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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民三终字第129号 上诉人（原审被告、反诉原告）商丘市宁陈苏通置业有限公司。 法定代表人师先峰，公司经理。 委托代理人宋永利，公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）栾慧芳，女，1987年9月6日出生。 委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。 上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“苏通置业公司”）与被上诉人栾慧芳商品房销售合同纠纷一案，栾慧芳于2014年7月9日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告苏通置业公司支付逾期交房违约金41870元、返还按揭手续费3400元及暖气安装费5908元，并承担本案诉讼费用。苏通置业公司提起反诉，请求判令栾慧芳支付逾期收房违约金26500元。该院经审理于2014年11月11日作出（2014）商睢民初字第01578号民事判决，苏通置业公司不服该判决提起上诉。本院于2015年1月15日受理后依法组成合议庭，并于2015年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人苏通置业公司的委托代理人宋永利，被上诉人栾慧芳的委托代理人王国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，原告与被告于2012年10月8日签订一份商品房买卖合同。合同约定原告以530000元的价格购买被告开发的位于中州路与文化路交叉口的苏州河畔花园小区第2幢东2单元14层西号住房一套，签订合同当日首付房款212000元，剩余318000元按揭贷款。被告应当于2012年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接到。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖认不出示证明文件或出事的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能在出卖人通知期限内办理手续，逾期超过30日视为出卖人已经履行了交付义务。交付后发生的物业管理费等相关费用，由买受人自行承担，买受人逾期超过30日出卖人有权在买受人房款中扣除总房款的5%作为违约金，出卖人在办理房屋交接手续时补足余款。原告于2012年8月21日将交清了首付房款212000元及配套费23393元。原告于2012年11月5日交纳了10600元的契税。被告于2013年12月1日作出通知，定于2013年12月1日上午9时起至2013年12月15日下午18时进行房屋交接。被告将通知按原告预留的地址邮寄给了原告。原告至今没有接收房屋。被告没有提供交付的房屋经过验收合格的证据。 原审法院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。原告虽然没有在被告指定时间接收房屋，但被告没有证据证明交付的房屋符合合同约定的“验收合格”等条件，况且，被告违约交房在先，因此，原告没有接受房屋不构成违约，被告的反诉请求不能成立，应予驳回。原告主张违约金自约定的交房时间2012年10月31日计算至2013年12月1日共计396天予以支持，按照双方合同约定的违约金计算方式，违约金数额应当为530000元×0.0002×396天=41976元，原告主张41870元应予支持。原告主张返还按揭手续费、暖气安装费，没有提交相应的证据，也没有提供出应当返还的依据，依法不予支持。 原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定判决：一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告栾慧芳逾期交房违约金41870元。二、驳回原告栾慧芳的其他诉讼请求。三、驳回被告商丘市宁陈苏通置业有限公司的反诉请求。一审案件受理费减半收取590元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担500元、原告栾慧芳承担90元，反诉费232元由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 苏通置业公司不服一审判决上诉称，上诉人已经履行了向被上诉人栾慧芳交付房屋的通知义务，被上诉人未在通知的期限内办理交接事宜，且逾期拒不接收房屋，已经构成违约，应当支付上诉人违约金。原审认定不能办理接收房屋的责任在上诉人，并判令上诉人支付被上诉人逾期交房违约金明显错误。请求二审撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。 栾慧芳辩称，一审认定事实、适用法律正确，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：双方谁构成违约，应否支付对方违约金。 双方当事人对上述争议焦点均无异议。 二审中双方当事人均未提供新的证据，根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人双方在合同中约定了交房时间，上诉人无正当的免责理由逾期交房，明显构成违约，应当承担向被上诉人支付逾期交房违约金的民事责任。上诉人虽称被上诉人未在其通知的时间接收房屋并构成违约，但上诉人在通知交付房屋时，不能提供房屋经过验收质量合格的相关证明文件，该房屋并不符合合同约定的交付条件，被上诉人予以拒收不构成违约，上诉人要求被上诉人支付逾期接收房屋违约金的反诉请求不能成立，二审对上诉人的该项上诉主张不予支持。原审认定事实清楚，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1311元，由上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 盛立贞 代理审判员 刘瑞英 二〇一五年二月九日 书 记 员 田英杰 |
