王磊与焦喜通及第三人郑留召、郭继民转让合同纠纷一审民事判决书

原告：王磊，男，1984年10月10日出生。

委托代理人：张原芳，河南万基律师事务所律师。

被告：焦喜通，男，1972年10月23日出生。

第三人：郑留召，男，1969年8月29日出生。

第三人：郭继民，男，1960年4月19日出生。

原告王磊因与被告焦喜通及第三人郑留召、郭继民转让合同纠纷一案，于2014年6月3日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告焦喜通及第三人郑留召、郭继民送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王磊及其委托代理人张原芳，被告焦喜通及第三人郑留召、郭继民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王磊诉称：2013年7月31日，王磊与焦喜通签订了一份房屋《转让协议》，协议约定焦喜通自愿将宝城福临园1-4-103号房屋转让给王磊经营使用，王磊一次性支付焦喜通转让费36000元。在王磊备齐装修材料并雇佣工人对房屋进行装修时，郭继民前来进行阻拦，告知王磊所装房屋为其所有，且在2013年5月29日已和郑留召签订《房屋租赁合同》一份，约定该房屋郑留召不得转租，如需转租，应征得郭继民同意。无奈，王磊向洛阳市公安局老城分局报警。2013年8月22日，洛阳市老城区福临园小区物业办公室出具一份《关于焦喜通、杨某某夫妻二人到我小区租房子的经过》，证明焦喜通和郑留召是亲戚关系，在2013年7月中旬之际，郑留召将该房屋转让给焦喜通经营使用，而焦喜通又将该房屋转让给王磊。王磊认为，焦喜通不仅明知该租赁房屋未经出租人郭继民同意不得擅自转租，而且在网上发布虚假信息，使用欺诈手段骗取王磊房屋转让费36000元，使王磊蒙受巨大的经济损失。根据我国《合同法》第五十四条的规定，下列情形合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。为此，王磊诉至法院，要求：1、依法撤销王磊、焦喜通签订的转让协议；2、焦喜通返还宝城福临园1-4-103号房屋转让费36000元，并按月利率0.5%、赔偿王磊自2013年8月1日起至实际还款之日期间的损失；3、本案诉讼费由焦喜通承担。在诉讼过程中，王磊增加诉讼请求：要求焦喜通返还水电押金2000元。

