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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民重字第00006号 原告王爱国，男，1965年7月1日出生。 委托代理人丁云霄，河南达成律师事务所律师。 被告焦作市骏利房地产开发有限公司。住所地：焦作市高新区山阳路5555号。 法定代表人王雪芸，系董事长。 委托代理人张付领，河南理工大学教师。 被告焦作新天地物业管理有限公司。住所地：焦作市高新区山阳路5555号。 法定代表人郭建民，系公司经理。 原告王爱国与被告焦作市骏利房地产开发有限公司（以下简称骏利房地产公司）、被告焦作新天地物业管理有限公司（以下简称新天地物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2012年5月23日作出受理决定，于2013年6月17日作出（2012）山民初字第00662号民事判决书。原告王爱国不服判决提起上诉，焦作市中级人民法院于2013年11月29日作出（2013）焦民二终字第00343号民事裁定书，将该案发回重审。本院另行组成合议庭于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告王爱国的委托代理人丁云霄，被告骏利房地产公司的委托代理人张付领到庭参加诉讼，被告新天地物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2009年4月5日与第一被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了第一被告开发的位于焦作市高新区世纪路南侧中华新天地小区房产，并于同日完成房屋的交接。房屋交接后物业管理由第二被告负责。原告购买的上述房屋为现房，在购买时房屋的北侧为水泥路面的公共通道，路的南侧有路灯，原告购买房屋时也是看重该房屋的南北通透、小区建筑密度较低和房屋周边环境舒适这些特点而同意购买的。然而从2012年3月份开始，第一被告竟然将原告房屋北侧的公共部位圈起，毁掉原有的道路并将该公共部位圈入三期房屋成为私家院落，这种行为不仅严重侵害了全体业主的合法权益，更对原告住宅周边环境造成了现实侵害。无论从原告的住宅所办理的土地使用证用地宗地图显示、还是规划部门批准的土地使用范围均可以认定第一被告违法圈地的行为是将公共部位擅自改变使用性质的行为，此种行为已经造成了对原告的直接侵害，要求其停止不法侵害并恢复原状。第二被告作为物业管理的义务人，对这种损害业主权益的违法构筑行为有管理、制止并排除侵害的义务。故请求法院判令：1、第一被告停止在原告住宅北邻的小区公共部位为三期住宅圈盖私家花园的侵权行为；2、第一被告拆除其在原告住宅北邻的小区公共部位构筑的围墙；3、第二被告对上述两项请求承担共同拆除责任。 在案件被发回重审后，原告于2014年4月9日向本院提出追加被告的申请，要求追加崔某甲、崔某乙、王某某为本案的被告。将诉讼请求变更为：1、判令崔某甲、崔某乙、王某某与本案第一被告立即停止将王爱国住宅北临的小区公共部位圈盖为私家花园的侵权行为。2、判令崔某甲、崔某乙、王某某与本案第一被告拆除其在原告住宅北临的小区公共部位构筑的围墙及设施。理由是在一审判决后在二审上诉期间崔某甲、崔某乙、王某某在诉争地点圈盖围墙和建筑物，从事实上已经与本案的原有被告共同构成侵权。 被告骏利房地产公司辩称，原、被告不存在房屋买卖合同纠纷，双方在房屋买卖合同中没有约定原告房屋北面的绿地属于原告专属使用，我方不存在侵权行为，应当驳回其请求。 被告新天地物业公司在本次诉讼中未提交答辩意见，在第一次诉讼过程中提交书面答辩意见，认为：1、新天地物业公司没有实施任何侵权行为，与原告之间系物业服务合同关系；2、原告起诉新天地物业公司系滥用诉权，新天地物业公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系。 根据原告与二被告的诉辩意见，经合议庭评议归纳案件争议焦点为：1、原告对其住宅小区的公共部位享有何种权利；2、被告骏利房地产公司是否对原告存在侵权行为；3、原告要求第二被告承担连带责任的事实和法律依据。 围绕争议焦点，原告提交证据：焦点一，1、房产证、土地证、购房合同，共同证明原告是本案诉争共同部位的相邻建筑物的业主，土地使用证附件用地宗地图显示在原告住宅北侧公共部位是水泥路面。