李振杰与洛阳市伊滨职业教育中心租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告):李振杰,男,1958年3月28日出生,汉族。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市伊滨职业教育中心（原偃师市第二职业高级中学）。

法定代表人：石合旭，该中心负责人。

委托代理人（特别授权）：张茂锋，男，1970年10月26日出生，汉族。系该中心法律顾问。

委托代理人（特别授权）：吕银果，女，1989年5月9日出生，汉族。系该中心法律顾问。

上诉人李振杰与被上诉人洛阳市伊滨职业教育中心（以下简称伊滨教育中心）租赁合同纠纷一案，伊滨教育中心（原偃师市第二职业高级中学）于2005年11月2日向偃师市人民法院提起诉讼，请求判令：李振杰支付所欠租金12000元；终止1994年10月12日与李振杰所签协议；李振杰把所租土地恢复原状并承担本案诉讼费用。原审法院审理中，李振杰提起反诉，请求判令：维护1994年10月12日双方所签协议；赔偿因其违约造成的经济损失16717元；赔偿李振杰几年来停产的经济损失及两条防洪被子；本案全部诉讼费用由职业教育中心承担。原审法院于2006年5月10日作出（2005）偃民初字第1166号民事判决。李振杰不服，提出上诉。洛阳市中级人民法院于2007年4月18日作出（2006）洛民终字第1190号民事判决：维持原判。李振杰不服，申请再审。本院于2008年6月24日作出（2008）洛民再第60号民事裁定：发回重审。原审法院于2009年1月15日作出（2008）偃民初字第869号民事判决：一、李振杰于判决生效后10日内偿还所欠伊滨教育中心租金12000元；二、解除伊滨教育中心与李振杰1994年10月12日签订的租用土地协议书；三、李振杰于判决书生效后30日内将租用伊滨教育中心的土地恢复原状；四、驳回李振杰的反诉请求。诉讼费2015元，由李振杰承担。李振杰不服，提起上诉。本院于2009年6月9日作出（2009）洛民终字第838号民事判决：驳回上诉，维持原判。李振杰不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年10月12日作出（2010）豫法民申字第01461号民事裁定，指令洛阳市中级人民法院再审。本院于2011年7月19日作出（2011）洛民再字第78号民事判决：维持（2009）洛民终字第838号民事判决。李振杰不服，向河南省高级人民法院申诉。河南省高级人民法院于2013年6月7日作出（2013）豫法民提字第52号民事裁定：撤销洛阳市中级人民法院（2011）洛民再字第78号民事判决、偃师市人民法院（2008）偃民初字第869号民事判决；发回偃师市人民法院再审。偃师市人民法院经重新审理，于2014年1月10日作出（2013）偃民四初字第00137号民事判决。李振杰不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人李振杰，被上诉人伊滨教育中心的委托代理人张茂锋、吕银果到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。

原审法院经审理查明：伊滨教育中心的前身二职高与李振杰于1994年10月12日签订一份《关于李振杰租用偃师市二职高土地的协议书》，内容为：1、偃师二职高试验田北壹亩地供李振杰使用，李振杰第一年向二职高交纳现金贰仟元（2000.00元）、以后地价变更随诸葛村地价变化而浮动，租赁时间亦随诸葛村。2、每年的租金李振杰应于六月底向二职高付清。3、二职高向李振杰提供水电方便，但费用由李振杰负担。合同签订后，李振杰在租用土地上建起康利宝食品厂，并按每年2000元的租金给二职高缴纳了1994年至1999年的租地款，2000年9月二职高以李振杰未按合同约定交纳租金，且李振杰经营严重影响环境，提起诉讼，请求终止协议，偿还拖欠租金。李振杰提起反诉，请求二职高赔偿损失。后双方提出撤诉，同意私下协商解决，原审法院做出（2000）偃民初字第471号民事裁定：准许双方撤诉。此后，李振杰经营的食品厂停产，至2005年经二职高催要，李振杰仍未缴纳2000年－2005年的租金，二职高于同年11月再次向法院提起上述诉讼请求。另查明，1996年－2003年期间二职高分别在李振杰租用土地之外建起家属楼、学校二门、花池、并翻修了门前大路。2005年8月13日，经诸葛村委会协调，双方因下水道排水、厕所局部变形纠纷达成调解协议：二职高补偿李振杰现金1800元。庭审中，二职高否认以损失抵租金之事。李振杰所提供的停产损失证据系合伙人的投资依据、借款凭证以及自已所列的机器设备、生产所需原材料、半成品清单等。二职高所占用的土地系政府划拨，2000年6月15日偃师市人民政府为其换发了国有土地使用证。诉讼中，李振杰将反诉请求数额增加至2999101元，但在原审法院限定的期限内未交纳诉讼费。以上事实，有二职高提交的租用土地协议书一份，国有土地使用证一份，二职高催李振杰缴纳租金通知等；李振杰提交的调解协议书、（2000）偃民初字第471号民事裁定书等证据及当事人陈述笔录，争议土地现状等在卷资证。