被告焦喜通辩称：2013年7月13日，焦喜通为了做烤鸭生意在老城区福临园小区寻找合适门面房，碰到该小区1-4-103郑留召经营的真功夫汤包店转让，与其询问店面转让事宜。郑留召告诉焦喜通该房屋不是私人财产，而是福临园物业的房子，并在谈好转让费后，带领焦喜通及其爱人到福临园小区物业办公室，找到一名姓韩的主任。且韩主任称该房屋是物业所有。因谈到房租事宜，郑留召拿出一份房屋租赁合同，当时焦喜通认为既然是物业的房屋，合同上甲方“郭继民”就是物业法人代表，就没再多问。谈到焦喜通要与物业重新签订房屋租赁合同时，韩主任告知郑留召合同未到期，到期后再和物业签订。焦喜通不放心，怕物业随后涨房租，当时物业韩主任就给焦喜通出具一张证明：“杨某某户：交接过程结束后，你可以先进行营业（装修），一切合同等租赁期结束后再签合同（原则不涨价）”，并加盖小区物业办公室公章。在这种情况下，焦喜通就放心地和郑留召签订了转让协议，并同时支付给郑留召转让费20000万元整。郑留召收款后将屋内所有物品带走。焦喜通做烤鸭生意要用电力部门的三相电源，但咨询后因代价太大，审批时间太长就放弃了。之后焦喜通就在网上发了一条转让信息，王磊夫妇看到后至此与焦喜通商谈转让事宜。焦喜通当时也告知王磊夫妇二人房屋是物业的不是私人的，并带领二人到物业办公室。韩主任接待了焦喜通及王磊夫妇，告诉王磊夫妇房子是物业的，并同意焦喜通把房屋转让给王磊夫妇，等房屋租赁合同到期后再与王磊签订合同。当时王磊未提出任何异议，之后焦喜通与王磊二人就签订了转让协议，并附带将郑留召原租赁合同交予王磊。二十天后，王磊打电话告诉焦喜通，有一名叫郭继民的自称是房东，不让其转让。同时物业韩主任打电话给焦喜通，以身份证需存档案为由，骗焦喜通到物业办公室交出其夫妇二人身份证（当时郑留召转让给焦喜通房屋时为啥不要），王磊爱人不让走（限制人身自由）。焦喜通拨打110报警，民警将其爱人带走询问情况放行。之后，王磊向老城分局报警说焦喜通是诈骗犯，诈骗王磊36000元。在民警调查期间，王磊多次打电话恐吓、威胁焦喜通。民警对焦喜通传唤、了解情况后放行。焦喜通认为：1、就该房屋转让事宜，焦喜通并不存在欺诈行为，因为郑留召转让给焦喜通时说房屋是物业的，物业也承认，并出具了证明。2、焦喜通转让给王磊时，带王磊二人到物业办公室，物业韩主任对王磊说房屋是物业的，口头承诺待房租到期后再与王磊签订租赁合同，同时焦喜通把郑留召租赁合同交予王磊，王磊也看清楚了本合同内容，当时并未提出任何异议。王磊是在此情况下自愿拿36000元的转让费。3、焦喜通不认识郭继民，从未见过面，更不知道其是什么房东，只知道该房屋是物业的。就算郭继民是房东，郑留召当时为何不带焦喜通去找房东谈转让事宜，而是带到物业办公室找姓韩的主任？郭继民是原房东，依据的是该房屋的房产证，但该房产证是何时登记办理的？期间，该房产证有无纠纷、抵押？4、焦喜通和王磊签订转让协议是在双方自愿、公平的情况下签订的，焦喜通无任何欺诈和骗取行为，双方所签订转让协议是真实有效的。5、郑留召、物业、房东三家合伙制造骗局，使焦喜通蒙受巨大的经济损失。郭继民是该房屋的合法拥有者，郑留召明知道该租赁房屋未经出租人郭继民同意不得擅自转租，使用欺诈手段骗取焦喜通的转让费20000元。福临园小区物业办公室冒充房东，打着一个职能管理部门的旗帜做违法的行为。因此，整个事件的严重后果、全部责任和损失应有由该三家承担。

第三人郑留召述称：1、本案王磊与焦喜通的争执与郑留召无关，郑留召不应承担任何责任。郑留召与王磊并不认识，也未与王磊签订任何转让协议，也未收取王磊任何费用。王磊起诉要求撤销与焦喜通签订的转让协议及要求焦喜通返还转让费，与郑留召无关，本案不应将郑留召列为诉讼第三人。2、郑留召将原经营的店内物品转让给焦喜通，双方手续已清，并无争执。郑留召也未从中牟利。2013年2月份，郑留召支付40000元从周海龙手中接手该店。当时郑留召与开发商陈树景签订租赁合同。2013年5月份，开发商让郑留召与郭继民签租赁合同，说该房卖给郭继民了，说以后房租交给郭继民。同时，在2013年5月份，郑留召也收到洛阳市老城区福临园小区物业办公室、业主委员会、房产专项管理办公室发的文件，要求郑留召以后不能再将租金交给他人，以后一切租房事宜由他们联系负责。2013年7月中旬，郑留召因生意不好，不打算再经营该店。郑留召与物业结清水电费等手续，将店内所有物品（抽烟机、吊扇等一切物品及装修）低价以20000元转给焦喜通。焦喜通的经营状况及转让情况，郑留召不知情。郑留召与焦喜通双方手续已清，无争议，也无矛盾。3、郑留召和焦喜通之间签订的房屋转租协议是合法有效，且已履行完毕。在签订协议前，物业公司下发了通知并加盖印章，说明该房已经由物业公司管理经营，且签订协议时，物业公司出具手续同意转租，所以转租的协议是有效的。郑留召在租赁房屋时，自始至终都未见过房产证，直到现在才得知房产证是于2014年办下来，在产权不清晰的情况下，对于陈树景、郭继民、物业公司三方，作为普通老百姓的郑留召，当然相信物业公司更具权威，其下发的通知证明物业公司对房子具有管理权。郑留召在接手该房屋时，支付了40000元的转让费，焦喜通仅向郑留召支付20000元转让费。但焦喜通未经营一天，就故意将房子转给王磊，证明焦喜通希望通过转租行为，恶意赚取转让费差价，焦喜通的违法行为造成不良结果，不能由郑留召承担。

