徐冰瑶诉被告朱少华、李耀娜、第三人漯河市实验中学返还原物纠纷一案

原告徐冰瑶。

委托代理人薛丽涛，漯河市源汇区老街法律服务所法律工作者。

被告朱少华。

被告李耀娜。

以上二被告委托代理人岗俊华，河南永力律师事务所律师。

第三人漯河市实验中学。

法定代表人张一公，该校校长。

委托代理人张营超，该校法律顾问。

原告徐冰瑶与被告朱少华、李耀娜、第三人漯河市实验中学（以下简称实验中学）返还原物纠纷一案，于2014年7月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告徐冰瑶的委托代理人薛丽涛、被告李耀娜及被告朱少华、李耀娜的委托代理人岗俊华、第三人实验中学的委托代理人张营超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告徐冰瑶诉称：2013年7月5日，被告将所租赁的泰山路实验中学门面房一间转让给原告，收取原告103000元转让费，被告出具了收据。2013年12月底，原告被告知该房屋由实验中学交给漯河市祥和物业服务有限公司统一管理、统一租赁，需重新签订租赁合同。无奈，原告于2014年4月在向原出租人刘俊华支付19000元转让费后与物业公司签订了自2014年1月起至2014年12月31日止的房屋租赁合同。原告认为，被告在所转租房屋的租赁期间只有不足半年的情况下，故意隐瞒该房屋所有人为实验中学和原承租人均不允许转租的事实，擅自收取原告高额转让费，属合同无效行为，严重侵害了原告的合法权利。请求被告朱少华、李耀娜返还原告徐冰瑶转让费103000元，并由被告承担本案的诉讼费用。

被告朱少华、李耀娜辩称：1、朱少华不是合同当事人，另外该店一直由李耀娜独自经营，朱少华没有参与转租和店的经营，故原告起诉朱少华主体有误。2、原、被告之间虽然没有书面房屋转让协议，但转让行为属实，且转让行为是在双方真实意思表示下作出的，并没有违反合同法第五十二条关于合同无效的规定。3、原告诉称被告故意隐瞒房屋所有人及房屋严禁转租的行为与事实不符。综上，原、被告之间的房屋转让合同没有违反任何法律，为有效合同。请求驳回原告的诉讼请求。

第三人实验中学辩称：我单位系房屋的所有权人，于2012年12月26日和刘俊华签订书面的门面房租赁协议，将房屋出租给刘俊华，期限一年，从2013年1月1日至2013年12月31日，并且收取了刘俊华缴纳的房租。第三人和原、被告之间没有签订过任何租赁合同，刘俊华把房屋租赁给任何人，我单位不知情，我单位也没有收取过任何人的转让费，故我单位不承担任何责任。

为证明主张，原告徐冰瑶向本庭提供了如下证据：（一）2013年7月5日，李耀娜向徐冰瑶出具的收条一份及银行转账凭证一份，收条内容为：“今收到房屋转让费拾万零叁仟圆整。地址：泰山路实验中学门口第二间。”证明被告收取原告房屋转让款103000元。（二）2014年4月30日，刘俊华向原告出具的收到条一份，内容为：“今收到房屋转让款壹万玖仟元整。”证明被告转让房屋时，未取得原承租人刘俊华的同意，致使原告多支出转让费19000元。（三）2014年4月30日，原告与漯河市祥和物业服务有限公司签订的《门面房租赁合同》一份、收据一份。证明被告故意隐瞒房屋所有权人和原承租人刘俊华均不允许房屋转让及物业公司收取原告2014年1月1日至12月30日房租17400元的事实。（四）录音资料一份。证明被告未返还原告转让费103000元的事实。被告朱少华、李耀娜质证意见为：对证据（一）、（三）的真实性无异议，对证明的问题不认可。对证据（二）、（四）不认可，认为证据（二）与本案无关，证据（四）来源不合法。第三人实验中学质证后认为证据（一）、（二）、（四）与自己无关，对证据（三）的真实性无异议。