焦点二，2、现场照片三张，证明第一被告将该公共部位用砖垒成围墙，并将公共部位圈入到三期房屋的范围内，成为专用的私家花园；3、视频证据一份，证明骏利房地产公司授权案外第三人垒围墙。焦点三，4、前期物业管理协议和物业临时管理规约各一份，证明第二被告作为物业服务企业，受全体业主的委托，为维护业主的共同利益，对公共部位的使用情况及公共秩序具有管理的权利和义务。 被告骏利房地产公司质证意见为：1、对房产证、土地证、购房合同，真实性无异议，但对证明内容有异议，可以证明原告为业主，但不能证明北临的部分是公共部位，土地使用证附件用地宗地图也不能证明原告房屋北临的位置是道路，是否为道路，应以小区的规划为准。2、对照片证明内容有异议，不能证明垒围墙的行为是我方骏利房地产公司实施的，也不能证明原告房屋北临区域为公共部位。3、视频证据不能证明其证据指向，骏利房地产公司没有授权别人垒围墙，但有权把建筑区划内的绿地明示为业主使用，没有明示业主专属使用的绿地才属于公共绿地。4、对物业管理协议和规约与本案不具有关联性。 被告骏利房地产公司提交证据：第一组证据：房屋买卖合同一份，证明骏利房地产公司和原告存在商品房买卖合同法律关系。双方在该合同中的权利和义务已经履行完毕，不存在任何纠纷。在该合同中双方没有约定原告房屋北面的绿地由原告享有专属使用权。第二组证据：1、骏利房地产公司御龙苑8#、9#、10#、11#用地宗地图一份，证明原告房屋北面规划设计的不是公共道路。2、原告房屋北面建筑实景图一份，证明原告房屋北面规划设计的不是公共道路，当时的道路是施工用临时道路。第三组证据：2012年3月18日骏利房地产公司和瑞龙苑业主崔某甲、崔某乙、王某某签订的绿地专属使用权协议书各一份，证明骏利房地产公司对其出售的低层住宅的业主崔某甲、崔某乙、王某某签订有绿地使用权归属协议书，依法明示了上述协议项下的绿地由相应业主享有专属使用权，该约定既符合物权法的规定，也符合景观设计图纸确定的设计内容。第四组证据：骏利房地产公司开发的中华新天地房地产项目的规划总平面图、景观总平面图、尺寸放样总平面图各一份，绿化总平面图两份，证明原告房屋北面规划设计的不是公共道路，而是绿地；本案所涉及的绿地系骏利房地产公司按照规划、景观、尺寸放样的相关设计规划要求进行绿化开发的，骏利房地产公司对上述绿地享有产权，其有权依法对上述绿地通过处分权的行使，明示为部分业主专属使用。第五组证据：原告房屋北面原绿篱位置实景图一份，证明原告房屋北面绿地专属使用权边界为原绿篱所在的位置。第六组证据：原告房屋北面围栏安装实景图一份，证明原告在其房屋北面违法构筑围栏，侵害了骏利房地产公司享有的绿地产权和部分业主对上述绿地享有的专属使用权，原告担负有停止侵害、恢复原状的法律义务。 原告质证意见为：第一组证据真实性无异议，但对证据指向有异议，1、虽然买卖合同的权利义务已经履行完毕，但原告作为业主，对于公共部位使用权的共有权利才刚刚开始，所以当被告侵犯了原告的共有权利时，就出现了法律关系；2、原告从来没有主张绿地归原告专属享有的。对第二组证据有异议，关于双方诉争的部位到底是不是公共道路，原告提供的土地使用证上标注的清楚，且原告所提交的照片中反映了路两旁的路灯是存在的，显然反映的道路与诉争的公共部位不是一个地方，因为诉争的部位有路灯，而在这份证据没有路灯。对第三组证据有异议，被告违反《物权法》73条规定，将建筑区划内公共绿地处分给部分业主专有使用，这是违法行为，并且该行为已经违反了被告自己提供的规划总平面图，因为规划总平面图显示该绿地并不专属于某一业主。对第四组证据有异议，景观总平面图尺寸放样总平面图、绿化总平面图均没有规划部门的审核章，而规划总平面图虽然加盖有规定部门的初审章，但是根据相关的规划审批程序，规划总平面图最终的审批方案应当在建设规划许可证附件中备存，所以这些证据无法证明被告有权利对公共部分进行处分，也不能证明被告私自的处分行为符合规划要求。对第五组证据真实性无异议，但对证据指向有异议，认为本案并不涉及原告土地使用权的边界问题。对第六组证据的真实性无异议，指向有异议，认为小区公共部位的使用归全体业主。即使原告存在侵权行为，有权追究责任的主体是业主，不是开发商。 经合议庭评议，对原被告双方提交的证据认定如下； 原告提交的商品房买卖合同、土地证、房产证、照片3张，视频光盘，经审查，本院对其真实性、合法性予以确认，其具体证据指向本院结合其他证据予以综合认定；物业管理协议和物业管理规约与本案缺乏关联性，本院不予认定。 第一被告骏利房地产公司提交的商品房买卖合同与原告提交的一致，本院予以确认。原告房屋北面建筑实景图，本院结合现场勘验情况，对其真实性予以确认。