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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民重字第00029号 原告许昌天一阁餐饮有限公司。住所许昌市魏都区仓库路21号。 法定代表人张艺君，该公司经理。 委托代理人李涛，河南名人律师事务所律师。 被告许昌市道路运输管理局（原河南省许昌市公路运输管理处）。住所许昌市东城区莲城大道2199号。 法定代表人马俊骊，该局局长。 委托代理人杨志华，河南君志合律师事务所律师。 原告许昌天一阁餐饮有限公司因与被告许昌市道路运输管理局房屋租赁合同纠纷一案，于2011年4月25日向本院提起诉讼。本院于2011年12月7日作出（2011）魏民二初字第86号民事判决书，被告许昌市道路运输管理局不服该判决，向许昌市中级人民法院提起上诉，许昌市中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）许民三终字第166号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理，原告许昌天一阁餐饮有限公司的委托代理人李涛，被告许昌市道路运输管理局的委托代理人杨志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许昌天一阁餐饮有限公司诉称：原、被告于2001年2月26日签订联合投资经营协议，约定原、被告双方联合投资经营许昌天一阁餐饮有限公司，由被告提供位于春秋楼旅游商业区文庙前街东段门面房两层，原告出资对房屋进行装修装饰并提供人力、物力，双方共同经营天一阁饭店。合同签定并生效后，原告按约定首先投资80万元对房屋外墙、门前地面、屋内地平等作了基础装饰和铺设，原告的上述投资作为原告对天一阁公司的固定资产投资；其后，原告又出资400多万元对房屋室内大厅墙面大理石、室内楼梯花岗石阶梯及金属护栏、室内大厅圆柱大理石外包、电力立户安装、天然气立户安装、水力管道、室内大厅太湖石水景、室内所有墙壁硬木贴面、大厅金属铜门、大厅水景观赏池、室内所有大理石内窗套以及其它未计装修房间进行装饰装修，使饭店得以正式开业营运，从而保证被告可以足额获得利润。因被告在投资经营天一阁饭店时只提供了房屋，而经营饭店所需的装饰装修、设备设施、人员、流资、日常管理等全部由原告投资和具体负责，所以双方约定了原告在经营饭店的前四年不给被告分配利润，从第五年起原告以租金形式每年向被告给付利润。 2007年1月份，被告未与原告协商单方毁约，把其提供的用于经营饭店的房屋以520万元的价格拍卖转让与他人，致使天一阁饭店不能营运，造成原告为经营所投入的全部资产无法收回；同时致使原告多年来积累的名誉、人气及企业形象等无形资产毁于一旦，并造成大量订桌（初步统计约为500桌）退单，仅此项损失就达30万左右。综上，请求判令被告赔偿原告经济损失280万元；诉讼费用由被告承担。 被告许昌市道路运输管理局辩称：原告所诉与事实不符，本案应定性为房屋租赁合同纠纷，原、被告所签“联合投资协议”实为租赁合同，且该协议已被2005年2月26日的房屋租赁合同所代替，被告作为该租赁房屋唯一的合法产权人有权对该租赁房屋进行处分，其他任何人不得干预。该房屋出卖后，租赁协议并未终止，原告一直经营到租赁合同期满，被告处分该房屋并未对原告造成损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”的法律规定，被告对原告的损失不应予以赔偿，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告许昌天一阁餐饮有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交的证据有： 第一组，2001年2月26日双方签订的“联合投资经营协议”一份，用以证明双方有联合投资经营的合同关系，原告前期以现金80万元作为投资，被告以其所有的房屋作为出资，该联合投资经营协议未约定终止时间。 第二组，河南胜德拍卖有限公司拍卖终结书一份，用以证明被告在2007年1月22日将涉案房屋通过拍卖转让给他人的事实。 第三组，装修合同书及委托书各一份，用以证明原告将涉案房屋的装修工程交由河南郑州和信装饰公司装修，合同总价款预算380万元，以实际收取金额为准，该公司委托高亮为该项目负责人的事实。 第四组，收到条13份，用以证明原告为经营饭店，对房屋装修实际出资共计422万元。 第五组，原告支付的天然气安装工程费票据1份，价款为21000元，用以证明原告安装天然气所支付的费用。 第六组，公证书1份（内含光盘1张及照片27张），用以证明原告出资对涉案房屋进行高档装修的情况，同时印证原告为装修支付的巨额资金。 第七组，证人高亮书面证言及证人李勇出庭证言，用以证明1、诉争房屋装修前的状况；2、涉案房屋装修出资费用。证人马保玉出庭证言，用以证明原告于2011年5月退其所订婚宴包桌的事实。 经质证，被告许昌市道路运输管理局认为： 对第一组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，双方名为联合投资经营关系，但实为房屋租赁合同法律关系，且该联合投资协议已被双方于2005年2月26日所签房屋租赁合同代替，该协议已终止。 