原告韩冰、张中伟、邵贝贝、马变诉被告丁建华房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告韩冰（反诉被告），男 ，汉族，住宁陵县。

原告张中伟，男，汉族，住宁陵县。

原告邵贝贝，女，汉族，住宁陵县。

原告马变，女，汉族，住商丘市睢阳区。

委托代理人丁伟，河南卓衡律师事务所律师。

被告丁建华（反诉原告），男，回族，住山西省阳城县。

委托代理人毕雪印，河南金研（商丘）律师事务所律师。

原告韩冰、张中伟、邵贝贝、马变诉被告丁建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理。在法定期限内本院向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票；向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。被告丁建华在法定期限内向本院提出反诉申请，经审查本院依法受理了丁建华的反诉请求，并向原告韩冰送达了反诉状副本。原告张中伟、邵贝贝于2014年7月20日向本院提出撤诉申请，经审查本院依法予以准许。本院于2014年8日26依法本院依法组成合议庭在第一审判庭公开开庭审理了此案，原告韩冰、马变及其委托代理人丁伟、被告丁建华及其委托代理人毕雪印到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原告韩冰与被告丁建华于2012年10月16日签订房屋租赁协议1份，协议约定被告将位于宁陵县城关镇信陵西路150号房屋租赁给原告韩冰，租赁期限为10年，并已支付两年的租金。现租赁期限未到，被告丁建华在2014年4月27日夜里就用沙子将原告张中伟开办的宁陵县外国语幼儿园大门和原告邵贝贝开设的橙子精品店等大门堵住，并用恐吓其他商户的手段阻止原告对该租赁房屋的正常使用，已经造成严重经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告支付因其侵权给原告造成的经济损失20000元，并判决被告继续履行房屋租赁协议，不得侵犯原告的房屋使用权。

被告答辩称并反诉称：1、原告张中伟、邵贝贝、马变不具有主体资格，被告与张中伟、邵贝贝、马变无任何关系，应当依法驳回其起诉。2、被告不存在侵权行为，被告为山西阳城人，距此地几百公里，只是因原告不交租金，被告在催收房租时才知道原告韩冰将涉案房屋转租他人且改变房屋主体结构。在被告要求依法解除双方的租赁协议时遭到原告的拒绝，不得已被告采用最原始的方式保护自己的正当权益，不存在侵权的问题。3、因原告的行为已构成根本违约，现被告要求依法解除双方的租赁合同，由原告承担本案反诉费用。

根据双方当事人的诉辩请求，本庭归纳本案的争议焦点是：1、原告马变主体资格是否适格，其诉请有无事实和法律依据；2、原告韩冰、被告丁建华双方在合同履行期间，哪方违约，应否承担违约责任，房屋租赁合同应否继续履行，是否达到解除合同的法定条件，被告的反诉请求有无事实和法律依据。

原告韩冰为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同1份，证明该协议为原、被告双方真实意思表达，不违背法律相关规定，对双方具有约束力，该协议明确被告将涉案房屋整体租赁给原告，期限为10年，并约定年租金42万元，原告韩冰一次性支付租金84万元，协议上并没有约定是否可以转租，在转租过程中，被告多次到过现场，在原告对房屋进行加固修缮装修时，被告均在场；2、交纳房租的收条，证明原告2012年11月13日交付两年租金84万元，在2014年4月27日被告用沙子堵门时并没到交房租期限，被告侵权行为存在，原告没有不支付房租或延期支付房租，况且自始至终，被告从没因房租问题和原告沟通过；3、照片一组，证明被告在2014年4月27日用沙子堵门的现场照片，导致租赁户邵贝贝、张中伟、关风关门停业一个月， 2012年10月16日原、被告签订协议时，被告交付的租赁物是一个破烂不堪的楼、杂草丛生的院，按当时的地段的租赁费很低，商业价值不高；4、支付赔偿款的收条，证明因被告用沙子堵门，造成关风关门，造成直接经济损失5000元，该款原告韩冰已支付；5、证人张某的出庭证言，证明原告韩冰与被告签订租赁协议的经过及被告知道原告韩冰转租房屋的事实。

