河南捷宏置业有限公司诉周利娜房屋买卖合同纠纷一案

原告河南捷宏置业有限公司，住所郑州市金水区。

法定代表人许清水，董事长。

委托代理人张华强，河南中涵律师事务所律师。

委托代理人张华伟，河南中涵律师事务所实习律师。

被告周利娜，女，汉族，1979年5月11日出生，住郑州市金水区。

委托代理人董辉，河南千业律师事务所律师。

委托代理人朱红群，河南千业律师事务所律师。

原告河南捷宏置业有限公司诉被告周利娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月14日公开开庭进行了审理。原告河南捷宏置业有限公司委托代理人张华强，被告委托代理人朱红群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告在充分协商的基础上，于2011年3月20日签订了合同编号为11801262的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：周利娜购买河南捷宏置业有限公司开发的位于郑州市金水区郑汴路南、商贸路西升龙凤凰城的A7-2109房屋一套，房屋总价款为3290584元，付款方式为按揭付款，首付款于2011年3月20日付清，余款以商业贷款方式与2011年4月20日付清。同时，该合同补充协议第二条第4款规定，出卖人承担担保责任期间，因买受人没有按照借款合同约定还款导致出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，买受人应在接到出卖人通知后3日内将该代偿款项支付给出卖人。如因买受人累计超过三次逾期还款导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权单方通知买受人解除合同。买受人应配合出卖人办理退房手续，按房款总额的5%向出卖人赔偿损失，并承担因合同解除所实际发生的所有相关费用。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2012年2月开始连续多次逾期还款，致使中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行从原告账户扣划保证金共计106077.46元，事后经原告多次催要，被告至今没有归还。故原告依法诉至法院，请求判令：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号为11801262）；2、支付违约损失赔偿164529.2元；3、请求支付银行扣划保证金106077.46元及其损失赔偿38071.34元（损失赔偿从2012年4月20日暂计算至2012年6月19日，共60天；保证金和损失赔偿数额以被告实际支付日发生总额为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。

原告向本院提供证据如下：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议，证明双方买卖关系存在，及要求被告违约金依据，解除合同依据；证据二、个人贷款合同，证明原告为被告借贷承担担保；证据三、关于请周利娜交纳代偿款项的告知函及邮递凭证，证明向被告督促履行义务告知；证据四、关于解除商品房买卖合同的通知及邮递凭证，证明原告通知被告解除合同及送达；证据五、关于周利娜贷款逾期的情况说明，证明光大银行要求原告承担担保责任；证据六、中国光大银行郑州中原路支行划扣担保金凭证，证明光大银行扣划原告款证据；证据七、周利娜本人身份证复印件，证明被告身份适格。

被告辩称：依照《商品房买卖合同》第八条之约定，原告应于2011年12月31日前将涉案房产交付被告，但原告至今未将房产交付给被告，因此本案原告违约在先，被告不同意解除双方所签订的《商品房买卖合同》，本案房屋已被本院因其它执行及诉讼案件查封。而且，依照《商品房买卖合同》第九条之规定，原告应支付被告违约金229024元（暂计算至开庭之日）。另外，被告因购买上述房产支付了首付款1650584元及银行贷款1640000元，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告向本院提供证据如下：证据一、光大银行周利娜的交易明细，证明被告向银行支付125593.6元。证据二、发票2张，证明被告依约支付的首付款以及商业银行的部分贷款。

经质证，被告对原告证据的意见为：对证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议。因为其要求支付违约金及损失，以及解除合同的依据均为合同的补充协议，而该补充协议系格式条款，且其字体与合同条文的字体缩了多倍，而且原告也未向被告对该补充协议的条款内容进行示明，因此该补充协议的各条款对被告不具有法律约束力，原告的主张无法律依据。另外，本《商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限是2011年12月23日。第九条有出卖人逾期交房的违约责任；对证据二的真实性无异议，尽管为复印件；对证据三、四被告并未收到，原告提交的特快专递也显示被告并未收到，原告未尽过通知义务，原告解除通知不生效；对证据五真实性被告不清楚，是银行给原告下的通知。对证据六真实性无异议，但是具体数额需要进一步核实；对证据七无异议。

