|
河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民一终字第01179号 上诉人（原审被告、反诉原告）南阳和富房地产营销策划有限公司。 住所地：南阳市光武东路。 法定代表人郭超，任该公司经理。 委托代理人王尊义，河南子午律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）南阳顺成房地产开发有限公司。 住所地：南阳市天山路。 法定代表人梁超，任该公司经理。 委托代理人温平，男，蒙古族，生于1986年1月16日。 委托代理人宋大星，河南昊宏律师事务所律师。 上诉人南阳和富房地产营销策划有限公司（以下简称和富公司）与被上诉人南阳顺成房地产开发有限公司（以下简称顺成公司）为合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2013）宛民初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人和富公司的法定代表人郭超及委托代理人王尊义、被上诉人顺成公司的委托代理人温平、宋大星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年4月16日原告顺成公司与被告和富公司签订《房产销售服务全程代理合同书》，原告将位于河南省社旗县南滨河路银龙小区西侧，占地面积约52821平方米房产开发项目的销售服务全程代理给被告。该项目分二期完成，第一期分三批次，被告已完成160套房屋的销售，包括争议的6套。2013年2月4日被告收到原告支付的部分策划费100000元。2013年6月2日双方又签订了《销售代理补充协议》，2013年6月9日被告收到原告转给的借支代理费部分200000元。2013年6月13日被告以告知书形式，向原告致函，要求原告支付拖欠策划费及销售代理服务费，告知被告方于6月14日将撤离销售部。2013年6月14日被告撤离销售住场人员，终止服务合同。2013年6月24日被告再次以告知书形式，通知原告被告已留置房源首付款635299元冲抵原告所欠策划费及销售代理服务费，同时被告保留通过民事诉讼手段追缴剩余款93694.71元。原告为此诉至一审法院。 原审法院认为：一、被告和富公司当庭提出反诉请求，未超出举证期限，被告的反诉请求未超期，符合法律规定，依法受理。二、原告诉请要求解除合同，被告已实际撤离售房部，终止履行服务合同，服务合同应予解除。三、合同签订后，原告未能及时按合同规定向被告支付策划费属违约行为，被告在签定补充协议后，不履行该补充协议，擅自留置售房款，亦属违约行为。双方在合同履行期间对合同的履行均有违反合同及诚实信用原则的情况。故双方在本诉及反诉中要求对方支付违约金及滞纳金的请求均不支持。结合本案，争议的焦点是代理期间代理服务费的计算，即对合同中实际销售额的理解，由于销售的房屋属分期付款和按揭贷款，实际销售额应是对销售额概念的具体化，应理解为实际收取了房款，即首付款。另双方对未完成销售任务，应按1.4%计算代理费均无异议。依据庭审中原告提供的实际收取房款15977539.5元计算，原告尚欠被告代理费应为：15977539.5元×1.4%-200000元（已付）=23685.5元。加上拖欠的60000元策划费，原告共欠被告各项费用83685.5元。被告留置原告售房款635299元，减去欠款83685.5元，被告应返还原告售房款551613.5元。原告要求返还售房款484811元，未超出实际损失，原告的请求予以支持。针对诉请，原告在庭审中虽也提出过增加诉讼请求的要求，但在规定的时间内，原告未交纳增加请求部分的诉讼费，增加诉讼请求部分应视为放弃。 原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《房产销售服务全程代理合同》；二、限本判决生效后十日内被告南阳和富房地产营销策划有限公司返还原告南阳顺成房地产开发有限公司售房款484811元；三、驳回原告南阳顺成房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南阳和富房地产营销策划有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10648元，反诉费2853元，共计13501元，由本诉被告负担。 