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其实，单看上述文件，就让承办律师眼花缭乱，更不要提深圳各区各区的城市更新实施细则，但是，一旦步入城市更新法律服务的范围，不管是负责尽调还是负责全程法律服务，必须将有关的规范性文件逐一消化，且基于文件是死的，人是活动，各区各部门的实际操作不一样，故此，还需要根据项目情况到相关部门进行核实调查。 三、搞清流程对应好尽调的重点 基于篇幅的考虑，仅介绍主要的流程，至于各流程对应的细分，不作介绍。 （一）城市更新主要流程
（二）区分阶段抓住尽调重点 老话说，不能胡子眉毛一把抓，做任何法律服务都是如此，因此，了解上述的主要流程，从而结合不同取得模式下的城市更新项目，需要区分情况抓住尽调的重点，基于篇幅的考虑，故此，提醒几个方面： 1.项目的立项申报情况；2.单元范围内现状用地;3专项规划进程以及预期；4.现有物业状态；5.租赁清退难度、成本以及时间预期；6.拆迁补偿前期沟通区分好不同的补充对象以及成本考虑；7.实施主体确认，以及以哪一方作为实施主体；8.土地出让的情况以及补交地价成本等等。 根据项目是否列入城市更新更新单元计划来说，实际上尽调的重点亦所有不同，举例来说。如果是已经列入的，那么，尽调的重点则根据年度计划对项目可行性进行预判，包括但不限于申报主体、列入年度计划时间、调出计划的可能性、单元范围、更新模式、功能用途、土地贡献率、拆迁量等等。如果尚未列入的，则首先应该评估的是列入的可能性，在此基础上尽调的重点则是单元范围、用地功能、更新意愿以及申报主体的确认问题，承办律师在考虑尽调的开始、过程以及尽调报告出具时候，必须谨记如何给客户提供解决的建议而不是告知客户有风险如此简单就了事。 任何投资都是有风险的，但是有些风险是可承受的，有些风险是倾家荡产的。作为商人的角度来说，风险背后的机会，而对律师来来说，机会背后可能充满了风险，两者的思维模式不一样，但是成本律师又是客户聘用的，故此，如何在矛盾中寻求统一，则需要律师在提供法律服务过程中加入商人的思维模式。 四、城市更新的过去与未来的市场 截至2016年6月30日，截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。 五、律师法律服务核心的归结 不管是上文提及的城市更新法律服务还是其他非诉亦或者是诉讼的法律服务，要明白的是，这个世界不缺客户，这个世界亦不缺律师，什么样的客户选择什么样的律师，未必是因为律师的知名度也未必是律师所在律所的知名度，而是在于客户所选择的律师能够提供什么样符合客户心理预期甚至超出客户心理预期、同时能真的与客户的所思所想融为一体的法律服务。那么我相信客户的体验是不一样的，而律师也不会因此丢客户，所谓相辅相成、合作共成长，人心都是肉长的道理便在于此。 虽然，在律师执业风险防范层面的角度来说，律师必须具有独立性，但是强调换位思考，或者想客户所想并不是让律师去触及执业规范的雷区，如何把握好度在于律师。 故此，所谓律师业务的专业化，如果仅仅强调的是法律服务层面的专业化而不是在法律服务专业化的基础上综合性的服务，那么显然，这种专业化始终跳不出律师这个职业本身的圈圈，随着时代的发展，这种律师服务未必不会被时代所淘汰。正如过去，我们从来没想到会有人工智能可以取到依赖智力劳动的行业一样，如今，智能机器人步入律所、会计师事务所，是否值得我们去换一种思维模式去提供法律服务，或许值得同行你我的深思。 |
