原告赵勇与被告常峻逢、第三人张义强房地产开发经营合同纠纷一案一审民事判决

原告赵勇，男，汉族，1962年2月出生。

委托代理人郑齐，淮阳县148法律事务所工作人员。

被告常峻逢，男，汉族，1966年11月出生。

第三人张义强，男，汉族，1968年12月出生。

委托代理人皮春恩，河南陈州律师事务所律师。

原告赵勇与被告常峻逢、第三人张义强房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵勇及委托代理人郑齐、被告常峻逢、第三人张义强及委托代理人皮春恩均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。

原告赵勇诉称，2012年12月28日，原、被告签订了一份共同开发商品房的协议书，双方约定商品房建成后，被告将商品房二号楼东单元二、三楼东户的两套房屋属原告所有。房屋建成后，被告却将二号楼二楼东户转让给第三人所有。被告和第三人的行为侵犯了原告的合法权益，要求判令被告与第三人的房产转让协议无效，被告履行给付原告两套房产的义务，本案诉讼费由被告负担。

被告常峻逢辩称，原告赵勇及第三人张义强等十四户在淮阳县电厂家属院的住房，因居住环境差，提出与被告和苏业华共同开发，2011年7月31日，被告与第三人签订了联合改建协议书。因原告阻止被告施工，2011年12月28日，被告违心地与原告签订了协议书。房屋建成后，原告要求被告交付房屋，被告当时告诉原告等房屋验收合格后交房。被告随后得知，在被告和原告签订协议前，原告许诺给被告的合伙人苏业华好处费5万至10万元，原告未兑现承诺，苏业华让第三人装修的诉争房屋，被告找到原告核实，原告承认许诺给苏业华2万元，尚未兑现。被告认为原告与他人暗箱操作，损害了被告的名誉，要求依法撤销被告和原告签订的协议书，终止协议书的履行，诉讼费由原告负担。

第三人述称，原、被告诉争的房屋是在第三人的房址上所建，原、被告签订的协议书无效，被告将诉争的房屋许诺给原告和第三人所有，第三人得到的原、被告诉争房屋是合法的，对诉争房屋应拥有所有权和使用权。

经审理查明，2011年12月28日，原告赵勇为乙方，被告常峻逢为甲方，甲乙双方经平等协商签订协议书，协议书采用格式打印的方式，该协议的主要内容为：一、乙方以位于北关新建街东侧原淮阳县电厂院内的土地133.6㎡及房屋（住房三间，门楼、卫生间）作为出资，与甲方共同开发，甲方同意。二、商品房以甲方出资兴建，房屋建好后，由甲方负责以乙方名义办理新建好房屋的大证，并将该商品房（二号楼）东单元二、三层东户两套房归乙方所有，此两套住房面积每套不少于122㎡.其他房产归甲方所有，甲方有权进行转让。三、该商品房的大证办好后，以后小套房的过户费用由用房户自理。四、甲方将上述两套房屋交付乙方后，乙方将自己出资的土地使用权证书（淮国用（2011）第215号）交给甲方，此土地使用证将归为用房户共有。五、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存档一份。双方共同遵守，不得反悔。甲乙双方签字。同日被告申请去河南省淮阳县公证处就联合建房协议进行了公证，该公证处出具（2011）淮证民字第781号公证书。原、被告对协议公证后，原告赵勇将淮国用（2011）第125号土地使用权证书交给了被告常峻逢。经质证，原、被告及第三人对公证书的真实性无异议，第三人对公证书的内容提出异议，认为不应当将第三人约定取得的财产再次约定归原告所有。              

另查明，第三人张义强在庭审中提交了一份2011年7月31日的电厂家属院联合改建协议书，协议书采取格式打印的方式，第三人张义强为甲方，被告常峻逢与苏业华乙方，经甲乙双方协商达成联合改建协议，该协议的主要内容为：一、甲方愿将电厂院内九家房屋与乙方联合改建。二、乙方改建后，甲方愿将房屋不足面积款以每平方米900元补偿给乙方。三、甲方要求乙方必须保证建房质量按图纸施工。四、乙方该建房屋完工后，经甲乙双方同时验收合格后，甲方必须把所欠补偿款一次付清给乙方，乙方方可把钥匙交给甲方使用。五、房屋交甲方使用后，乙方必须保证甲方通电、通水、通路。六、房屋一切城建手续由乙方负责办理，一切费用由乙方负担。办理房屋所有权证由乙方办理，费用由甲方负责承担。此合同一式两份，甲乙双方各持一份。甲乙双方签字。同日，苏业华、被告常峻逢为甲方，第三人张义强为乙方，双方签订附加协议，该协议的主要内容为：经甲乙双方协商同意，电厂家属院旧房改造工程，甲乙双方补充协议，该处房屋改建竣工后，甲方承诺补偿乙方房屋两套，面积在二百四十平方左右（面积240平方）在原占地，东户一楼二楼交乙方使用。甲乙双方签字。经质证，原告赵勇对被告常峻逢和苏业华与第三人张义强签订的补充协议提出异议，认为约定给第三人使用的房屋不是原、被告诉争的房屋。被告常峻逢对补充协议无异议。第三人张义强述称，与苏业华签订的附加协议，被告常峻逢不知情。

