具加盖有“柘城县农村信用合作联社不良贷款清收大队”印章的收条两张，现二原告以被告柘城县盐业局与柘城县梁庄信用社签订的房地产买卖契约，损害了其二人的合法权益为由诉至法院。 另查明，2002年1月11日，柘城县盐业公司向柘城县梁庄信用社贷款50000元，现柘城县盐业公司仍下欠贷款本金5000元未予清偿。 又查明，柘城县盐业公司与被告柘城县盐业局系同一单位。 本院认为，本案中，柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社于2002年1月11日签订房地产买卖契约，柘城县梁庄信用社以50000元价格购买柘城县盐业局综合楼一楼，合同签订当天，柘城县梁庄信用社为上述房产办理了房产证，二原告后于2002年3月10日才与被告柘城县盐业局签订合同书，购买了柘城县盐业局综合楼一楼2间门面房，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中涉案房产已由柘城县梁庄信用社办理了房产登记，根据物权法定原则，柘城县梁庄信用社对涉案房屋享有所有权。原告虽主张确认柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社签订房地产买卖契约无效，但因其未提供证据证明柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社在签订合同的过程中，存在导致合同无效的情形，因此原告的该项诉请不应予以支持。同时，涉案房产虽属被告柘城县信用社所有，但因二原告与柘城县盐业局签订的合同书，属双方真实意思表示，不违反相关法律规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，应属有效合同，故原告请求确认其与柘城县盐业局签订的合同书有效的诉请，依法应予支持。鉴于柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社，柘城县盐业局与王全业、王广华签订的两份合同均为有效合同，而柘城县盐业公司与柘城县梁庄信用社签订合同后，柘城县梁庄信用社已办理房屋登记手续，属于物权法规定的公示情形，其房产权优于王全业、王广华未登记的房产权，柘城县梁庄信用社的房产权应受法律保护。王全业、王广华无法取得房产权，是由于柘城县盐业局违约所致，其遭受的损失可向柘城县盐业局另行主张权利。对于二原告要求二被告赔偿其经济损失110000元的诉请，因二原告庭审时提供的2008年7月31日及2008年8月6日的两张收条显示，收受其二人房款的单位为“柘城县农村信用联社不良贷款清收大队”，因该单位系为收取柘城县信用社不良贷款而临时组建的单位，其收取二原告房款的行为系不当得利，所产生的法律后果应由被告柘城县信用社承担，又因柘城县信用社不良贷款清收大队收取二原告房款的总额为100000元，二原告虽主张二被告赔偿其经济损失的数额为110000元，因庭审时未能提供有效证据证明下余10000元的存在，故应由被告柘城县信用社返还二原告房款的数额为100000元。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王全业、王广华与被告柘城县盐业管理局分别在2002年3月10日签订的合同书均为有效； 二、被告柘城县农村信用合作联社于本判决生效后十日内返还原告王全业、王广华现金100000元； 三、驳回原告王全业、王广华的其他诉讼请求。 案件受理费2500元，由原告王全业、王广华负担1250元，由被告柘城县农村信用合作联社负担1250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并不迟于上诉期满之日起七日内向本院足额缴纳上诉费用，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。 审判长 胡 鹏 审判员 宋 静 审判员 李 艳 二〇一五年一月二十九日 书记员 郭恒诗 |
