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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民重字第00008号 原告焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院。住所地：焦作市解放区健康街1号。 法定代表人郭根法，董事长。 委托代理人苏秀菊，该单位法制办主任。 委托代理人魏希琴，河南路通律师事务所律师。 被告焦作市山阳商业城管理委员会。住所地：焦作市新山阳商城。 法定代表人张保和，主任。 委托代理人吴跃军，河南方大律师事务所律师。 委托代理人崔战永，该委员会办公室主任。 原告焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院（以下简称，中央医院）与被告焦作市山阳商业城管理委员会（以下简称，山阳商城管委会）房屋拆迁补偿协议纠纷一案，本院于2014年2月28日作出受理决定。立案后向被告送达了起诉状副本、举证通知书等，向原告送达了举证通知书等。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日、2014年8月13日、2014年9月15日三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苏秀菊、魏希琴，被告的委托代理人吴跃军、崔战永等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2007年，被告焦作市山阳商业城管理委员会以执行焦作市城区南移的总体规划、对焦作市山阳商城批发市场进行整体改造为由，和原告商谈拆除原告所有的位于焦作市山阳商城的7号楼房屋。原告作为国有单位，为响应政府的号召，和被告焦作市山阳商城管委会达成“山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书”。协议约定主要内容：焦作市山阳商业城管理委员会拆除原告焦煤集团中央医院7号楼总面积为1214.72平方米的房屋后，以实物补偿的方式，用新建的山阳商城购物广场A座大厦五楼进行补偿，补偿面积为1265.73平方米；同时约定：焦作市山阳商业城管理委员会返租该补偿给中央医院的A座大厦的房屋；新的房产办证手续由焦作市山阳商业城管理委员会统一办理。2007年A座大厦竣工投产经营使用后，被告称经营惨淡，没有给原告支付房屋返租费用。近来，原告向被告再次索要房屋租用费，被告有关领导承诺先给部分房租，但现在又以领导更换为由迟迟不支付原告房租。现起诉要求：⒈判令被告按照拆迁协议书向原告交付山阳商城购物广场A座大厦五楼1265.73平方米的房屋（具体位置为原告、被告双方签订的山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书附图），给原告办理房屋产权登记手续，交付房产证，拆迁补偿协议书中山阳商城购物广场A座大厦五楼1265.73平方米的房屋归原告所有；⒉判令被告向原告支付截止到起诉日前已产生的租赁费2318666.85元并自2008年元月1日起按银行同期贷款利率支付租赁费利息直到实际履行完毕；⒊判令被告支付起诉之日起继续产生的后续租赁费（标准为实际承租人缴纳的市场租赁价），并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付租赁费利息，直到实际履行完毕并交回房屋之日止；⒋本案件的诉讼费、邮寄费等相关费用全部由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求中拆迁安置房屋租赁费自2008年1月1日到2014年8月30日的数额主张为4950000元。 被告辩称，原告诉讼请求没有事实与法律依据，原告所依据的拆迁补偿协议书没有法律效力，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。本案属于房屋拆迁纠纷，该项纠纷不属于法院受案范围。 根据原被告及第三人的诉辩意见，现归纳本案的争议焦点为：1、原告诉讼请求的事实和法律依据；2、本案是否属于法院受理范围。 原告提交以下证据材料：1、原被告签订房屋拆迁补偿协议书一份及附图，证明被告拆除了原告的房屋以及给原告安置的具体情况；协议约定被告返租原告补偿所得到的A座大厦的房屋。