原审法院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押。”伊滨教育中心的前身偃师市第二职业高级中学所占用的土地系划拨所得，其将划拨的部分土地租赁给李振杰使用，违反了该条例的禁止性规定，因此二职高和李振杰签订的协议书因违反行政法规的禁止性规定而无效，且自始没有法律效力。虽然双方签订的协议无效，但李振杰实际使用了土地，应向二职高支付土地使用费，土地使用费的数额可照双方约定的地租。二职高要求李振杰支付拖欠的2000年至2005年的租金12000元并恢复土地原状，予以支持。二职高将禁止出租的土地用于出租，其取得的非法收入应予以收缴。李振杰辩称二职高已承诺以损失抵租金的证据不足，不予采信。李振杰反诉要求二职高拆除家属楼、二门、花池及赔偿损失等，因二职高所建建筑物，均建在自己合法使用的土地范围内，并未构成对李振杰的侵权，对李振杰的该反诉请求不予支持。因双方所签合同无效，对李振杰要求二职高恢复厕所、围墙、返还防护堤及租赁土地0.21亩的请求不予支持。李振杰要求二职高返还2条防洪被子，因未提交证据，不予支持。对于李振杰要求赔偿的其它损失，因未在原审法院限定的期限内缴纳反诉费，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、李振杰于本判决生效后10日内偿还所欠伊滨教育中心租金12000元。二、李振杰于本判决生效后30日内将租用伊滨教育中心的土地恢复原状。三、驳回伊滨教育中心的其他诉讼请求。四、驳回李振杰的反诉请求。本案受理费490元，实际支出费用376元，反诉受理费678元，实际支出费用471元，共计2015元，由李振杰承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

李振杰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、伊滨教育中心土地证为2000年6月15日由偃师市人民政府划拨取得，并非为“2000年6月15日由偃师市人民政府为其换发了国有土地使用证”，缺少换发证据。而伊滨教育中心与李振杰于1994年10月签订土地租赁协议，符合合同法的相关规定，至2000年6月双方已经履行六年多了，该土地在1994年10月至2000年6月期间不属于国有土地，本案的土地租赁协议应为合法有效。2、对争议土地现场勘验时，没有上诉人李振杰或成年家属签名，不能证明上诉人李振杰到场，认定该争议土地现状有效，违反民事诉讼法第八十条规定堪验程序。3、伊滨教育中心催李振杰交纳租金通知系2005年11月16日作出，该通知李振杰2005年11月16日收到，而应诉通知书李振杰2005年11月4日收到，迟于应诉通知12天，实为先起诉后通知。不能认定为催李振杰交纳租金通知。伊滨教育中心起诉状证明2000年6月15日收到李振杰2000元租金，不能认定按照2000元租金交纳1994年至1999年的租地款。2008年5月6日、12月3日、2011年6月15日、2012年10月11日伊滨教育中心五次收到李振杰抵消租金通知，至今未有提出异议，原审法院认定李振杰未交纳2000年至2005年租金与事实不符。4、从1998年后渠南占地每亩每年1500元，2001年至2005年租金为7500元，不是12000元。4、2000年6月15日伊滨教育中心取得土地权后，于当年9月12日向原审法院提起终止协议诉讼，原审法院认定合同有效，2000年9月后李振杰停产，2006年3月李振杰离开家乡，不但不可能使用租赁土地，且不可能使用自己的财产，停产期间，是伊滨教育中心实际占用李振杰的财产，而不是李振杰占用伊滨教育中心的土地。2001年李振杰没有实际使用土地。5、李振杰防护堤由伊滨教育中心家属楼通道占用灭失，厕所附近围墙由伊滨教育中心铺设下水道，修建门前道路后造成妨碍被灭失，伊滨教育中心构成侵权。有1998年李振杰防洪时损失的两条被子，应予认定。6、李振杰经济困难，已经提交了免交诉讼费申请，但原审法院至今未予复核，且诉讼费不是是否审理的唯一依据。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原审判决，驳回伊滨教育中心的诉讼请求，依法支持李振杰的反诉请求。

