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河南省睢县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）睢民初字第878号 原告杜涛，男，1967年9月16日出生，汉族，干部。 委托代理人赵咏梅，女，1971年12月25日出生，汉族，干部。 委托代理人张红伟，河南平民律师事务所律师。 被告张姣姣（张姣），女，1985年5月9日出生，汉族，农民。 被告田贵英，女，1957年5月16日生，汉族，个体户。 原告杜涛因与张姣姣、田贵英侵权纠纷一案，于2014年6月17日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法组成合议庭，向原告送达了受理案件通知书、举证通知书及开庭传票，向二被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，其后于2014年8月13日在本院董店人民法庭公开开庭审理了本案，原告杜涛及其委托代理人赵咏梅、张红伟，被告张姣姣、田贵英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜涛诉称：原告与被告于2014年3月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自己位于睢县中心大街左岸名都14号门面房租赁给被告，租赁期为一年，即从2014年3月15日起至2015年3月15日止，租金四万元整，于2014年3月15日前一次性交情。但合同签订后，被告并没有按照合同约定交付租金，其行为已构成根本违约。2014年4月16日，原告特向被告邮寄送达了《催款及解除合同通知书》，依据相关法律规定该租赁合同已经解除，被告继续使用原告的房屋没有合法依据，其行为已经构成侵权。故原告诉至法院请求判令：一、被告停止侵权，返还原告的房屋；二、被告赔偿原告侵占房屋的经济损失17567.84元并承担律师代理费用2000元。 被告田贵英辩称：一、被告田贵英占有使用涉案房屋的行为不构成侵权。被告田贵英作为婚纱摄影店主，2014年没有见过原告，续租一事也从未当面谈过，更没有签过2014年的《房屋租赁合同》，所以原告邮寄《催款及解除合同通知书》根本没有任何意义。原告杜涛不遵守承诺，2014年胡乱涨房租，从不与被告田贵英见面，更不给商量谈判机会。被告田贵英曾多次让婚纱摄影店经理张姣姣联系、约见原告与其家人，详谈租金一事，但是，他们避而不见。2014年3月15日之前被告田贵英让经理张姣姣转交了2014年的2000元续租保证金。原告收到续租保证金后，在没有协商房租的情况下往外招租，给摄影店造成恶劣影响。被告田贵英没有侵占原告房屋之意，如果原告诚心出租，一旦协商好租金，被告田贵英保证不拖欠房租。二、2013年租房之前，被告田贵英曾告诉原告一旦租下此房，就会投入巨资装修，也曾问原告会不会故意为难，不想租的时候以胡乱涨房租为由，当时原告“和周围一样大的房子，一样的地方，人家多少咱多少！”。2014年房子最高的是“＊＊＊美容会所”叁万壹仟元，2014年2月15日签的合同，2014年最低的不足三万，别人的房东物业费也是自己承担。原告的妻子给被告田贵英两个选择：1、交四万；2、搬走。被告田贵英不能接受。2014年6月13日被告田贵英让经理张姣姣再次联系到原告杜涛，杜涛答应下午见面，但却没有与被告见面。三、如果原告不和谈，执意中止租赁，被告要求：1、原告全额赔偿被告的巨额装修费；2、赔偿因顾客退单而造成的一切损失；3、承担如有员工因此事离职，导致本店工作无法正常进行所产生的误工费。 被告张姣姣在法定期间内未向本院提交书面答辩状，庭审中口头辩称：被告张姣姣是替被告田贵英管理该店，不是业主，没权利签字，其他意见同被告田贵英的答辩意见。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被告占有使用涉案房屋的行为是否构成侵权，如果构成侵权，原告要求被告赔偿经济损失共计17567.84元并承担律师代理费用2000元有无事实及法律依据。双方对上述争议焦点均无异议及补充。 针对该焦点、原告为支持其主张向本院提交的证据材料有：第一组：1、原告杜涛的身份证明一份；2、房屋租赁合同书一份，该组证据材料证明原告杜涛对涉案房屋享有合法的权利，有对外出租的权利，原、被告在租赁合同中约定租期为2014年3月15日至2015年3月15日，每年租金为40000元，支付期限为2014年3月15日前一次性支付等内容。第二组：1、催款及解除合同通知书；2、邮寄凭证，该组证据材料证明2014年4月16日，原告给被告张姣姣邮寄了解除合同通知书，在一个月宽限期内，被告没有提出异议，原租赁合同已于2014年5月21日解除，被告在此之后再使用原告的房屋没有合法依据。