又查明，原告赵勇及第三人张义强等十四户与被告常峻逢联合开发的房屋共三幢，现已验收竣工，从北往南，依序编号为一号楼、二号楼、三号楼。被告常峻逢称，未按协议书的约定将诉争的房屋交给原告赵勇，因原告赵勇曾许诺给合伙人苏业华好处费5万至10万元未兑现，苏业华不同意将诉争的房屋交给原告赵勇。被告常峻逢也不同意合伙人苏业华将诉争的房屋交给第三人张义强进行装修，但未能阻止诉争房屋的交付。原告赵勇对许诺给苏业华的好处费一事予以否认。被告常峻逢已将三号楼四层的一套房屋交付给第三人张义强使用。第三人张义强在庭审中承认，2013年农历正月初六，在结清各种费用后，苏业华将诉争房屋的钥匙交给了第三人，才对该诉争房屋开始装修。被告常峻逢辩称与原告赵勇违心地签订协议书，未向本院提供证据。被告常峻逢称与苏业华是合伙关系，未进行工商登记，没有两个以上的无利害关系人予以证实，原告赵勇对被告常峻逢与苏业华的合伙关系不予认可。

本案在审理过程中，原告赵勇提供担保，要求对诉争的房屋进行查封，本院依法对淮阳县电厂院内的商品房二号楼二楼东单元东户予以查封，现由第三人张义强暂管。

上述事实，由当事人的陈述，原告赵勇与被告常峻逢签订的协议书，原告赵勇提交的（2011）淮证民字第781号公证书，被告常峻逢及苏业华与第三人张义强签订的协议书及附加协议，庭审笔录在卷为证，本院予以确认。

本院认为，原、被告于2011年12月28日签订的房地产开发经营协议，经公证机关公证，协议内容符合法律的有关规定，被告常峻逢未提供足以推翻公证证明的证据，该协议为有效协议，对原、被告均具有法律约束力。因该协议没有约定明确的履行期限，原、被告均可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。按照协议书的先后履行顺序，被告常峻逢只有将两套房屋交给原告赵勇后，原告赵勇才能将出资的土地使用权证书（淮国用（2011）第215号）交给被告常峻逢，本案的实际情况是原告赵勇先于被告常峻逢履行了协议的义务，而被告常峻逢没有按照协议的约定全面履行自己的义务。原告赵勇要求被告常峻逢继续履行协议的义务，理由正当，本院予以支持。被告常峻逢辩称与苏业华属合伙关系，二人未进行工商登记，又没有两个以上无利害关系人证实，原告赵勇不予认可，所谓的合伙关系不成立。被告常峻逢以原告赵勇未兑现给合伙人苏业华的承诺为由，称违心地与原告赵勇签订协议书，未向本院提供证据，且与本院审理和查明的事实不符，要求撤销与原告签订的协议书，终止协议的履行，对此答辩意见本院不予采信。被告常峻逢以此为由，拒绝履行协议的义务，对此纠纷的发生应负主要责任。2011年7月31日，第三人张义强与被告常峻逢和苏业华签订的电厂家属院联合改建协议书，没有提交其他八家的推举意见书或委托书，第三人张义强无权代表其他八家与被告常峻逢和苏业华签订电厂家属院联合改建协议书，原告赵勇要求确认该份协议书为无效协议，理由正当，本院予以支持。同日签订的附加协议，该协议约定，被告常峻逢和苏业华补偿第三人张义强两套房屋在原占地，东户一楼二楼交第三人张义强使用，未明确房屋的具体位置。从房屋的实际交付情况看，交付给第三人张义强的两套房屋，一套是三号楼的四层西户，另一套即是原、被告诉争的房屋，与附加协议的内容不符，只能说明被告常峻逢和苏业华与第三人张义强对附加协议的内容已经变更。被告常峻逢在庭审中未提出异议，同时愿将诉争的房屋交给原告赵勇，而不同意苏业华将诉争的房屋交给第三人张义强使用，以此证明被告常峻逢明确表示不履行附加协议的义务。苏业华私自将原、被告诉争的房屋交给第三人张义强使用，第三人张义强对原、被告诉争的房屋装修，曾遭到原告赵勇的阻止，第三人张义强不予理睬。从原告赵勇阻止第三人张义强装修房屋时起，第三人张义强已知苏业华交付的房屋系原、被告诉争的房屋，仍对诉争的房屋继续装修，对此纠纷的发生负有一定的责任。第三人张义强因装修原、被告诉争房屋所造成的损失，未提出与本案有关的诉讼请求，可另行主张权利。对第三人述称的已合法取得原、被告诉争房屋的所有权和使用权，要求确认原、被告的协议为无效协议，于法无据，且与事实不符，本院不予采信。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干意见》第七十七条的规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。结合本案实际，原、被告的协议书属公文书证，其效力高于被告和苏业华与第三人签订的附加协议的效力。只能证明二号楼二层东户的所有权应属于原告赵勇，而非属第三人张义强。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告常峻逢与第三人张义强签订的附加协议为无效协议。

二、本判决书生效之日十日内，被告常峻逢将淮阳县电厂家属院号楼二号楼东单元东户二层、三层交付给原告赵勇，同时第三人张义强从二号楼东单元东户二层的房屋内搬出。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

本案受理费500元，财产保全费2600元，被告常峻逢负担2900元，第三人张义强负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

                                               审 判 长 康志健

                                               审 判 员 臧  增

                                               审 判 员 王玉慧

                                             二0一三年四月三十日

                                               书 记 员 郑  鸿