对第二组证据的真实性无异议，但拍卖对应的是许昌市财政局，说明委托拍卖单位系国有资产管理单位，被告应国资委的要求对房屋进行拍卖，系依法处分自己的权利，原告没有参加竞拍，责任在原告。 对第三组证据的真实性有异议，对所定装修费数额的真实性有异议。再者，即使该装修费用真实，也是原告为经营所需进行的添附。双方租赁合同终结后，原告无权要求被告赔偿。 对第四组证据的真实性有异议，高亮的收据并非加盖装饰公司印章的正规发票，高亮仅为负责人，出具发票的应为装饰公司；装修费用系原告为其经营所需投资，双方未约定在合同期满后由被告折价补偿，被告无赔偿责任。 对第五组证据的真实性无异议，但认为与被告无关。 对第六组证据的真实性无异议，2011年6月8日原告仍在经营，说明原告已经经营至合同期满。 对第七组证据有异议认为：1、对高亮的证言，因证人未出庭，不质证。2、对李勇的证言，其证实原告对房屋进行装修，被告认可，但系原告为经营所需的增值性添附，与被告无关，该证人还证实原告经营至2011年6月10日，原、被告租赁合同已届满，故被告转让涉案房产并未造成原告终止经营，不应承担赔偿责任。3、马保玉证言与本案无关，原、被告签订的租赁合同期限至2010年2月28日已届满，其订桌退订与否与被告无关。 被告许昌市道路运输管理局为支持自己的答辩主张，向本院提交的证据有： 第一组，1、2000年2月28日，被告与许昌开源房地产开发有限公司所签订的“商品房购销合同”；2、2002年6月5日发票1份，金额2970805.50元；3、2001年6月9日被告与许昌开源房地产开发有限公司所签订的《关于990601-1号房屋购销合同补充协议》1份；4、2002年6月5日发票1份。该组证据用以证明涉案房屋系被告出资购买，原告要求租赁该房屋，被告根据原告要求对房屋结构进行了变更，费用为1316569.58元。 第二组，许房权证市字第0001100249号房屋所有权证明复印件1份，用以证明被告为涉案房屋唯一合法所有权人。 第三组，1、2001年2月26日双方签订的“联合投资协议”1份；2、2005年2月26日，原、被告所签房屋租赁合同1份，期限共六年，自2005年3月1日起至2010年2月28日止；3、租赁费发票5份；该组证据用以证明原、被告为房屋租赁合同关系，并非联合投资经营法律关系。 第四组，河南胜德拍卖有限公司《天一阁房产拍卖资料》1套，用以证明涉案房屋依法拍卖，拍卖评估已考虑到租赁未到期的情况，原告的权益未受到损害。 第五组，原告2010年6月4日的起诉状1份，该诉状所涉事实和本案系同一事实，其诉讼请求为要求被告返还21%的产权，开庭后原告已撤回起诉。该诉状用以证明原告所诉相互矛盾，所诉不客观，不真实。 经质证，原告许昌天一阁餐饮有限公司认为： 对第一组证据真实性无异议，认为房屋的交易价格为297万余元，变更费用则高达131万余元，对该费用产生合理怀疑。 对第二组证据无异议。 对第三组证据的证明对象有异议，认为双方为联合投资经营协议法律关系。正是基于联合投资经营协议，原告才与被告签订的租赁合同。之所以将利润表述为房租，是由被告单位性质决定，事实是以房租形式向被告给付利润。 对第四组证据真实性无异议，认为被告的该组证据恰好证明被告于2007年1月通过拍卖方式撤回出资的违约行为。 对第五组证据真实性无异议，认为原告此次起诉的事实依据与上次并无矛盾。 本院对原告提交的证据审核后认为：被告对原告提交的第一、二、五、六组证据的真实性均无异议，且该证据具有证据的客观性、合法性、关联性，对上述三组证据，本院予以采信；对于第三、四组证据及第五组证据中的李勇证言、高亮证言，被告对真实性有异议。但高亮于开庭之后来到本院，向本院说明其是郑州轻工业学院艺术设计学院的教授，在2011年10月24日开庭当日，因其须给学生授课，时间太紧课程没有调开，故没能按时参加庭审。在本院询问其原告提交的第三、四组证据是否真实时，高亮称其为河南郑州和信装饰公司的设计总监，该公司和原告所签订的合同书及该公司出具的委托书、高亮出具的收条均属实。其向法庭提交的证言内容均是实际情况，亦属实。根据上述情况可知，高亮作为证人确有困难未能出庭作证，但庭后向本院说明了客观情况，且对原告提交的第三、四组证据均无异议，原告提交的第三、四组证据及高亮、李勇的证言能够相互印证，被告所提异议不成立，对原告上述证据，本院予以采信。对证人马保玉证言，其证言和本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院对被告提交的证据审核后认为：原告对被告提交所有证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。 依据上述有效证据及庭审记录，本院确认以下案件事实： 1999年9月，原、被告就春秋楼旅游商业区文庙前街东段1--17号门面房的投资使用问题口头协商后，原告该门面房的装修工程交由河南郑州和信装饰公司进行装修。2000年2月8日，被告与许昌开源房地产开发有限公司正式签订《商品房购销合同》一份，合同约定被告购买该公司开发的位于春秋楼文庙前街东段1--17号门面房，面积为1523.49平方米，价款共计2970805元。原告自1999年9月至2000年12月先后对该房投资装修款共计424.1万元。