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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第3345号 原告李广亮，男，1960年5月20日出生，汉族，初中文化，农民，住夏邑县。 委托代理人夏磊，河南旺达律师事务所律师。 被告永城市永龙置业有限公司，住所地：永城市东城区车集路。 法定代表人王玉生，该公司执行董事。 委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 原告李广亮诉被告永城市永龙置业有限公司（以下简称永龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年8月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李广亮及其委托代理人夏磊、被告永龙置业公司的委托代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李广亮诉称，永龙置业公司开发建设了文苑国际小区4号楼，将工程清包给原告施工。根据合同约定，原告清包工每平方米工程款247元，该楼共计建筑面积约19000平方米，应付给我工程款共计4693000元，永龙置业公司陆续支付给原告部分工程款后，2012年6月14日，永龙置业公司没有现金给原告，要求给原告房子两套抵付原告工程款，原告当时表示同意。永龙置业公司负责人苏某就领着原告到售楼部，给原告文苑国际4#楼的东北户24层1套房子，26层一套房子，两套房屋共计折抵欠原告的工程款620600元。当时永龙置业公司给原告出具了《文苑国际房源订单表》一份，对折抵工程款情况、房源情况、价款、房屋层数、面积都进行了明确的约定，当时所有的购房人永龙置业公司也都是这样出具的购房手续。 合同签订后，原告一直要求被告交付房屋，但是被告总是一再推托不给原告房子。原告认为，双方签订的《文苑国际房源订单表》是双方的真实意思表示，双方之间成立了商品房买卖合同，该商品房买卖合同合法有效，请求：一、依法判决被告履行双方于2012年6月14日签订的《文苑国际房源订单表》，交付文苑国际4号楼24层东北户、26层东北户两套商品房（价款620600元）；二、如不能交付上述房屋判决被告退还购房款并承担违约责任。 永龙置业公司辩称，1、程序方面。原、被告之间存在建设工程施工合同关系，而且对原告作为依据的文苑国际房源订单表，我们已经做出了独立的诉讼请求，要求人民法院确认该订单表无效或依法撤销或解除该协议，并要求本案原告赔偿违约金、损失等共计50万元，本案的审理结果须以我方另案起诉的案件审理结果为依据，本案应中止审理。2、原告起诉的事实与客观事实不符，被告并不拖欠所谓的工程款60余万元，也没有与本案原告签订两套房屋折抵工程款的协议，实际上本案的原告违反了与被告签订的建设工程施工合同的约定，并没有将合同约定的整体工程施工完毕，据我方进行计算，由于原告的违约行为给被告造成的损失共计50万元。3、原告要求被告交付房屋也不可能得到履行，我们已经销售完毕，并且我们已经在房管局备案，事实上不存在这两套房屋。4、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。 根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、原告要求被告交付房屋或退还购房款并承担违约责任是否有事实和法律依据。原、被告对本院归纳的争议焦点无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、2012年6月14日甲方为永龙置业公司，乙方为李广亮的《文苑国际房源订单表》一份。证明目的：2012年6月14日，被告经过其委托的置业顾问与原告签订了《文苑国际房源订单表》一份，给付原告文苑国际4号楼24层东北户一套、26层东北户一套共计两套房子，房款总额620600元，已经用被告欠原告的工程款抵付完毕。2、永龙置业公司的工商登记资料一组6份，证明被告公司成立于2011年4月份，公司成立时苏某就合法担任该公司的法定代表人，直至2014年8月份变更法定代表人为王玉生。证明2012年6月14日签订《文苑国际房源订单表》苏某是法定代表人，其行为是职务行为。3、2014年9月15日原告代理人对苏某的调查笔录一份，证明被告将文苑国际4号楼发包给原告施工，2012年6月份施工快结束时，因欠原告工程款无力支付，公司给原告开两套房子抵付欠原告620600元应付工程款的事实。另补充说明两点：1、本案不存在中止审理的事由，本案原告要求被告履行文苑国际房源订单表的义务，如不能履行就退还购房款并承担违约责任。实际上已经包含了该合同行为是否成立、有效或无效，是否应当依法撤销或是否可以解除的全部法律关系，以及该协议是否违约的违约责任，故被告如认为该协议无效或者不应当履行，只是在本案中的一个抗辩事由，人民法院应根据被告的抗辩依法审理，所以被告另行立案，是对同一法律行为重复立案，人民法院应当驳回被告方的起诉。2、本案原告的请求不超过诉讼时效，原告主张的文苑国际房源订单表项下的房屋，被告方并没有明确的交付时间，原告在诉前也一直向被告主张房屋，因此本案不存在超过诉讼时效的问题。 经庭审质证，被告对原告提交的证据材料发表如下意见：对证1认为，1、不真实，订单表上面的财务章并不是我公司的财务章。2、当时苏某未到庭作证，虽然原告提供了调查笔录，但是我们对苏某签字的真实性存有异议。3、退一步说，就算苏某签字是真实的，其也不是职务行为。4、我们认为该订单表是原告方事后伪造的，我方申请对该订单表签订的形成时间做司法鉴定。对证2，真实性没有异议。对证3，对形式提出异议，该证人没有到庭接受质询，其证言形式无效，也违反法律规定。