原告马变对原告韩冰提交的证据无异议。

被告对原告韩冰提供的证据认为：对证据1认为，原告虽没提供原件，对真实性无异议，对证明目的有异议，合同第一条装修时应当保证房屋主体不变，到期原貌交还被告，并非原告所说的加固装饰，原告完全改变了房屋的主体结构和承重结构，拆掉承重墙，2、合同第三条约定由原告在2012年10月16日交付给被告，先付后用，以后支付应在交付期前六个月支付，从而得知原告应在每年的4月22日前支付租金；对证据2真实性有异议，原告在提供的收条上日期有改动，2012年10月13日变为2012年11月13日；对证据3沙子堵门的照片真实性无异议，对证明目的有异议，恰能说明被告不同意原告转租，对其余5张照片不予质证，与本案无关，从这几组照片可以得知，在签订租赁合同时，涉案房屋的真实面貌；对证据4收款人为马变，与本案无关联，正好说明原告未经被告同意将涉案房屋转租的事实。对证据4认为不能证明原告确实支付5000元的事实，即使支付，关风的损失也应由转租人承担，与被告无关。对证人证言认为证人所证不实，证人与原告韩冰有一定的利害关系，不能作为有效证据使用。

原告马变为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：1、马变与韩冰签订的合同，证明马变系涉案房屋即信陵西路150号房屋及院落的合法使用人，原告具有主体资格；2、照片一组8张，证明被告用砂石水泥将原告承租的房屋堵住，致使马变、邵贝贝、张中伟、关风等对该房屋无法正常使用，停业长达一个月，给原告造成重大损失；3、关风书写的收条一份，证明马变赔偿关风房屋租金损失5000元。

被告对原告马变的证据认为：对证据1真实性无异议，该合同是韩冰私自转租，对马变与韩签订合同的损失不应由被告承担，马变作为次承租人，不应作为原告参加诉讼，可作为无独立请求权的第三人参加诉讼，马变不是适格主体；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，损失数额不确定，即便有损失，其应当向合同的相对人韩冰主张；对证据3，关风没有到庭，无法核实收条的真实性，且与本案无关联性。

原告韩冰对原告马变的证据无异议。

被告为支持其反诉请求向本院提交的证据有：1、土地使用权证、房权证、居民身份证各一份，证明主体适格，反诉人为山西人，距涉案房屋距离很远，无法及时知道涉案房屋的相关信息；2、照片一组，证明被反诉人擅自改变涉案房屋的主体和承重结构；3、企业基本信息二份、房屋租赁合同一份，证明被反诉人未经反诉人同意，擅自将涉案房屋转租他人；4、房屋租赁合同一份、办学许可证一份、照片一组，证明被反诉人未经反诉人同意，擅自将涉案房屋转租他人。

二原告对被告提交的证据认为：对证据1、2、3、4真实性无异议，对证明对象有异议，根据最高院关于房屋的司法解释第16条，通过法庭调查以及原告所提交的证据、证人证言，原告与被告签订合同后两年内并未提出异议，被告应该知道转租他人使用，从照片可以看出，装修前和装修后的状况，更能说明在装修加固时，该房屋至今已有20多年的时间，张中伟在开设幼儿园使用前，要对该房屋进行加固，原告的行为不属于改变房屋的主体结构，只属于改变房屋用途，提高使用效率。

本院对原、被告提交的证据认定如下：原告韩冰提交的证据1、2、3内容真实，来源形式合法，可以证明本案的基本事实，可以作为本案的定案依据。证据4不能确切证明给租赁户造成经济损失的具体情况，不能作为有效证据使用。原告马变提交的证据1、3内容真实，来源形式合法，但与本案不具有关联性，不能作为本案的有效证据。证据2内容真实，来源形式合法，与本案具有关联性，可以作有有效证据使用。被告提交的证据能够证明被告对涉案房屋享有合法的所有权，原告韩冰将涉案房屋转租他人及改变房屋的原有布局事实。