第三人郭继民述称：王磊起诉郭继民没有理由。当时郭继民同意王磊租赁该房屋进行经营，但是不允许王磊再转让，王磊不同意。

原告王磊为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：

第一组证据：王磊士兵证一份。证明王磊身份情况，主体适格；

第二组证据：1、王磊与焦喜通2013年7月31日签订的转让协议一份；2、收到条一份；3、报案材料复印件一份；4、焦喜通、杨某某身份证复印件各一份；5、郭继民和郑留召签订的房屋租赁合同一份；6、2013年8月22日洛阳市老城区福临园小区物业办公室向洛阳市公安局老城分局出具的关于焦喜通、杨某某租房子经过的书面材料一份；7、押金条一份。该组证据证明焦喜通采取欺诈手段与王磊签订房屋租赁合同，郭继民作为房屋合法所有权人在租赁合同里明确约定禁止该房屋转让，所以王磊与焦喜通于2013年7月31日所签协议为无效协议，36000元及押金2000元应予以返还；

第三组证据：1、郭继民身份证复印件一份；2、郭继民房产证复印件一份。证明王磊与焦喜通于2013年7月31日转让协议的违法性；

第四组证据：商品房预售合同一份。证明2013年5月21日郭继民已经取得了涉案房屋的所有权。

经质证，被告焦喜通被对第一组证据无异议。对第二组证据中的证据1、2无异议，对证据3有异议，只能说明王磊报过案，公安局也调查了，但是没有处理结果；对证据4真实性无异议，但是不应该在王磊手里；对证据5无异议；对证据6有异议，物业办公室出具的该份证据不属实；对证据7无异议。对第三组证据及对第四组证据无异议。第三人郑留召对证据不发表质证意见。第三人郭继民认为第二组证据中的证据6是虚假的，对其他证据不发表质证意见。

被告焦喜通为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据材料：

1、郑留召与焦喜通爱人杨某某签订的转让协议一份。

2、收到条一份。

证据1、2证明郑留召把房屋转让给焦喜通，转让费是20000元；

3、洛阳市老城区福临园小区物业办公司出具的手续一份。证明房屋转让给焦喜通，房租不涨价。

经质证，原告王磊认为证据1、2、3与本案无关，焦喜通是2013年7月24日接手转让房屋，2013年7月31日就转让给王磊，焦喜通在签订转让协议中对王磊存在欺诈。第三人郑留召对证据1、2、3没有异议。第三人郭继民对证据不发表质证意见。

第三人郑留召为支持其陈述事实，向本院提交洛阳福临园小区房产专项管理办公室文件一份。证明本案争议房屋属于洛阳市老城区福临园小区物业办公室所有。

经质证，原告王磊认为该证据与本案无关，不能凭此来说明房屋的所有权人，应当依据房产证来证明。被告焦喜通对该证据没有异议，当时郑留召转让房屋给焦喜通时，洛阳市老城区福临园小区物业办公室说房屋是他的。第三人郭继民认为该证据是虚假的，不属实。

