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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湖民一初字第2299号 原告（反诉被告）丁怀海，男。 委托代理人阴高松、吕远（实习）。 被告张月云，女。 委托代理人邓荣艳。 被告（反诉原告）王宁，男。 委托代理人邓荣艳。 原告丁怀海诉被告张月云、王宁房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告王宁诉反诉被告丁怀海转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）丁怀海及其委托代理人阴高松、吕远，被告（反诉原告）王宁及其同被告张月云的共同委托代理人邓荣艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丁怀海诉称：2009年7月13日，原告（甲方）同张月云（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方所有的位于分陕路西苑小区大门北50米处4#房门面房三间（上下两层），面积为227平方米。租期自2009年8月1日至2014年7月30日，每年租金36000元。合同期满，乙方将房屋使用权交还给甲方，并把产生的水电等费用由乙方付清。2014年7月30日，租赁到期，依约去收回房屋时，得知张月云承租房屋期间，在没有通知原告的情况下将房屋转租给王宁，且合同并未约定张月云享有转租权；王宁以其承租时曾支付给张月云转让费为由拒不腾退涉案房屋，致使原告无法收回房屋。诉至法院请求依法判令张月云、王宁立即腾退房屋，并恢复房屋原状；赔偿因延期退房给原告造成的损失至房屋退还之日止（2014年7月31日起至2014年10月30日为22500元），并结清房屋的水电费用，承担本案诉讼费用。 被告张月云辩称：2009年7月份，租赁丁怀海房屋经营饭店时除支付租金外，还支付了105000元转让费；承租后对房屋进行了装修，并添置了物品，故在2010年6月份将房屋转租给王宁时，收取了王宁160000元的转让费。转租给王宁时已经告知丁怀海，且之后房屋由王宁租赁，租赁费是王宁直接向丁怀海支付；由于丁怀海嫌麻烦，故没有同王宁重新签订租赁合同，而是继续使用原合同。故我同丁怀海的租赁合同已经解除，丁怀海起诉没有道理，应当驳回对张月云的起诉。 被告王宁辩称：被告早于2014年8月1日将租赁丁怀海的房屋实际交付给丁怀海，丁怀海起诉没有道理，应当予以驳回。2010年6月份，被告从张月云处接手经营饭店，多次要求同丁怀海重新签订房屋租赁合同，丁怀海以嫌麻烦为由不签。而是继续按照同张月云的合同履行，之后每年的租金均是被告直接支付给丁怀海。2014年6月份合同到期前，丁怀海提出继续承租，租金每年为120000元，因租金过高，没有继续承租。经双方协商，一致达成由被告同丁怀海共同找到第三家，由被告收取转让费，丁怀海收取房屋租金，后一直因丁怀海收取租金过高导致饭店无法转让。2014年8月1日，双方协商由丁怀海对外出租房屋，丁怀海支付被告105000元转让费，双方之间协议结束。当日，已将房屋钥匙交付丁怀海，至今丁怀海未支付转让费，反而起诉要求腾退房屋并赔偿损失毫无道理。 反诉原告王宁诉称：张月云于2009年同丁怀海签订房屋租赁合同，租赁丁怀海所有的位于分陕路西苑小区大门北50米处4#房门面房，约定租赁期限五年，张月云将该房屋用于经营饭店。张月云给丁怀海交纳第一年租金时还支付了105000元转让费；2010年6月份反诉原告从张月云出接手该饭店支付给张月云160000元的转让费。接手饭店时告知丁怀海要求同丁怀海重新签订房屋租赁合同，丁怀海以嫌麻烦为由不签。而是继续按照同张月云的合同履行，反诉原告按约定向丁怀海支付租赁费。2014年6月份，丁怀海到饭店同反诉原告协商续租房屋问题，由于丁怀海提出租金每年为120000元过高，没有达成续租的意向。经协商，达成由反诉原告收取转让费，丁怀海收取房屋租金的意见，由于丁怀海收取租金过高导致饭店无法转让。2014年8月1日，双方协商由丁怀海对外出租房屋，丁怀海支付被告105000元转让费，且当日，已将房屋钥匙交付丁怀海，至今丁怀海未按约定支付转让费，请求判令丁怀海支付反诉原告转让费105000元并承担反诉费用。 反诉被告丁怀海辩称：没有从张月云手里收取过所谓的“转让费”，收取的105000元系用于购买饭店设施、用具，并非转让费，房屋租赁合同中也未约定转让费。张月云及王宁从来没有告知郭房屋转租给王宁一事，房租一直是按约定，由张月云的外甥女即王宁妻子负责缴纳的，直到合同到期才得知转让的事。王宁要求支付105000元转让费无事实依据，双方并未达成由反诉被告支付其105000元转让费的意见，且钥匙也没有向反诉被告交。 经审理查明：2009年7月13日，丁怀海将其所有的位于分陕路中段西苑小区东大门北侧门面房4号房出租给张月云。