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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1905号 上诉人（原审被告）河南鑫苑置业有限公司。 法定代表人张勇，董事长。 委托代理人王丹，男，汉族，1983年6月28日出生。该公司员工。 被上诉人（原审原告）张燕丽，女，汉族，1953年3月13日生。 上诉人河南鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）因与被上诉人张燕丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人鑫苑公司的委托代理人王丹，被上诉人张燕丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年9月20日，原告与张景武作为买受人、被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告与张景武购买被告开发的位于郑州市二七区陇海路南、庆丰街西7幢2单元402号房屋，建筑面积为81.09平方米，总价款为549869元，付款方式及期限为，其中119869元，于2010年9月20日现金付款，剩余430000元，商业贷款，出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、重大市政工程或政府禁令等行为导致工程延期的；4、发生上述事实，出卖人可以采取媒体公告、书信通知、鑫苑网站公告、电话通知等方式告知买受人，买受人如有异议，可在接到或者得知该等事实十五日内，要求出卖人提供相应证据和说明。如出卖人未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺是：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时，水、电、室外道路达到使用条件。2、天然气于房屋交付后六个月内由买受人申请点火验收。3、暖气管网随房屋同时交付，买受人可在交付后的第二个采暖季节向市政部门申请供暖条件。如果在规定的期限内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费用由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。合同还对其它事项进行了约定。后原告与张景武向被告交纳购房款549869元。2012年12月28日，被告将该房屋交与原告，因逾期交房，被告向原告支付了逾期交房违约金。房屋交付的第二个采暖季节，暖气设备未能正常运行，导致原告不能正常使用暖气，原告认为被告的行为已经构成违约，应当支付违约金及赔偿损失，双方由此引发纠纷，协商无果，原告诉至原审法院。 原审法院另查明：涉及本案纠纷问题，张景武放弃权利，同意该权利由原告张燕丽行使。 原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告支付房款后，被告应将符合约定的商品房交付原告使用，包括基础设施、公共配套建筑要达到商品房正常使用条件，但房屋交付的第二个采暖季节，即2013年11月15日至2014年3月15日，原告未能使用暖气，庭审中，被告未向原审法院提交证据证明暖气管网已随房屋同时交付并能正常使用，且在暖气不能正常使用的情况下，被告也未能提供替代条件，故被告的行为构成违约，原告要求被告按照已付房价款的万分之一支付2013年11月15日至2014年3月15日期间的违约金6598元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。原告要求被告支付精神损失费，于法无据，原审法院不予支持。关于原告要求被告延续供暖维修期和如室内管网出现问题，被告应承担全部责任，因该诉讼请求尚不明确，原审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鑫苑置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张燕丽支付违约金6598元。二、驳回原告张燕丽的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，原告张燕丽负担164元，被告河南鑫苑置业有限公司负担50元。 上诉人鑫苑公司不服原审判决上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律错误，理由如下：一、一审法院认定上诉人行为构成违约系事实认定错误。鑫苑现代城小区供热管网经验收合格，并已向被上诉人交付，符合双方合同“暖气管随房屋同时交付，买受人可在交付后的第二个采暖季向市政部门申请供暖条件”约定。根据郑州市关于供暖区域的划分，鑫苑现代城小区供热单位为中原环保股份有限公司（郑州市热力总公司下属，下称“中原公司”）。上诉人分别于2013年1月和6月11日与中原公司就现代城小区热量表安装工程、暖气管网和热力站工程签订《鑫苑现代城小区热量表安装工程合同》和《供暖工程施工合同》，前述工程均与2013年供暖季前施工完毕并验收合格。现代城小区上述暖气管网系由市政部门所属单位直接施工验收，足以说明该管网符合行业标准并可正常使用的。上诉人与现代城小区供热单位中原公司于2013年4月16日已签订了《集中供热入网协议》，根据该协议约定，现代城小区已加入城市集中供热网，小区供热由中原公司负责，上诉人已履行《商品房买卖合同》中约定的义务，使交付的房屋具备供暖条件。在房屋交付时，暖气管可以正常使用。故上诉人交付的热力管网是硬件交付，是静态交付，能够满足实际使用即是完全履行合同义务。动态使用是业主与供热单位的另行合同关系，与上诉人交付没有关联关系。二、一审法院认定上诉人为提供替代条件系事实认定错误。现代城小区已加入城市集中供热网，2013年11月至2014年3月采暖季无法供暖，系供暖单位中原公司热力不足所致，不符合《商品房买卖合同》中关于提供替代条件的约定，上诉人不应承担违约责任。现代城小区2013年11月至2014年3月采暖季未能供暖的原因，是中原公司热源不足，无法满足新建小区的需求所致，中原公司就该事实已作出公开说明，郑州主要新闻媒介也及时报道。上述原因导致的未能供暖不属于“暖气不能正常使用的情况”。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人只在未交付合格供暖设施的条件下才提供替代条件的责任，但本案中，上诉人已向被上诉人交付了经过验收且合格的暖气管网，已交付具备正常使用条件的供暖设施，对于房屋未供暖是市政部门原因所致，责任不在上诉人。故现代城小区未实现供暖的责任并非上诉人造成，不适用《商品房买卖合同》中关于提供替代条件的约定，且上诉人已按照约定履行义务，不应承担违约责任。三、被上诉人与供热单位之间为事实上供热合同关系，被上诉人应向供热单位主张权利。众所周知，供电、供水、供热系属政府市政部门向公众提供的专属服务。根据《合同法》规定，市政部门与接受服务的业主形成相应的合同关系。供热合同中，供热人应为供热单位，用热人应为业主（即被上诉人）。根据上诉人与被上诉人的合同约定“买受人（被上诉人）可在交付后的第二个采暖季向市政部门申请供暖条件”，即被上诉人应在采暖季节向供热单位申请供暖，与供热单位建立供热关系并交纳费用。因此是市政建设原因，被上诉人未实际得到供暖服务。请求：依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案的诉讼费用。 被上诉人张燕丽答辩称，上诉人所述不是事实。购买房子后第二采暖季没有供暖就构成违约。管网没有同房屋同时交付。2013年1月到6月份签订的协议，上诉人要建立交换站，建到什么时候没有具体说明。但是不管是否建成，我们都应当在供暖季享有暖气。供暖表的日期是2013年1月份的。物业在2014年12月6日对管网改造的通知，因此在2014年12月6日之后的这段供暖季肯定没有暖气。不是热源不足导致的热力不足。请求驳回上诉请求，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。本案中，张燕丽向鑫苑公司支付房款后，鑫苑公司应将符合约定的商品房交付张燕丽使用，包括基础设施、公共配套建筑要达到商品房正常使用条件，但房屋交付的第二个采暖季节，即2013年11月15日至2014年3月15日，张燕丽未能使用暖气，鑫苑公司未提交证据证明暖气管网已随房屋同时交付并能正常使用，且在暖气不能正常使用的情况下，鑫苑公司也未能提供替代条件，故鑫苑公司的行为构成违约，张燕丽要求鑫苑公司按照已付房价款的万分之一支付2013年11月15日至2014年3月15日期间的违约金6598元的诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。因此，鑫苑公司主张鑫苑现代城小区供热管网经验收合格，并已向被上诉人交付，暖气管可以正常使用等上诉理由，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人鑫苑公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 王学正 审判员 申付来 审判员 鲁金焕 二〇一五年三月十八日 书记员 朱 迪 |
