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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第3439号 原告马月兰，女，1940年7月15日出生，汉族，住永城市。 原告王克勤，男，1936年10月1日出生，汉族，住永城市。 原告共同委托代理人张十智，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 被告孙健，男，1966年2月5日出生，汉族，住永城市。 委托代理人谢明卫，河南旺达律师事务所律师。 原告马月兰、王克勤与被告孙健确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王克勤及二原告的委托代理人张十智，被告孙健及其委托代理人谢明卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，二原告系夫妻关系，是永城市城关镇董桥村王庄组村民。1985年，原告所在村委会为原告划拨了一处宅基地建造房屋，并办理了房屋所有权证书。2011年9月20日，在原告不了解协议内容的情况下，与被告签订了土地使用权转让协议，将该宅基地转让给被告孙健，事后方得知这种转让行为违反法律的强制性规定。请求依法判决该土地转让协议无效。 被告辩称，1、被告通过购买方式取得了房屋所有权，并非二原告在诉状中所陈述是让被告无偿暂住。2、本案所涉财产是二原告的私人财产，二原告拥有完全的处分权，当今社会是市场经济，法律不会限制私人处分自己的财产。3、土地使用权转让协议是双方的真实意思表示，双方应当严守。二原告请求确认协议无效是因为房屋拆迁带来了巨大经济利益，在利益的驱动下弃诚信而不顾，是背信弃义的行为，是法律应当禁止的行为。综上，二原告请求确认协议无效的诉讼请求与构建诚信社会的公序良俗相悖，与社会公共秩序、公共利益相冲突，依法应予驳回。 根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告要求确认与被告签订的土地使用权转让协议无效是否有事实和法律依据。双方当事人对此争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、二原告户籍本及身份证复印件各一份。2、永城市城关镇董桥村民委员会证明一份。3、原告马月兰土地承包经营权证书一份。4、使用权人为马月兰的集体土地申报审批表一份。5、2011年9月20日，原、被告签订的土地使用权转让协议书一份。6、马月兰名下永房权证西城区字第201404364号房屋所有权证书一份，该证书是补办的。7、1994年7月22日房屋所有权登记一份，该证据可以与证据6相互印证。证据1-7证明：原告马月兰与王克勤系夫妻关系，马月兰作为董桥村村民根据有关法律法规已在董桥村依法享有土地承包经营权和宅基地使用权及对应房产所有权，其中申报审批表中原告马月兰名下宅基地的位置与原告向法院主张确认无效协议约定的宅基地系同一宗土地。被告孙健非董桥村集体组织成员，其在董桥村不应享有集体所有土地的宅基地用地资格和权利，涉案协议约定转让的土地使用权人及对应房屋所有权人仍在原告马月兰名下，根据法律、法规的规定双方签订协议涉及转让土地使用权的行为未经过所在村委会的同意，使用权、所有权的变更未到县级以上人民政府办理使用权人、所有权人的变更登记，其转让行为和协议内容违反了法律法规的禁止性规定，应为无效。 被告向本院提交的证据材料有：1、被告身份证复印件一份。证明：被告与二原告同系永城市城关镇胜利居委会辖区居民。2、2011年9月20日土地使用权转让协议一份。3、房产证复印件一份。4、土地使用权证复印件一份。证据2、3、4证明：1、原告位于董桥村的北邻苑华、南邻王平均、西邻河道、东邻耕地的房产是原告的私有财产，原告对自己的私有财产享有充分完全的处分权，其将房产转让给被告的行为法律应予保护。2、被告已经支付了价款，根据房地一体的原则，土地使用权应当转移给被告所有，原告基于平等自愿、诚实信用原则与被告签订的土地使用权转让协议依法应予保护。5、照片二十六张。6、协议书草稿一份。该协议书草稿是由原告的儿子书写。7、协议书一份。双方约定二原告在拆迁发生后，与被告发生争议，被告无偿给付原告一套房屋。8、李某甲出庭证言及调查笔录各一份。9、李某乙调查笔录一份。10、李某丙调查笔录一份。11、陈某甲调查笔录一份。12、陈某乙调查笔录一份。13、程某某调查笔录一份。证据5-13证明：1、本案所涉房产2011原告就已经出售给被告。2、被告支付房屋价款为2万元现金和一辆摩托车。