被告朱少华、李耀娜提供的证据如下：（一）2011年3月10日及2012年9月10日李全义出具的收据二份。证明房屋租赁费交给刘俊华的丈夫李全义。（二）2012年12月26日，刘俊华与实验中学签订的《门面房租赁协议》一份。证明刘俊华租赁实验中学的房屋，后又将房屋转租他人。（三）2014年8月29日，冯秀梅出具的证言一份。证明冯秀梅是李耀娜的上一家转租人，其将房屋转让给李耀娜时，已征得刘俊华的同意，同时证明房屋经过多手转租，均没有签订书面租赁协议。原告的质证意见为：证据（一）不认可，因为被告未提供证据证明李全义和刘俊华系夫妻关系。证据（二）的真实性无异议，但不能证明刘俊华与被告之间存在租赁关系。证据（三）不认可，认为证人应出庭作证。第三人实验中学质证后认为证据（一）与第三人无关。证据（二）真实性无异议。证据（三）不认可。

第三人实验中学向本庭提供一份《门面房租赁协议》，该协议系2012年12月26日实验中学与刘俊华所签订，主要内容为：“刘俊华租赁实验中学的门面房109平方米，租金每平方米37元；租期一年，从2013年元月1日至2013年12月31日；刘俊华在签订合同时向实验中学缴纳半年租金24198元，剩余下半年租金2013年7月2日交实验中学；刘俊华在租赁期内不得私自转让，否则，实验中学有权终止合同等。”证明实验中学与刘俊华之间存在租赁关系，实验中学从未收取其他人的房租，且根据合同约定，刘俊华不得私自转让门面房。原、被告质证后，对上述证据的真实性均无异议。

庭审中，被告李耀娜陈述，转让款103000元里包含有转让的文具、食品以及电脑设备等，还包括李耀娜已交纳的二个月的房租。转租的房屋2013年9月份到期。原告徐冰瑶陈述，转让款103000元里只有3000元是货款，其他没有接被告什么东西。转让时被告说的租赁期限是一年。原、被告双方对自己的主张均未提供书面证据。第三人实验中学当庭陈述，刘俊华将租赁的109平方米门面房改造成三间，并分别对外转租，第三人知道后亦未提出异议。原、被告对第三人陈述的房屋现状无异议。

本院认为，原告提供的证据（一）、（三），被告无异议，本院予以认定。证据（二）与本案的处理关联性不大，本案不作评定。证据（四）来源不合法，且被告不认可，本院不予认定。被告提供的证据（一）符合案件事实，本院予以认定。证据（二）本院予以认定。证据（三）原告不认可，且证人未出庭作证，本院不予认定。第三人实验中学提供的证据原、被告均无异议，本院予以确认。

依上述有效证据，当事人的诉、辩称及庭审陈述，本院认定如下事实：2012年12月26日，第三人实验中学与刘俊华签订一份《门面房租赁协议》，协议约定实验中学将109平方米的门面房租赁给刘俊华经营，由刘俊华向实验中学缴纳房屋租赁费，租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日止，双方约定租赁期内不得转让门面房，否则，实验中学有权终止合同及收回门面房。刘俊华把门面房改造后将部分房屋转租给被告李耀娜经营。2013年7月5日，被告李耀娜又将房屋转让给原告徐冰瑶，并收取原告房屋转让费103000元，第三人实验中学对上述转租行为未提出异议。2013年底，第三人实验中学委托漯河市祥和物业服务有限公司对包括涉案的房屋在内的门面房统一管理，2014年4月30日，漯河市祥和物业服务有限公司与原告徐冰瑶签订了《门面房租赁合同》，合同约定租赁期从2014年1月1日起至2014年12月30日止。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经庭审查证，原告徐冰瑶系完全民事行为能力人，按交易习惯，徐冰瑶在接让门面房时，应该对门面房的所有权、经营状况、市场行情等进行充分的调查和评估，其后才与被告发生转让交易的，原、被告之间的转让行为完全是双方的真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫的情形。另外，原、被告之间的转租行为，并未让第三人实验中学受到损失，不侵害实验中学的利益，且实验中学对其门面房的系列转租持放任态度，其委托的房屋管理单位漯河市祥和物业服务有限公司又与原告续签了租赁合同，应视为对转让行为的认可。综上，原告主张原、被告之间的转让合同无效，并要求被告返还转让费103000元的诉讼请求不符合上述法律规定，亦无证据支持，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告徐冰瑶的诉讼请求。

本案诉讼费2300元，由原告徐冰瑶负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。  

                                             审  判  长     张  静

                                             审  判  员     曹英旗

                                             审  判  员     张营祥

                                             二Ｏ一四年十月九日

                                             书  记  员     张洁琼