第三人郭继民未向本院提交证据材料。

本院依据原、被告的诉辩意见和举证及质证情况，对本案事实确认如下：2013年2月，郑留召租赁洛阳宝城置业有限公司位于洛阳老城区福临园小区1-4-103号房屋用于经营。2013年5月，洛阳宝城置业有限公司告知郑留召，该房屋已经卖给郭继民，让郑留召在租赁期满后直接向郭继民交纳房租。因当时郑留召与洛阳宝城置业有限公司的租赁合同尚未到期，郑留召与郭继民遂于2013年5月29日签订了一份租赁合同，合同约定郭继民将座落于宝城福临园1-4-103号房屋出租给郑留召使用；郭继民从2013年5月29日起将该房屋交给郑留召使用至2013年8月21日止；郑留召无权转租他人，如确实需转租，应征得郭继民同意，且由郭继民与承租人另签合同等内容。在与郭继民签订该租赁合同之后，郑留召收到一份《洛阳福临园小区房产专项管理办公室文件》，该文件要求郑留召租赁的房产至租赁合同本期租金到期后，可以按原合同时间继续经营，但不准再向开发商续交房租，如整体合同到期可以到小区业委会办理续租手续等。2013年7月13日，焦喜通欲做烤鸭生意在老城区福临园小区寻找门面房，看到郑留召转让门面房，便与其商谈转让事宜。郑留召告知焦喜通，该房屋系洛阳市老城区福临园小区物业办公室所有。双方在谈妥转让费后，郑留召带领焦喜通到洛阳市老城区福临园小区物业办公室。谈到房租时，郑留召拿出了其与郭继民签订的租赁合同，因租赁合同未到期，洛阳市老城区福临园小区物业办公室告知焦喜通待合同到期后再与其签订租赁合同。2014年7月24日，洛阳市老城区福临园小区物业办公室向焦喜通出具了一份书面材料：“杨某某户：交接过程结束后，您可以先进行营业（装修），一切合同待租赁期结束后再签合同（原则不涨价）”。同日，焦喜通爱人杨某某便与郑留召签订了一份转让协议，并支付给郑留召转让费20000元。后焦喜通决定放弃经营，欲将该房屋转让，遂在网上发布了转让信息。王磊夫妇看到该转让信息后，便与焦喜通协商转让事宜。焦喜通也告知王磊，该房屋系洛阳市老城区福临园小区物业办公室所有，并带领王磊到洛阳市老城区福临园小区物业办公室。洛阳市老城区福临园小区物业办公室表示同意焦喜通把房屋转让给王磊，等房屋租赁合同到期后再与王磊签订合同。2013年7月31日，焦喜通与王磊签订了一份转让协议，协议约定：焦喜通自愿把宝城福临园1-4-103号房屋转让给王磊；王磊愿付转让费36000元整；自2013年7月31日起该房屋由王磊经营和使用；水电费押金条2000元转于王磊；转交该房屋前，该租金到2013年8月21日等内容。并将郑留召与郭继民签订的租赁合同一并交予王磊。同日，王磊向焦喜通支付转让费36000元和水电押金2000元。后王磊在对房屋进行装修时，遭到郭继民的阻拦。王磊认为，焦喜通不仅明知该租赁房屋未经出租人郭继民同意不得擅自转租，而且在网上发布虚假信息，使用欺诈手段骗取王磊房屋转让费36000元。为此，王磊诉至本院。

另查明：2013年5月21日，郭继民、张风琴与洛阳宝城置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了宝城福临园1-4-103号房屋，并于2014年1月21日取得房屋所有权证。

本院认为：第三人郑留召在与被告焦喜通协商房屋转让事宜时，告知被告焦喜通位于洛阳老城区福临园小区1-4-103号房屋系洛阳市老城区福临园小区物业办公室所有。因此，被告焦喜通在与原告王磊签订转让协议时，对该房屋的所有人系郭继民这一事实并不知情，其不存在欺诈行为。但由于被告焦喜通告知原告王磊该房屋系洛阳市老城区福临园小区物业办公室所有，并带领原告王磊到洛阳市老城区福临园小区物业办公室，致使原告王磊误认为该房屋的所有人系洛阳市老城区福临园小区物业办公室，遂与被告焦喜通签订了转让协议。因此，原告王磊与被告焦喜通签订转让协议，属重大误解，故原告王磊要求撤销转让协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因该转让协议被撤销，被告焦喜通应当向原告王磊返还转让费36000元及水电押金2000元。关于原告王磊要求的利息损失，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条的规定，判决如下：

一、被告焦喜通于本判决生效之日起十日内返还原告王磊房屋转让费36000元及水电押金2000元；

二、驳回原告王磊的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费397.5元，原告王磊负担17.5元，被告焦喜通负担380元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审判员 袁玲玲

                                         二○一四年八月二十六日

                                             书记员 李可可