| 河南省焦作市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）焦民一终字第151号 |
上诉人（原审原告）许秀清，女，汉族，1956年1月23日出生，住焦作市山阳区。 委托代理人邹蔚，河南苍穹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）渠长岭，男，1980年5月3日出生，汉族，现住焦作市山阳区。 委托代理人杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）魏学亮，男，汉族，1956年4月15日出生，住焦作市山阳区。 许秀清与渠长岭、魏学亮确认合同效力纠纷一案，许秀清于2012年3月5日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。焦作市解放区人民法院于2013年11月10日作出（2012）解民初字第936号民事判决。宣判后，许秀清不服，向本院提出上诉。本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人许秀清的委托代理人邹蔚；被上诉人渠长岭及其委托代理人杨延鸣到庭参加了诉讼。被上诉人魏学亮经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原审法院查明，原告许秀清与被告魏学亮系夫妻关系，在2005年12月，原被告以被告魏学亮名义按揭购买了位于焦作市丰收路峰尚国际公寓2号楼A座5-3号住房，房款216287元。产权登记在魏学亮名下。魏学亮在交过首付款116287元后，向中国工商银行股份有限公司焦作分行贷款100000元，并办理了房屋按揭手续。2007年9月27日魏学亮同被告渠长岭达成房屋买卖协议，约定：魏学亮将该房屋卖与渠长岭，房价225000元。被告渠长岭向魏学亮支付了房款180000元，魏学亮将该房屋以及购房手续、收款收据交付给渠长岭。2008年1月11日，魏学亮与渠长岭补签了一份售房协议，内容为渠长岭以225000元购买魏学亮位于焦作市丰收路峰尚国际公寓2号楼A座5-3号住房，已付房款180000元，魏学亮保证此房无银行贷款，无其他经济纠纷。剩余房款45000元待房产证过户时，渠长岭一次性交清。此后渠长岭将该房屋进行了装修，并在此结婚居住。期间魏学亮继续偿还该房屋房贷。2008年11月份，魏学亮失踪。原告许秀清在收拾魏学亮车辆时看到魏学亮与渠长岭签订的购房手续。2009年2月许秀清与渠长岭商谈如何继续履行买卖合同，偿还房贷事宜，双方曾谈到按揭还完后直接过户给渠长岭。之后双方均没有按时偿还银行利息。2009年5月25日，中国工商银行股份有限公司焦作分行向魏学亮下达了贷款催收通知。之后该房屋贷款一直由开发商焦作市建设开发有限公司按时偿还贷款。2012年2月23日原告许秀清向本院提起诉讼，要求确认二被告之间签订房屋买卖合同无效。 原审法院认为，被告魏学亮与被告渠长岭之间签订的房屋买卖协议，按照该协议被告渠长岭支付了购房款180000元，魏学亮向渠长岭交付了购房手续、收款收据以及房屋。渠长岭自2007年9月起已经实际占有使用了该房屋。从该协议签订、履行过程中，被告魏学亮作为夫妻共有财产房产所有人，有权利处分该房产，被告渠长岭通过房产买卖、支付对价，善意取得该房产。该协议没有违反法律规定，是双方真实意思表示，合法有效。原告许秀清主张二被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定。因此原告许秀清诉讼要求确认协议无效的请求，不予支持。原审法院判决驳回原告许秀清的诉讼请求。本案受理费100元、公告费260元由原告许秀清承担，。 宣判后，许秀清不服，向本院提起上诉称, 原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。理由：1、原审庭审中，被上诉人渠长岭主张上诉人对他与魏学亮的买卖合同知情并同意，并已超过诉讼时效，渠长岭对此应负举证责任，渠长岭提交的证据有瑕疵，原审法院仍然予以认定被上诉人对上诉人的主张成立，与事实不符。上诉人在魏学亮失踪之后才发现诉争房屋被卖，后多次找上诉人表示反对，且每次交涉都能起到中断时效的作用，因此一审判决证据采信错误，认定事实不清。2、一审判决依据《民房通则》、《合同法》的相关规定，却回避了与本案纠纷有直接关系的《物权法》第97条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二被上诉人在明知上诉人是本案房屋的合法共有人且没有表示同意出卖的情况下，签订房屋买卖合同，违反了《物权法》的强制性规定，应属无效。