2、购房协议书一份（1999年9月9日），证明中央医院和中原不动产总公司焦作公司购买山阳商城7号楼201号—205号、212号—215号、301号—302号，总共面积549.56平米，总价款380295.52元；3、中原不动产总公司焦作公司发票一张（0000194），证明原告购买房产时所交的房款；4、2002年5月15日购房协议书一份，证明原告购买的山阳商城7号楼一层门面房3间，面积91.62平米，价款229050元；5、2002年5月15日现金支票一张，证明原告买了证据3的房产交的费用；6、2002年12月5日购房协议一份，证明原告购买山阳商城7号楼4层5层全部房产和小院，4层335.2平方米，5层205.34平方米，小院面积70.49平方米，当时约定是分期付款，没有明确约定什么时候交最后一笔款，同时有增设条款，房屋有质量问题医院有权拒绝付款，原告有权留置一万元款项；7、现金支票一张（0237759），证明原告为购买证据5的房产付了第一笔款10万元；⒎2007年6月6日房屋拆迁协议一份，证明焦作山阳商城管委会将原告购买的7号楼及5楼庭院拆合1214.72平米进行实物补偿为山阳商城A座大厦5楼1265.73平米，同时约定管委会返租原告所有房屋，楼层竣工一年内办理产权证，同时管委会明确表明与第三方没有关系，因此这些房屋属于原告。 被告质证如下：对证据1真实性无异议，对证据内容合法性有异议，该证据没有法律效力，原告对其所主张的原拆迁房屋没有所有权，原房屋产权人已经解除了原告的房屋买卖协议，因此，原告在没有所有权的房屋上，所签订的拆迁补偿协议没有法律效力。对原告提交的原一审中的证据真实性无异议，但是原告对拆迁前的房产没有所有权，因为房产存在一房二卖的情形； 被告提交以下证据材料：证据一，河南中原不动产总公司焦作公司的通知一份，证明原房屋产权所有人已经解除了与原告之间的购房协议，原告不属于拆迁当时的房屋产权所有人； 证据二，房屋买卖协议三份，收款收据三份，证明原告所主张的拆迁前的房产所有人是陈皋彬。（系复印件） 证据三，拆迁补偿协议一份，证明被告与拆迁时的房屋产权人签订了拆迁补偿协议（系复印件） 原告质证如下：证据一不真实，是虚假的，理由：1、该案系发回重审案件，在一审二审中被告从未讲述过接到该通知，也没有以拆迁房屋不属于原告进行抗辩，在二审当中市中级法院发现被告和陈皋彬签订的拆迁协议与被告和原告之间签订的拆迁协议所置换的房屋的位置并不重叠，才导致该案发回重审，被告为了以政府单位身份，达到不支付原告款项的目的，不排除伪造该通知的可能性，2、假使被告接到该通知，应当及时通知原告，协商对拆迁协议的对策问题或者解除问题，3、就本通知内容来讲，不具备合法性，因为被拆迁房屋是否是中央医院的房屋，通知当中的河南中原不动产总公司焦作公司没有权利进行确定，因此该通知在法律上不具有废止原被告之间法律关系的效力，4、该通知形式不合法，不具备民诉法当中法人出具证据应该有该单位的法定代表人签字确认，5、要求法院当庭封存该通知原件，对该通知内容形成时间以及该通知加盖公章的形成时间进行鉴定，6、该通知上所加盖的单位印章并非是卖与原告房屋的公司的印章，7、被告在拆迁原告房屋时，原告一直使用被拆迁房屋开办诊所多年， 对证据二，该协议书不是原件，不予认可和质证，且与本案无关，并且在二审当中，陈皋彬发现被告与其所签订的拆迁补偿协议与原告的拆迁补偿协议中的房屋不存在交叉，其明确表示放弃诉讼，同时也说明被告的主张不成立。 对证据三，该协议系复印件，不予质证，且与本案无关。 经合议庭评议，本院依法对原、被告提交的证据认定如下：对原告所举证据，鉴于被告未对其真实性提出异议，故对该证据真实性均予以认定，对于该些证据的关联性，本院将结合案情后予以认定；对于被告提交的证据因与本案无关，本院不予认定。 依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：1999年9月9日，河南省中原不动产总公司焦作分公司作为甲方，焦作市矿务局中央医院（现更名为焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院）作为乙方，签订购房协议书一份，乙方中央医院向中原不动产总公司焦作公司购买山阳商城7号楼201号—205号、212号—215号、301号—302号房屋，总共面积549.56平方米，单价692元每平方米，总价款380295.52元，2000年1月24日原告将此款支付。