通过庭审调查及对有效证据的认定，本院可以确认以下案件事实：原告韩冰与被告丁建华经协商于2012年10月16日签订房屋租赁合同1份，合同约定被告将位于宁陵县城关镇信陵西路150号房屋（包括院落）租赁给原告韩冰，建筑面积为2654.52平方米，租赁期限为10年，装修时保证房屋主体结构不变。双方商定租金每年42万元，由原告韩冰在2012年10月16日以前交纳给被告，以后支付应在付款期末前6个月支付。房租前5年保持一致，后5年房租随行就市（每年递增递减5%-10%，以协商为主）。合同还约定了其他事项，但合同没有约定有关转租的事项。合同签订后，原告韩冰于2012年11月13日将2012年-2013年度的租金共计84万元交付与被告丁建华，被告丁建华将涉案房屋交付与原告韩冰使用。后原告韩冰于2012年12月1日将涉案房屋转租给本案的另一原告马变，租赁期限为120个月，租金为每年70万元。原告马变又将涉案房屋转租与张中伟等几商户使用。2014年4月份，被告丁建华以涉案房屋未经其同意擅自转租、改变房屋主体结构为由阻止张中伟等商户使用房屋。原告韩冰认为被告的无理阻止系侵权行为，故诉至本院，请求依法判决被告支付因其侵权给原告造成的经济损失20000元，并判决被告继续履行房屋租赁协议，不得侵犯原告的房屋使用权，被告丁建华提出反诉请求依法判决解除与原告韩冰的房屋租赁合同，并由原告韩冰承担本案反诉费用。

本院认为：1、关于本案马变是否具备主体资格的问题，本院认为本案审理的是原告韩冰与被告丁建华之间的房屋租赁合同纠纷，马变与被告丁建华之间不具有直接的合同关系，故马变诉被告丁建华因侵权造成经济损失的诉请与本案不是同一法律关系，故马变不具有原告的主体资格，被告的此项辩称理由，本院予以支持。2、关于本案的房屋租赁合同是否应当继续履行的问题，本院认为原告韩冰与被告丁建华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违背有关法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，对双方当事人应具有法律约束力。合同签订后不久，原告韩冰于2012年11月13 日将2012年-2013年两年的房租84万元交付与被告，被告将涉案房屋交付与原告韩冰，双方之间的租赁合同已实际履行。2014年4月份，被告丁建华以原告韩冰擅自转租、改变房屋主体结构为由阻止租赁户经营，本院认为因双方在合同中未明确约定涉案房屋不得转租，实际生活中，转租也是一种合法有效的经营形式，故原告韩冰在不改变房屋主体结构的情形下可以转租经营。被告丁建华提交的证据不能证明原告韩冰装修房屋的行为改变了房屋主体结构，仅能证明原告韩冰对涉案房屋的内部布局进行了部分调整，双方之间的房屋租赁合同仍有履行的可能和必要性，故原告韩冰要求继续履行合同的请求于法有据，本院予以支持。3、关于被告丁建华反诉要求解除双方的房屋租赁合同的问题，被告丁建华以原告韩冰逾期交纳房租的行为构成根本违约而解除合同的理由不能成立，双方合同签订后，原告韩冰于2012年11月13日交纳了2012年-2013年两年的房租，至2014年11月13日以前到期，按照双方的合同约定2014年5月13日以前为交纳下一年度的期限，原告韩冰不存在违约交租金的情形，被告丁建华于2014年4月27日组织人员在承租户门前堆放沙子等阻止经营并要求解除合同的反诉请求不符合解除合同的法定条件，本院不予支持。4、关于原告韩冰要求被告赔偿损失的问题，因原告韩冰仅提供马变的收条，不能确切证明其损失的具体计算方法和依据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十九之规定，判决如下：

一、被告丁建华于本判决生效之日起继续履行2012年10月16日与原告韩冰之间签订的房屋租赁合同；

二、驳回原告韩冰的其他诉讼请求

三、驳回反诉原告丁建华的反诉请求。

本案案件受理费300元由原告韩冰负担，反诉费用300元由反诉原告丁建华负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时预交上诉费，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审  判  长   李  豫

                                             审  判  员   丁晓环

                                             代理审判员   潘  勇

                                             二○一四年八月二十八日

                                             书  记  员   姜晓宇