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或将案件发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。 渠长岭辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，应维持原判。 根据各方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：渠长岭与魏学亮签订的房屋买卖合同是否合法有效？ 针对争议焦点，许秀清的主张：原审已经查明诉争房屋系魏学亮与上诉人的共同财产，而一审法院却认定魏学亮有权单独处分该房产，违反了相关法律的强制性规定。渠长岭在一审中的录音证据只能证明许秀清在发现房屋买卖之后，找渠长岭进行交涉，并不能认定为许秀清对魏学亮的处分行为进行追认，而且双方交涉至今也未达成一致书面意见，或者有行为上的确认。根据最高法《民通意见》第89条、《物权法》第97条、《城市房地产管理法》第37条、《合同法》第52条第五款规定，处分共有财产应征得其他共有人同意，所以应认定合同无效。根据《物权法》第106条规定，一审认定渠长岭善意取得该房产是错误的。该房屋至今没有过户给渠长岭，不符合善意取得的条件。上诉人一直反对将诉房屋售出，并且在起诉前多次找渠长岭交涉，诉讼时效中断，协商不成故引发本案诉讼。诉争房屋虽登记在魏学亮名下，但不能否定许秀清为房屋共有人的事实。 针对争议焦点，渠长岭的主张：房屋买卖合同合法有效。双方签订售房协议的主体、内容、形式合法，截止目前不存在合同无效的情形。房产证登记在魏学亮一人名下，所以渠长岭与魏学亮合同签订的主体合法。未经过其他共有人同意处分共有财产的行为是否有效，《物权法》没有规定。《物权法》关于共有人处分共有财产的规定是要求处分人对其他共有人承担赔偿责任，并没有关于认定合同无效的规定。《物权法》第97条并没有规定未经其他共有人同意处分共有财产的行为的后果。被上诉人提交的证据可以证明上诉人知道房屋买卖事实，并同意或者帮助被上诉人办理变更房屋产权手续。没有办理过户手续的原因是魏学亮未将银行贷款还清，过错在魏学亮和上诉人。房屋买卖合同效力与房屋产权是否过户登记没有任何关系。 二审中，渠长岭为支持自己主张，向法庭申请证人闫某出庭作证，证言证明上诉人许秀清对魏学亮与被上诉人签订的房屋买卖合同是知情的。 许秀清对证人证言质证后认为，证人证言不真实，一审判决明确认定2009年5月25日银行向魏学亮下达催款通知单，证人称她在农历正月见过催款通知单，时间不相符。证人证言不能确定证人见到的人就是许秀清本人。证人与渠长岭有利害关系，同时也是孤证。退一步讲，即使双方协商过过户事宜，但最终未达成一致意见。双方协商的内容不能够成为对许秀清不利的证据， 渠长岭质证后认为，证人的陈述客观真实，能够证明双方关于过户事宜的协商不止一次，与一审提交的录音证据能够相互佐证。银行向魏学亮发出的催收通知单不止一份，证人看到的催缴通知单，不一定是2009年5月25日的那一份。 经过双方质证，本院认为，证人证言详细叙述了上诉人与被上诉人渠长岭协商房屋过户问题的具体细节，结合原审中渠长岭提供的录音证据，能够证实上诉人对诉争房屋买卖一事是知情的，本院对证人证言予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，公民在从事民事活动中应遵守诚实信用原则。魏学亮于2007年9月27日将诉争房屋卖与渠长岭，总价款225000元，渠长岭已经支付180000元，剩余房款约定过户时一并支付，魏学亮将该房屋以及购房手续、收款收据交付给了渠长岭，渠长岭将房屋进行装修，并作为结婚用房居住至今。魏学亮本应履行合同义务，但却拒不露面，并隐瞒诉争房产有银行贷款未还清的事实，导致房屋至今未过户至渠长岭名下，违背了民事行为人应遵守的诚实信用原则。诉争房屋登记在魏学亮名下，作为第三人，渠长岭有足够理由相信魏学亮对房屋具有处分权，且已经支付了对价。即使该房屋是许秀清与魏学亮共同财产，魏学亮的行为也构成了表见代理，该处分行为对各方均具有约束力，许秀清认为权利受到侵害可以要求魏学亮承担责任，而不应主张房屋买卖合同无效。许秀清与魏学亮系夫妻关系，在房屋买卖关系发生6年后以不知情为由主张合同无效，不符合常理，亦没有依据，许秀清的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，为维护市场交易秩序，保护善意第三人的合法权益，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费100元，由许秀清承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨 柳 代审判员 田 亮 代审判员 朱 海 二〇一四年七月十八日 书 记 员 赵文培 |
上一篇：邹建锋减刑案刑事裁定书
下一篇：没有了