2002年5月15日，焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院作为甲方与焦作市速达咨询代理有限公司作为乙方签订购房协议书一份，原告购买乙方的山阳商城7号楼一层门面房3间，面积91.62平米，价款229050元，同日支付了房款。2002年12月5日，河南省中原不动产总公司焦作分公司作为甲方，焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院作为乙方，签订购房协议书一份，原告购买山阳商城7号楼4层5层全部房产和小院，4层335.2平方米，5层205.34平方米，小院面积70.49平方米，总价款314363.5元，约定付款方式为：1、乙方第一次付款10万元，在屋面完工交付使用时付款8万元，剩余房款6月10日付清；2、乙方如不能如期交款，甲方有权将乙方所定房屋五层，予以出售，并扣乙方所交的5%并不计息；3、乙方清款后甲方即可办理手续。同时约定，甲方负责屋面防水及铝合金施工及质量，若有质量问题，乙方有权拒绝付款。2002年12月6日，原告向河南省中原不动产总公司焦作分公司付款10万元，剩余房款原告以房屋有质量问题等为由未支付。 2007年6月6日，焦作市山阳商城管委会作为甲方与焦煤集团中央医院作为乙方签订山阳商城整体改造房屋拆迁补偿协议书，约定：一、乙方同意甲方拆除其位于山阳商城7号楼的房屋，建筑面积1204.72平方米，五楼庭院折合10平方米，总计面积为1214.72平方米；二、甲方同意按实物补偿的形式，在山阳商城购物广场A座大厦内对乙方予以实物补偿。乙方拆迁房一层用A座大厦的三层，乙方拆迁房二层以上用A座大厦的五层进行等面积补偿，为使给乙方的补偿商铺集中统一，双方同意补偿给乙方的三层折价补偿到五层；三、补偿安置情况。甲方补偿安置乙方建筑面积共计为1265.73平方米（其中三层统一补偿安置到五层后其建筑面积165.63平方米），具体补偿位置见附图标注。甲方所补偿乙方房屋，现市场价格约为506.3万元；四、为维护乙方的经济利益，甲方返租乙方在A座大厦的房屋；五、本协议签订后，乙方将以最快速度搬迁完毕，为甲方拆迁提供便利条件。四、五楼在保证安全的情况下，可以先行拆迁；六、乙方所置换房产的一切办证手续由甲方统一办理，费用各自依法承担。楼房竣工壹年内，办理完房产证；七、未尽事宜，由双方协商解决；八、本协议系甲乙双方之间事项，与其它第三方无关。协议签订后，被告对房屋进行了拆迁，原告以被告未履行协议为由诉来本院，形成纠纷。 本院认为，原、被告间签订的房屋拆迁补偿协议，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应严格履行。原告要求被告交付房屋、办理房屋产权手续、交付房产证的理由正当，依法予以支持；对于原告要求所购房屋归原告所有的诉讼请求，根据物权法第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。故原告的该项请求不予支持。原告要求被告支付已产生的房屋租赁费和后续产生的房屋租赁费的请求，因上述房屋已实际由被告出租，故被告应向原告支付房屋租赁费，原告起诉之前的租赁费因原告未能提供相关证据，不予支持，起诉之后的租赁费用予以支持，租赁费自原告起诉之日2011年5月4日起按照每月60元／平方米计算；对于原告要求支付利息的请求，因双方协议中并未对该费用的交付进行明确的约定，故该请求缺乏依据，不予支持；被告辩称被拆迁房屋存在一房二卖的情况，与本案不是同一法律关系，原、被告签订的协议未被撤销前，双方仍应严格履行，被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告焦作市山阳商业城管理委员会应于本判决生效之日起三十日内向原告焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院交付房屋拆迁补偿协议中约定的房屋，并办理房屋产权手续、交付房产证； 二、被告焦作市山阳商业城管理委员会应于本判决生效之日起十日内向原告焦作煤业（集团）有限责任公司中央医院支付房屋租赁费，租赁费自2011年5月4日起至本判决确定履行之日止按照每月60元／平方米计算； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费46450元，由原告承担14381元，由被告承担32069元（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 汤四新 审判员 梁小云 审判员 曹君萍 二〇一五年一月十五日 书记员 闫若男 |