2001年2月26日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方就该门面房正式签订联合投资经营协议一份，协议约定：“甲方同意提供位于春秋楼旅游商业区文庙前街东段门面房二层（使用面积1100平方米）给乙方经营使用；由于甲方经济困难，乙方投资80万元，将房屋外墙进行装饰，门前进行砖面硬化，屋内地平进行铺设地板砖，以上属乙方固定资产投资，在四年内不向甲方交纳房租，从第五年开始向甲方交纳房租，每年198000元，从第六年开始每年向甲方交纳租金203000元；因土地使用权及房屋产权归甲方所有，与土地及房屋相关的税费由甲方交纳；乙方在经营期间，所发生与酒店经营相关的一切税费及费用由乙方负担；甲乙双方任何一方不得任意终止执行协议，若对协议中的内容有异议或未尽事宜，应提前一个月以书面形式通知对方面商。本协议从2001年3月1日起生效”。2001年6月9日，被告与许昌开源房地产开发有限公司签订补充协议一份，合同约定该公司应被告要求对房屋结构等进行变更，被告支付该公司工程变更费用1316569.58元。被告提供的许昌市销售不动产专用发票显示许昌开源房地产开发有限公司于2002年6月5日收到被告房款2970805.50元，2002年6月27日收到被告工程款1316569.58元。就上述房产，被告于2002年8月29日办理了房屋产权证，将房屋产权登记在自己名下。2005年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将上述房屋租给原告使用，租赁期限为2005年3月1日起至2010年2月28日止，年租金为22万元。2006年12月10日，许昌市财政局委托河南胜德拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。被告没有提供其通知已于拍卖前5日通知原告的证据。2007年1月10日，经被告委托，河南博达房地产评估咨询有限公司评估该房屋市场价值为5180845元，评估报告中显示评估时已对原告的天然气、房内外装饰等投资一并考虑。2007年1月22日，该房屋在原告没有参加竟拍的情况下由赵根武以520万元的价格通过拍卖方式竞得，赵根武和河南胜德拍卖有限公司并于当日签订了拍卖成交确认书。后原告在该房产内实际经营至2011年6月份。 另查明，被告原名称为河南省许昌市公路运输管理处，于2014年6月变更为现名称。 本院认为：当事人之间签订的合同虽然有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以合同约定的权利义务内容确定合同的性质。本案双方于2001年2月26日所签订的协议虽名为联合投资经营协议，但该协议明确约定被告提供涉案房屋供原告使用，由被告收取固定房租，原告在经营期间独立核算，依法纳税，经营期间的一切债权债务及纠纷与被告无关。其内容符合“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的定义特征，故原、被告所签协议实为房屋租赁合同，双方之间应为房屋租赁合同法律关系。 双方签订合同后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在2007年出卖出租房屋时，未提供证据证明其已妥当履行了在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人在同等条件下享有优先购买权及在拍卖5日前通知承租人的义务。对此，被告存在过错，构成违约，应承担相应的赔偿责任。被告出卖出租房屋未通知原告，侵犯了原告的优先购买权，导致原告未能竟买所租房屋，致使原告不能对其巨额投资的装饰装修物有效持续使用，增加了原告的经营成本，使原告造成相应的损失。因原、被告在租赁合同中未对该情况下的违约责任作出明确约定，本院综合被告出卖房屋的价格、房价评估时已对原告的天然气、房内外装饰等投资一并考虑、原告对装饰装修物的资金投资投入及实际经营期间等因素，参考被告拍卖房屋的获利数额，确定被告应赔偿原告的损失273787.8元［（拍卖价格5200000元-购买出资4287374.08）×30%］为宜。原告其他过高诉讼请求，没有法律依据，不应予以支持。被告辩称双方的租赁合同期限已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持”的法律规定，被告对原告的损失不应予以赔偿。但本案系因被告侵犯原告优先购买权而给原告造成损失而产生，并非租赁合同正常履行期满后装饰装修物的归属或补偿之争议，故本案不适用该条司法解释，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十三、条第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条之规定，判决如下： 一、被告许昌市道路运输管理局于本判决生效后五日内赔偿原告许昌天一阁餐饮有限公司损失273787.8元； 二、驳回原告许昌天一阁餐饮有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29200元，由原告许昌天一阁餐饮有限公司负担23793元，被告许昌市道路运输管理局负担5407元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 王 文 人民陪审员 李献甫 人民陪审员 刘 鹤 二〇一五年一月二十九日 书 记 员 菅 冰 |