退一步说，就算证言是其所说，反而能够证明原告已经起诉是不能成立的。苏某在证言中自己称双方没有最终的结算，在这种情况下被告是否欠原告工程款无法确定。 被告永龙置业公司向本院提交的证据材料有：1、被告另行起诉本案原告民事诉讼状副本一份。2、人民法院的受理通知书一份，证明针对涉案的文苑国际房源订单表，被告依法提出了独立的诉讼请求。3、被告与原告签订的施工协议及补充协议各一份，证明原、被告实际上是建筑工程施工合同纠纷，被告提出独立诉讼请求就是依据这两份协议提出的。原告方违约没有施工完毕，剩余的工程量经过评估，剩余的工程款被告已经给付，本案原告应赔偿被告损失50万元。4、文苑国际出具的原告没有施工的工程量。5、被告财务专用章的形式，证明订单表上的财务专用章不是我公司的专用章。6、房源分配表一张，形成于2012年8月26日，涉案两房屋分别分给了苏某和另一人，而文苑国际房源订单表上签订于2012年6月，两者印证苏某的表述是虚假的。退一步讲即使真实，也应是苏某的个人行为。7、照片35张，证明原告方没有完成施工工程的当时状况。8、清退李广亮工程队的意见书，原告的施工不符合质量要求，多次批评翻工，后来被告与其解除了合同，上面也有原告的签字。9、监理公司出具的质量整改通知单，证明李广亮从施工初期、中期、末期等存在很大的质量问题，被告不得已才解除了与原告的施工合同。 原告对被告提交的证据材料质证如下：对证1、证2，可以看出法院立案是确认合同效力，可知与本案不是同一法律关系，不存在中止审理的事由。对证3、证4，均是复印件，不予认可，同时认为与本案没有关系。对证5，被告公司内部章可以以相关事由重刻，不能排除2012年6月份售楼时是哪个章。对证6，系复印件，不予质证，同时也无法证明其举证目的。对证7，没有拍摄人、拍摄时间以及是哪个工程，同时该楼已经销售交付，说明该工程是合格工程。对证8，真实性有异议，同时也根本不存在这样一份文件。对证9，均系复印件，不予认可。结合被告证3至证9的举证均是涉及建筑工程合同的履行问题，与本案不是同一法律关系，与本案没有关联性。 本院对原、被告提交的证据材料综合认证如下：原告李广亮向本院提交的证据1系文苑国际房源订单表，该订单表上面显示有甲方永城市永龙置业有限公司执行董事苏某的签字和公司的财务专用章，以及置业顾问王翠梅的签字，来源形式合法，内容客观真实，能证明举证目的，予以采信。证据2，来源形式合法，内容客观真实，能证明举证目的，予以采信。证据3，所证明内容能够与证据1能相互印证的，予以采信。被告向本院提交的证据1、2，来源形式合法，内容客观真实，能证明举证目的，予以采信。证3、证4、证6、证8、证9均为复印件，且原告对其提出异议，不予采信。证5，印章未能提供在2012年售房时曾使用过同一印章的证据相印证，不能证明其举证目的，不予采信。证7，照片无拍摄地点、拍摄日期及拍摄人签字，不能其证明举证目的，不予采信。 根据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告永龙置业公司开发建设文苑国际小区4号楼，将工程清包给原告李广亮施工，清包工每平方米价款247元。2012年6月14日，被告永龙置业公司未能按约定向原告支付工程款，由被告公司执行董事苏某（甲方）与原告李广亮（甲方）签订文苑国际房源订单表，内容为：姓名李广亮，房源位置4#东北户24F、26F，预测面积：107m2一套，单价2900元，总款620600元，交款金额620600元（已用永龙置业公司欠李广亮工程款抵付）……。甲方苏某、乙方李广亮，置业顾问王翠梅在订单表下方签字，并加盖了永龙置业公司财务专用章。原、被告签订文苑国际房源订单表后，被告未按订单表约定向原告交付房屋，又将房屋分配出售给他人，双方为此发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。2012年6月14日，原、被告双方签订的《文苑国际房源订单表》明确记载了合同当事人名称、标的物、价格，购房款双方约定用被告欠原告的工程款抵付完毕，且该订单表是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间成立有效的商品房买卖合同关系，被告应当按照合同约定严格履行该协议。现被告将《文苑国际房源订单表》上的房屋没有交付给原告而另行出售，违反双方约定，应承担相应的违约责任。经本院释明后，原告不再要求被告交付房屋，而按照其诉讼请求的第二项主张解除合同并要求被告退还已付购房款，理由正当，本院予以支持。关于被告抗辩本案应当等待被告起诉原告李广亮确认《文苑国际房源订单表》合同效力纠纷一案的审理结果，应当先中止审理的理由，本院认为，原告李广亮起诉被告永龙置业公司履行《文苑国际房源订单表》，如不能履行退还购房款在先，本案已经包含确认合同效力的法律关系，故对被告永龙置业公司的该抗辩理由，本院不予采纳。关于被告抗辩不欠原告工程款的问题，本院认为，双方2012年6月14日签订的《文苑国际房源订单表》已经明确载明“房款620600元已用永龙公司欠李广亮工程款抵付”，说明当时被告对欠原告工程款620600元的事实予以认可，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下： 一、解除2012年6月14日原、被告双方签订的名称为《文苑国际房源订单表》的房屋买卖合同； 二、被告永城市永龙置业有限公司于本判决生效十日内退还原告李广亮购房款620600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10006元，由被告永城市永龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 王志超 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年十二月三十日 书 记 员 苏 洋 |