第三组：2014年2月1日杨某某与杨某甲签订的房屋租赁合同一份，房屋租赁费为40000元，证明在原、被告签订租赁合同之前，市场价格存在40000元租赁费，原告所提出的租赁费符合市场价格。经庭审质证，被告张姣姣、田贵英对原告提供的第一组证据材料提出异议称：不予认可证据2，签订合同应该原告与被告田贵英签订，被告张姣姣无权代表被告田贵英签合同，该合同是无效合同。对原告提供的第二组证据材料提出异议称，证据材料1没有意义，邮寄凭证寄过去是事实，但事情没有谈成，不是不支付租金，随行就市，合理的租金一分也不会少。对第三组证据材料提出异议称，此合同中涉及的房屋的地理位置离涉案房屋较远，有一里地，被告旁边的邻居租赁费都是两万多。本院认为，原告提供的第一组、第二组证据材料均系书证，形式合法，与本案有关联，确认为有效证据。原告提供的第三组证据材料所显示的合同主体并非本案当事人，其内容与本案无关联，本院不予采信。 针对该焦点，被告张姣姣、田贵英向本院提供证据材料有：1、房屋租赁合同三份及清单一份，证明相同地段及位置的房屋租金没有超过31000元的。经庭审质证，原告提出异议称：该证据与本案不具有关联性，原告与被告已经签订了房屋租赁合同，双方约定租金为40000元，该合同是在原告告知被告询问周围房价后签订。本院认为，被告提供的上述证据材料所显示的合同主体并非本案当事人，其内容与本案无关联，本院不予采信。 依据上述有效证据，结合庭审情况，本院确认如下案件事实：被告田贵英系kiss99婚纱摄影店业主，被告张姣姣系被告田贵英的女儿并担任婚纱摄影店经理。2013年原告杜涛将其位于睢县中心大街左岸名都14号门面房租赁给被告田贵英，被告田贵英开始使用原告杜涛上述门面房开办kiss99婚纱摄影店。2014年3月15日，被告张姣姣与原告杜涛签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，自2014年3月15日至2015年3月15日，租金四万元，租金按年支付，2014年3月15日前一次交清。在签订该合同之前，被告田贵英支付给原告2000元续租保证金。因被告田贵英未在约定期限内支付全年租金，2014年4月16日原告杜涛给被告张姣姣邮寄《催款及解除合同通知书》，被告收到后未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 本院认为，原告杜涛与被告张姣姣签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定为有效合同。被告张姣姣系被告田贵英的女儿且系被告田贵英开办的婚纱摄影店的经理，被告张姣姣就涉案房屋与原告签订合同后，涉案房屋用于被告田贵英开办的婚纱摄影店经营，故被告张姣姣与原告杜涛签订的合同对被告田贵英产生合同效力，被告田贵英应当履行合同约定。被告田贵英租赁原告房屋后应当按照《房屋租赁合同》约定支付租赁费。但被告田贵英在支付原告2000元续租保证金后，未支付剩余租金，已构成违约。被告田贵英违约后，原告杜涛给被告张姣姣邮寄了《催款及解除合同通知书》，要求被告田贵英在2014年4月20日之前补交租赁费，在上述期限内未交清租赁费则解除合同。被告田贵英收到杜涛给被告张姣姣邮寄的《催款及解除合同通知书》后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，双方的房屋租赁合同已经解除。据此，被告田贵英再使用原告杜涛的房屋已经没有法律依据。原告杜涛要求被告田贵英支付房屋占用费14217.84元（自2014年3月15日按年租金40000元计算至2014年8月13日为16217.84元再扣除被告预交的2000元）的诉讼请求应当予以支持，原告主张2000元律师费没有法律依据，本院不予支持。被告田贵英要求原告赔偿因顾客退单而造成的一切损失、承担如有员工因此事离职，导致其婚纱摄影店工作无法正常进行所产生的误工费，并全额赔偿被告的巨额装修费，一则被告未提供具体请求数额，二则被告未依法提起反诉，本院暂不予评判，被告田贵英可另行起诉主张。在庭审过程中，原告不同意调解，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定判决如下： 一、被告田贵英停止侵害，于本判决生效后十五日内返还所占用原告杜涛的房屋（位于睢县中心大街左岸名都14号门面房）； 二、被告田贵英于本判决生效后十五日内支付原告杜涛房屋占用费14217.84元； 三、驳回原告杜涛对被告张姣姣的诉讼请求； 四、驳回原告杜涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告田贵英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 王海涛 审判员 王崇超 审判员 杨荣方 二〇一四年十二月十二日 书记员 李 飞 |
