二手房买卖中，签约时出卖人尚未取得产权证是否影响合同效力？
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 发布时间：2017-05-15
摘要：案情简介 原告：刘某 被告：韩某 2002年，韩某购买了某小区2201号期房一套（以下简称“该房屋”），并于2003年缴纳了该房屋的公共维修基金。由于该房屋尚未建成，韩某一直没有取得该房屋所有权证（以下简称“房产证”）。 2005年，因急于用钱，韩某考虑卖房
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案情简介 原告：刘某 被告：韩某 2002年，韩某购买了某小区2201号期房一套（以下简称“该房屋”），并于2003年缴纳了该房屋的公共维修基金。由于该房屋尚未建成，韩某一直没有取得该房屋所有权证（以下简称“房产证”）。 2005年，因急于用钱，韩某考虑卖房，并开始以低于市场的价格寻找买主。一日，刘某找到韩某，表示愿意购买该房屋。韩某告诉刘某，自己尚未取得房产证，但是已在办理过程中。刘某表示愿意先付款，等韩某取得房产证后再办理过户手续。2005年2月，双方签订了《房屋买卖合同》，约定由刘某购买该房屋，韩某应负责办理房屋过户手续。合同签订当日，刘某支付了2万元购房定金。韩某的房产证一直未办妥。 2005年4月，刘某诉称：因韩某未取得该房屋的房产证，导致该房屋无法办理过户手续，请法院确认《房屋买卖合同》无效，判令韩某双倍返还定金。 韩某辩称：《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；该房屋的房产证正在办理，办理周期不受韩某控制，不影响房屋交付使用，《房屋买卖合同》应继续履行。 审理结果 法院审理认为：韩某在签订《房屋买卖合同》时尚未取得房产证，双方签订的《房屋买卖合同》违反了《城市房地产管理法》第38条关于“为依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制规定，属于无效合同。根据《合同法》第58条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此看所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，刘某已支付的定金应予返还，但鉴于合同订立时刘某已经知道韩某没有的房产证，刘某对于合同无效的结果也有过错，其双倍返还定金的请求缺乏法律依据，不予支持。 据此判决：韩某自本判决生效之日起5日内返还刘某支付的2万元定金。点睛时刻 本案的焦点是在二手房买卖中，签约时出卖人尚未取得房产证的，房屋买卖合同的效力如何的问题。 一、《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房产，不得转让：1、以出让的方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、为依法登记领取权属证书的；7、法律法怪规定的其他情形。” 二、合同无效承担的责任 根据《合同法》第58条的规定，对合同无效后双方当事人的责任分一下几类：1、合同无效后，双方当事人应相互返还因合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。这是合同无效后的基本处理原则；2、对合同个无效有过错的一方，应当承担缔约过失责任，赔偿对方的而损失；3、双方对无效都有过错的，应当根据过错程度各自承担相应的缔约过失责任。 综上，根据《城市房地产管理法》与《合同法》有关规定，在二手房买卖中，签约时出卖人尚未取得房产证的，房屋买卖合同无效，双方当事人应该互相返还合同取得的财产，有过错的当事人因=应承担缔约过失责任；无效合同约定有定金的，定金性质属于违约定金，不能适用定金罚则。
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