丁怀海（甲方）同张月云（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：租期自2009年8月1日至2014年7月30日，共计五年整，每年租金36000元。合同签订之日一次性付清甲方第一年房租，以后每年的7月20日前一次付清一年房租，否则按违约，甲方有权收回房屋使用权，本合同终止。合同期满，乙方将房屋使用权交还给甲方，并把产生的水电等费用由乙方付清。合同签订后，张月云除向丁怀海支付了第一年房租36000元外，又支付了105000元。2010年6月份，张月云将其经营的饭店（三人行美食坊）转让给其厨师王宁，并向王宁收取了转让费。王宁继续按照张月云同丁怀海签订的房屋租赁合同按期向丁怀海交纳租赁费并承租房屋。房屋租赁期限届满后，丁怀海提出增加租金，同王宁未能达成一致意见，王宁将饭店关门不再经营。王宁为了收取转让费同丁怀海协商共同转让饭店问题，终未能找到合适承租方致租金、转让费未能妥善解决。饭店一直停止营业至今，期间丁怀海同王宁均张贴转让（出租）广告，丁怀海诉至本院，王宁以丁怀海同意支付其105000元转让费而未支付为由提出反诉。 另查明：丁怀海于2014年12月19日向三门峡市自来水公司缴纳了该门面房2014年6月份水费1392.01元、2014年9月水费590.83元、2014年12月份水费144.90元。 丁怀海提供了分陕路环保局家属院东门面房南7号的房屋（一楼25.7㎡、地下室25.7㎡）2013年10月1日至2014年9月30日期间的租赁契约（一楼35元／㎡、地下室7元／㎡），以证明其门面房现在月租金应为7500元（35元×227㎡）。庭审中丁怀海将其主张2014年7月31日起至2014年10月30日止的损失22500元增加7500元，并计算至退还房屋之日，但未在本院指定的期间内补缴诉讼费用。 本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告（反诉被告）丁怀海同被告张月云签订的房屋租赁合同履行过程中，被告张月云将其在承租房屋内经营的饭店转让给被告（反诉原告）王宁长达四年之久，且由王宁直接向丁怀海支付房屋租金，视为张月云的转租行为，丁怀海是知情并认可的。因此，丁怀海同王宁形成事实上的房屋租赁法律关系，因双方系沿用丁怀海同张月云签订的房屋租赁合同，该租赁合同于2014年7月30日租赁期限届满，被告王宁应当腾出房屋。被告张月云已将房屋转租给被告王宁使用，且丁怀海已知情，被告张月云并未实际占有房屋也不存在过错，故原告（反诉被告）丁怀海要求被告张月云返还承租房屋并赔偿损失的请求缺乏相应的依据，本院不予采信。 关于逾期腾房房屋占用费的问题：租赁合同于2014年7月30日租赁期限届满至今，虽王宁将租赁物未返还丁怀海，但考虑到双方均已发布过转让（出租）广告，故损失的计算期间酌定为三个月较为妥当。房屋占用费的计算，参照丁怀海提供的分陕路环保局家属院东门面房南7号的房屋的租赁契约35元／㎡的价格，丁怀海主张的每月7500元的租金予以认定。据此，房屋占用费计算为22500元。关于水费问题，王宁相应地支付丁怀海2014年9月份之前的水费合计1982.84元。 关于王宁要求判令丁怀海支付其转让费105000元的反诉请求问题，按市场行情转让费的产生系因租赁物的相对位置、周边环境的变化，致使租赁物的地价增值，实际租金上涨或者由于承租人自身的经营行为，形成了一定的经营条件和经营优势（如良好的商业信誉，固定的客户来源，稳定的供货渠道，光明的经营前景等）。转让费通常在转让人与第三人达成的转让协议中约定，约定是否收取转让费以及转让费的数额，转让属于自己所有的货物（含经营权、经营设备、装修费用等），且转让费高低与第三人受让租赁物后的经营期限是密切相关的，经营期限越长，转让费越高。而且，转让费可能随着市场变化而起伏，对受让人而言意味着一定的风险性。王宁向张月云支付转让费后受让了三人行美食坊的经营权及房屋承租权，房屋租赁期间届满后因其未能同丁怀海达成继续承租房屋的合意，也未能将饭店实际转让，未能收取转让费。现反诉原告王宁以其同反诉被告丁怀海达成一致意见，丁怀海同意支付其105000元，但未能提供有效证据予以证实，反诉被告丁怀海对此也不予认可，故反诉原告王宁要求反诉被告丁怀海支付其转让费105000元的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王宁将其承租的分陕路中段西苑小区东大门北侧门面房4号房返还给原告（反诉被告）丁怀海； 二、被告（反诉原告）王宁支付原告（反诉被告）丁怀海逾期腾房房屋使用费22500元、水费1982.84元； 三、被告张月云不承担责任； 四、驳回被告（反诉原告）王宁的反诉请求。 上述第一项、第二项限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费500元；反诉案件受理费2400元减半收取1200元，合计1700元由被告（反诉原告）王宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 贾丽虹 审 判 员 崔云飞 人民陪审员 刘 博 二〇一五年三月十三日 书 记 员 王 璐 |