和富公司上诉称：1、代理费的计付方法应按协议销售总额的1.4%提成，不应按首付实收款的1.4%提成，仅此一项代理费少计算428651元；2、上诉人已按月为被上诉人提供房屋销售策划代理服务，被上诉人顺成公司未按合同约定的时间足额支付策划费及销售代理服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。请求改判被上诉人支付剩余代理佣金93694.71元并支付违约金200000元。 顺成公司答辩称：1、上诉人缺乏营销能力，没有正规的策划方案，导致销售业绩达不到合同的约定，合同约定第一期销售量为412套，但仅仅完成了154套，上诉人服务不到6个月，就卷款潜逃、不辞而别，擅自终止合同履行，存在根本违约，其提供的营销服务不符合合同的约定；2、实际销售额的理解应为实际收到的购房款（首付金），合同约定“······每月的提取依据按期限内的任务指标完成情况和资金的实际回笼情况进行核算······”，代理佣金应按实际回笼的数额计算。请求维持原判。 依据诉辩双方意见，合议庭归纳本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人在履行合同的过程中是否存在违约行为，应当如何承担违约责任？2、销售代理服务费的计算基础为实际收取的房款还是房屋买卖合同约定的房屋总价款，即对合同约定的“实际销售额”应当如何理解？ 二审中，上诉人提供新证据如下：1、上诉人与河南登凯房地产开发有限公司、邓州远东企业发展有限公司签订的房产销售代理合同及代理佣金一览表。以证明实际销售额应该以销售房屋的总价款计算；2、证人登凯房地产开发有限公司的工作人员丁冬阳出庭作证，证明其在客户付款后与和富公司做对接工作，只要按揭或者一次性付款都算实际销售额，根据实际缴款的数额结算佣金，只付定金不算签订合同，只算是交了意向金，并表示不清楚公司是否支付了营销策划费。被上诉人质证认为：证据1无法确定真实性，是复印件。这些表格等也没有出处，没有单位盖章，无法证实来源，不能证明上诉人的证明方向；证据2也证明如果合同履行完毕，实收资金和销售总额是一致的，每个业务、人、事件都不同，而且现在对方合同履行一半，只能按实际回笼资金计算代理费。合议庭认为，上诉人提供的证据1仅能证明合同双方当事人的履行情况，合同当事人不同、约定的内容不同、履行情况不同，相应的后果也不同，故证据1不能证明其要证明的问题；丁冬阳的证言可以证明其所在公司与和富公司的结算情况，应当予以采信。 其他与原审认定事实一致。 本院认为：上诉人和富公司未按合同的约定完成阶段销售任务，且在合同未到期未做好交接工作的情况下自行撤离，对天鹅堡项目的销售工作定会造成相应的影响，构成违约，应承担相应的违约责任；被上诉人顺成公司未按照合同的约定如期支付策划费，也构成违约，也应承担相应的违约责任。因上诉人和富公司及被上诉人顺成公司在履行合同的过程中均存在违约行为，违约责任可相互冲抵，双方当事人请求对方承担违约责任的请求均不予支持。 关于销售代理服务费的计算基础为实际收取的房款还是房屋买卖合同约定的房屋总价款的问题，双方签订的《房产销售服务全程代理合同书》第5.2.1项约定“销售代理服务费：甲方（顺成公司）根据乙方（和富公司）合同约定的销售底价基础上，对乙方在约定时间内应完成的实际销售额，予以计算并按月足额支付······”，第5.2.2约定“代理费率的标准：代理费的基点按底价的1.5%计，每月的提取依据按期限内的任务指标完成情况和资金的实际回笼情况进行核算”。依据双方的上述约定，对“实际销售额”的理解应当为被上诉人顺成公司实际收取的购房户已支付的购房款，原判对此项认定及处理也无误，上诉人若有证据能够证明在其撤离后对购房合同中未收取的款项通过自己的工作得以回收，可另行解决，现有证据并不能证明其主张，故其请求以购房合同约定的购房款为基点计算代理费的理由不能成立。 综上，上诉人和富公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13501元，由上诉人南阳和富房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 车向平 审判员 王邦跃 审判员 张艳霞 二〇一五年三月四日 书记员 杜 戈 |