伊滨教育中心答辩称：伊滨教育中心（即二职高）成立于1979年，所有土地均系划拨土地，依据教育法规定，划拨土地不允许改变用途。租给李振杰的土地，在租赁合同中没有约定可以由李振杰改变土地用途，李振杰擅自改变了土地用途，也没有证据证明其经过了原校长的同意。伊滨教育中心实际已经给付了土地，且按实际勘验伊滨教育中心给付的还是多了，不是少了，李振杰存在违约行为，欠付租金，伊滨教育中心没有违约行为，也没有侵权行为，更没有给李振杰造成任何损失，关于李振杰所说的损失，伊滨教育中心在河南省高级人民法院的听证会上，李振杰自称其为了转产停业，因此其停业的损失与伊滨教育中心没有任何关系。关于停业损失李振杰也没有证据证明，一审在其没有提交证据的情况下对其损失不予认定是正确的。李振杰的反诉请求没有交纳反诉费，也没有取得原审法院的减免缓交的批准，一审对其反诉不予审理是正确的。综上，一审认定事实清楚，判决正确。请求维持一审判决，驳回上诉。

二审经审理查明事实与原审判决认定事实基本一致。另查明，原审法院作出原审判决的同时，作出（2014）偃民四初字第0001号民事制裁决定书：收缴被制裁人伊滨教育中心牟取的非法收入22000元。

本院认为：伊滨教育中心与李振杰于1994年10月12日签订《关于李振杰租用偃师市二职高土地的协议书》，约定：伊滨教育中心将其试验田北1亩地租赁给李振杰使用。李振杰在其承租的土地上，经营食品厂。本案诉争所涉土地系国有土地，伊滨教育中心通过划拨方式取得， 2000年6月15日，偃师市人民政府为伊滨教育中心换发了国有土地使用证。不论本案双方当事人所签订的租赁协议在伊滨教育中心取得国有土地使用证之前还是之后，均不影响本案诉争所涉土地的性质，即划拨取得的国有土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押。”依照上述法律规定，伊滨教育中心将划拨土地租赁给李振杰使用，获取收益，其行为违反法律规定，故伊滨教育中心与李振杰签订的《关于李振杰租用偃师市二职高土地的协议书》违反法律禁止性规定，依法应当确认为无效，无效合同自签订时起即为无效。

虽然双方签订的协议无效，但李振杰实际使用了土地，应支付土地使用费，具体数额参照双方约定的地租。从已经查明的事实可以看出，2000年9月，伊滨教育中心即向原审法院起诉要求终止协议，李振杰偿还拖欠的租金，李振杰亦提起反诉，后由于双方同意私下和解，均向原审法院申请撤诉。后双方协商无果，伊滨教育中心于2005年11月再次向原审法院起诉。参照双方当事人所签订租赁协议的内容，年租金2000元，从2000年至2005年这六年，李振杰经营的食品厂虽停产，但仍然对原租赁协议项下的土地实际占用，故李振杰应当偿还伊滨教育中心六年12000元的土地使用费。

关于李振杰上诉请求恢复厕所、围墙、返还防护堤及租赁土地0.21亩的主张，如前所述，因伊滨教育中心与李振杰所签合同无效，李振杰应当将土地恢复原状并返还伊滨教育中心，故对李振杰的该项上诉请求，不予支持。

关于李振杰上诉请求伊滨教育中心还2条防洪被子，因未提交证据证明，本院不予支持。关于李振杰要求的赔偿经济损失2999101元这一主张，因李振杰未在原审法院限定的期限内缴纳反诉费，原审法院不予审理，并无不当。

综上，李振杰的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1635元，由上诉人李振杰负担。

本判决为终审判决。

                                                 审 判 长  赵 广 云

                                                 审 判 员  郏 文 慧

                                                 审 判 员  付 爱 丽

                                                 二〇一四年九月一日

                                                 书 记 员  张 艳 君