焦作市城乡规划管理局新区分局的证明，本院对其真实性予以确认。被告骏利房地产公司与业主崔某甲、崔某乙、王某某签订的绿地专属使用权协议书，本院对其真实性予以确认。中华.新天地房地产项目的规划总平面图、景观总平面图、尺寸放样总平面图各一份，绿化总平面图两份，5份图纸及其它证据能够相互印证，本院予以确认。原告房屋北面原绿篱位置实景图一份和原告房屋北面围栏安装实景图一份，原告认可其真实性，本院对其真实性予以认定，具体指向结合其他证据予以综合认定。 根据原、被告双方的陈述，结合本院认定的有效证据对案件事实认定如下： 2009年4月5日，原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了第一被告开发的位于焦作市高新区世纪路南侧中华新天地小区御龙苑房产，并于同日完成房屋的交接。原告购买的房屋为现房，在购买时房屋的北侧有绿篱和临时施工道路。房屋交接后，前期该小区的物业由河南国基物业管理有限公司焦作市公司管理，之后由焦作新天地物业管理有限公司进行管理。 被告骏利房地产公司在三期住宅建成后，将原告房屋北侧的临时道路毁掉。2012年3月18日，被告骏利房地产公司分别与中华新天地瑞龙苑192号、193号、195号房产业主崔某甲、崔某乙、王某某签订了协议书，约定将中华新天地瑞龙苑192号、193号、195号房屋南面花园分别附赠给崔某甲等三人。双方确认该房屋南面花园宽为瑞龙苑192、193、195楼外墙到外墙的净宽，长度为瑞龙苑192号、193号、195号楼最南侧外墙向南8.5米（含花园南侧围墙尺寸）；业主对上述位置的花园面积享有专属使用权。花园南面围墙由业主建设，建设标准为：围墙下部是24厘米厚、50厘米高的砖墙，上部为90厘米高铸铁栏杆。东西两面围墙的建设标准为绿篱。根据中华新天地小区整体规划图的规划设计，该部分用地为花园。 经现场勘验：原告的房屋座北向南，原告在自己房屋北墙外皮向北5.65米处安装了木质围栏，围栏高1.08米，该围栏自东向西的长度与原告房屋的长度相一致。原告北墙外皮向北2.7米处有东西走向砖垒围墙一堵，宽0.26米，高0.23米，该墙与原告安装的木质栅栏平行等长。 原告所建的木质围栏和现场勘验的砖墙发生交汇，产生纠纷。原告认为被告骏利房地产公司授权第三人垒围墙，侵犯其合法权益，故提起诉讼。 在一审法院判决之后王爱国上诉期间，未查明系谁所建的原告北墙外皮向北2.7米处东西走向的砖垒围墙一堵不知道被谁拆除。在案件被中院发回重审后，原告向本院提出了追加被告申请并变更了诉讼请求。此为本案事实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告骏利房地产公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，对合同双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告认为被告骏利房地产公司将其房屋北侧的公共道路破坏后，将此部分用地作为私家花园附赠给其他业主，侵犯了原告的合法权益，本院认为原告主张的理由不能成立。依据本院查明的事实，确认原告房屋北侧的道路系被告骏利房地产公司在小区建设过程中铺设的临时道路，该小区的整体规划图显示，双方争议的土地规划内容，并非共用道路。在本案中被告骏利房地产公司并未改变规划设计图纸中的用途属性。综上理由骏利房地产公司对原告不存在任何侵权行为，故对于原告要求被告骏利房地产公司停止在原告住宅北邻的小区公共部位为三期住宅圈盖私家花园的侵权行为本院不予支持。原告的第二项诉讼请求因请求拆除的标的物已经不存在，该项请求不予支持。因原告以上两项诉讼请求不能成立，故对于原告要求新天地物业公司承担共同拆除责任的请求本院不予支持。原告提出的追加被告的请求及变更的诉讼请求，依据的是新的事实，故对于原告提出的追加被告的请求，本院不予追加。对于新的侵权事实可以另案诉讼。被告新天地物业公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告要求被告骏利房地产公司停止在原告住宅北邻的小区公共部位为三期住宅圈盖私家花园的侵权行为的诉讼请求。 二、驳回原告要求被告骏利房地产公司拆除其在原告住宅北邻的小区公共部位构筑的围墙的诉讼请求。 三、驳回原告要求被告新天地物业公司承担共同拆除责任的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。 审判长 李春芬 审判员 李秀华 审判员 林素花 二○一五年元月六日 书记员 李丽霞 |