原告对被告证据的意见为：对证据一是被告和按揭银行的账户交易明细，该证据未表明光大银行在被告未逾期交纳借款银行后，银行错误扣划原告的保证金；对证据二真实性无异议。

经审理查明：原、被告于2011年3月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号11801262）一份，合同约定：被告周利娜购买原告开发的位于金水区郑汴路南、商贸路西7幢21层2109号房屋一套，房屋建筑面积302.97平方米，总价款3290584元。首付款1650584元被告周利娜以现金方式于2011年3月20日前付清，余款1640000元采用银行按揭方式支付，银行按揭应当于2011年4月20日之前完成。如逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。

原告与被告还签订补充协议一份，该补充协议主要约定：1、原告承担担保责任期间，因被告没有按照借款合同约定还款导致原告代被告向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，被告应在接到原告通知后3日内将该代偿款项支付给原告。如因被告累计超过三次逾期还款导致银行扣划原告保证金，原告有权单方通知被告解除合同。被告应配合原告办理退房手续，按房款总额的5%向原告赔偿损失，并承担因合同解除所实际发生的所有相关费用。2、被告确认其有效通讯地址为河南省郑州市金水区经三路65号江山商界9层。如因被告拒绝签收、所填姓名、地址不准确等非原告原因而导致原告无法实际送达，被告应承担过错责任，并以邮件发出之日起第七日视为原告已履行通知或告知义务的送达日。

商品房合同签订后，被告周利娜支付了1650584元首付款。2011年7月5日被告周利娜（借款人）与中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人贷款合同》。约定贷款金额为1640000元，贷款期限为120个月，即自2011年7月5日起至2021年7月5日止。贷款年利率8.84%，还款方式为等额还本付息，按月共分120期还完。贷款发放至周利娜指定账户内，原告提供连带责任保证担保。原告在贷款人处开立保证金专户并存入相应金额的保证金作为保证人履行担保责任的保证金并予以冻结，贷款人实现担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收被告在本合同项下未付的本金、利息和其它应付款项。合同签订后，被告通过银行贷款方式向原告支付剩余房屋余款1640000元。2012年2月20日因被告逾期向光大银行还款，2012年4月20日光大银行扣划原告保证金42572.90元，2012年4月23日扣划20879.33元，2012年7月19日扣划42625.23元，扣款共计106077.46元。2012年5月11日原告向被告邮寄请被告交纳代偿款项的告知函，通知被告在接到本通知后3日内向原告交纳代偿款项63452.23元，及违约金、邮费，逾期按合同约定每日加收1%的赔偿金。2012年6月1日原告按被告确认的有效通讯地址向周利娜邮寄了解除《商品房买卖合同》的通知。

另查明：本院执行局已将该套房屋予以查封，查封期限至2014年11月4日，该房截止目前未办理产权证，原告也未交付该房屋。

本院认为：原、被告及中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行所签《个人贷款合同》、及原、被告所签《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在自愿、公平的基础上所签订，其条款并无违反法律禁止性规定，合同及补充协议均为合法、有效。上述合同及补充协议签订后，被告未按合同履行按期向光大银行郑州未来路支行归还本金及利息的义务，其行为不仅构成违约，并且符合合同及补充协议约定的原告单方解除合同的条件。按照补充协议第六条约定，自原告向被告邮寄发出告知函及解除合同通知第七日起，视为送达，双方所签合同解除。本案中，被告辩称没有收到告知函及解除合同通知，但原告是按被告确认的有效通讯地址邮寄，故双方所签的《房屋买卖合同》应以其邮件邮寄第七日视为合同解除之日。合同及补充协议解除后，被告仍应向原告赔偿损失，根据合同补充协议附件四的约定，周利娜超过三次逾期还款，被告应按补充协议约定的房款总额的5%赔偿被告损失（3290584×5%=164529.2元）。光大银行因被告逾期还款扣划原告保证金106077.46元，该部分属原告为被告代偿款项，应由被告支付，其损失部分因已包含在双方约定的房款总额5%的损失范围内，系重复计算，故对该部分本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：

一、原告河南捷宏置业有限公司与被告周利娜签订的《商品房买卖合同》（合同编号11801262）于2012年6月8日予以解除。

二、被告周利娜于本判决生效后10日内赔偿原告河南捷宏置业有限公司违约损失164529.2元。

三、被告周利娜于本判决生效后10日内支付原告河南捷宏置业有限公司银行扣划保证金106077.46元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费元5930元，由原告河南捷宏置业有限公司负担731元，由被告周利娜负担5199元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长   哈  波

                                             人民陪审员   任苏民

                                             人民陪审员   赵景仲

                                              二O一四年一月四日

                                             书  记  员   王  雷