3、购买房屋后，被告和家人一直在此居住。2008年，被告在原平房上加建了一层，在东边增建了两间配房，并修建了一面迎门墙，房屋拆迁后又改建成现在的六层住宅楼。 经庭审质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性无异议。对证据2，认为该证明没有负责人签名，不具有证据形式的合法性，原告向被告出售房屋的行为属于私人行为，村民委员会出具该证明涉案房屋是交由被告暂时居住的证明超出了村民委员会的证明范围。对证据3，认为承包经营权证书与本案没有关联性。对证据4的真实性无异议，但要说明是二原告已经将该土地上房屋出售给被告，且已经交付土地使用权证书及房产证，同时将涉案房屋转移交付给被告使用，被告及其家人在涉案房屋内已经居住生活十多年，虽然房屋和土地没有办理权属变更登记，但是并不影响二原告与被告签订的房屋出售及土地使用权转让协议的效力。对证据5的真实性无异议。该土地使用权转让协议书恰恰证明被告是购买原告的房屋，进而二原告将土地使用权转移给被告，证明并非原告在诉状中所述的暂时将房屋交付给被告居住。该协议书是双方的真实意思表示，依法应予保护。对证据6，认为是复印件并非原件，该证书显示时间是2014年7月8日，登记时涉案土地上房屋的实际产权人是被告，该房产证不具有合法性。对证据7的真实性无异议，该房产证在二原告将房产出售给被告后，已经交付给被告，并非原告所陈述的丢失。 原告对被告提供的证据材料质证如下：对证据1的真实性无异议，但不能证明被告户籍所在地为董桥村民委员会，更不能证明被告为董桥村集体组织成员之一。根据法律规定，被告不应享有村集体成员享有的宅基地使用权。对证据2、3、4，认为该协议是无效协议。原、被告双方没有办理变更登记，缺少生效要件。对证据5的真实性不予认可，房屋已经不存在，被告认为的房屋与土地一起转移的前提已经不存在。对证据6、7，认为并非原告书写，原告也未授权他人。对证据8，认为李某甲没有如实作证，王兴海夫妻曾经与证人发生过争吵，证人证言带有倾向性。另外从李某甲的证言中可知被告户籍在安徽省。对证9-13，证人未出庭作证，不应作为有效证据使用。 针对原被告提交的证据材料，本院综合认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6形式来源合法，内容客观真实，且能够相互印证，与本案有关联性，可以作为有效证据使用。被告提供的证据1、2、3、4、5、8形式来源合法，内容客观真实，且能够相互印证，与本案有关联性，可以作为有效证据使用。被告提供的证据6、7，是第三人与被告之间的协议，与本案无关，本院不予采纳。被告提供的证据9、10、11、12、13，因证人没有出庭接受质询，无法确定证言的真实性，本院不予采纳。 依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：二原告系永城市城关镇董桥村村民，被告系永城市城关镇胜利居委会居民。2011年9月20日，二原告与被告签订了土地使用权转让协议，将位于永城市城关镇董桥村王庄五组，地号为62号的一处宅基地及土地上的房屋出让给被告。该房屋于2014年7月8日补办房产证，房产证号为：永房权证西城区字第201404364号，房屋所有权人是马月兰。原告要求确认该土地使用权转让协议无效，双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，农村宅基地是农村集体经济组织提供给本集体经济组织成员用于建造住宅和附属设施供其居住和使用的，宅基地使用权具有排他性，不得单独转移。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条规定“将宅基地上建造的房屋出卖给本经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。本案中，二原告卖给被告的土地属于宅基地，该房产属于在宅基地上建造的房屋，二原告系永城市城关镇董桥村村民，被告系永城市城关镇胜利居委会居民，二原告与被告并不是同一集体经济组织内成员。原被告双方签订的转让宅基地及该宅基地上房屋的合同，违反法律的强制性规定，应属无效合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下： 原告王克勤、马月兰与被告孙健于2011年9月20日签订的土地使用权转让协议无效。 案件受理费100元，由被告孙健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 黄建民 审判员 崔丹丹 陪审员 陈 翠 二〇一五年二月三日 书记员 陈 颖 |
