| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民二终字第793号 |
上诉人（原审被告）吕为颜，男。 委托代理人洪万江，河南旺达律师事务所。 上诉人（原审被告）时圣先，男。 委托代理人吴晓，河南天翔鲲鹏律师事务所。 上诉人（原审被告）任伟，男。 委托代理人吴义伦，河南正剑律师事务所。 被上诉人（原审原告）朱连坡，男。 委托代理人霍家民，永城市马牧乡法律服务所。 被上诉人（原审被告）陈龙超，男。 委托代理人李顺，河南正剑律师事务所。 上诉人吕为颜、时圣先、任伟因与被上诉人朱连坡、陈龙超确认合同无效纠纷一案，朱连坡于2014年1月9日向永城市人民法院提起诉讼，请求确认陈龙超与时圣先、任伟之间的购房合同无效；确认其与吕为颜、时圣先、任伟之间的购房协议有效。永城市人民法院于2014年5月5日作出（2014）永民初字第430号民事判决。吕为颜、时圣先、任伟不服原判，在法定期限内向本院提出上诉。本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人吕为颜及其委托代理人洪万江，上诉人时圣先及其委托代理人吴晓，上诉人任伟的委托代理人吴义伦，被上诉人朱连坡的委托代理人霍家民，被上诉人陈龙超的委托代理人李顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2010年8月9日时圣先以价390000元从出让人高广行手中受让了位于永城市光明路南、文化路西涉案房屋占用的土地一处，于2010年11月1日与吕为颜、任伟约定联合开发。2011年4月16日吕为颜持甲方（出卖方）印刷为吕为颜、时圣先、任伟，乙方（购买方）空白的“购房协议”与朱连坡签订了购房协议。朱连坡以价195000元购买了吕为颜、时圣先、任伟建好的三楼住房一套。吕为颜在协议自己的名字上捺了指纹，时圣先、任伟姓名上未有指纹。朱连坡在乙方栏内填写了姓名。吕为颜收取朱连坡购房款175000元，任伟于2012年4月10日向朱连坡要得购房款20000元。该房由朱连坡装修居住至今。时圣先、任伟于2011年5月16日与陈龙超签订“房屋买卖合同”，时圣先、任伟将涉案房屋以220000元卖给陈龙超。合同约定：乙方首付房款10000元，其余房款待办证后一次付清甲方。时圣先于2012年5月20日收清陈龙超购房款220000元。时圣先于2012年6月18日将该房权登记在自己名下，又以个人名义于2012年8月21日与被告陈龙超签订“房地产买卖合同”，将涉案房屋仍以价220000元卖给陈龙超，陈龙超于2012年10月22日办理了“永房权证东城区字第201209924号房权证书”，以法定形式取得了房屋所有权。 原审法院认为，一、朱连坡所诉确认效力的两个合同当事人虽不尽同，但案件当事人均是两个合同的当事人，且均是确认之诉，故对朱连坡的两个诉讼请求予以合并审理。二、本案时圣先、吕为颜、任伟将其共同开发的房屋，于2011年4月16日以价195000元卖给朱连坡。朱连坡交清房款后对房屋装修入住至今，双方的买卖协议不违背法律禁止性规定，为有效协议。但时圣先于2012年8月21日将已卖给朱连坡的房屋以价220000元卖给陈龙超，陈龙超于2012年5月20日交清了房款，于2012年10月22日办理了“永房权证东城区字第201209924号房权证书”，以法定形式取得了房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对朱连坡诉求确认其与吕为颜、时圣先、任伟之间的“购房协议”有效的请求予以支持。对朱连坡要求确认时圣先、任伟与陈龙超之间的“房屋买卖合同”无效的请求不能支持。基于陈龙超已对涉案房屋通过法定形式取得所有权，朱连坡与时圣先、吕为颜、任伟之间的合同尽管为有效合同，但其对购买房屋所造成的损失只能另觅法律救助途径。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、确认朱连坡与吕为颜、时圣先、任伟之间的“购房协议”为有效协议。二、驳回朱连坡诉求确认时圣先、任伟与陈龙超之间的“房地产买卖合同”无效的诉讼请求。案件受理费100元，由朱连坡负担。 上诉人吕为颜不服原判，上诉称：陈龙超从时圣先手中购买的涉案房产属恶意串通，不构成善意取得，不能取得涉案房产所有权，请求撤销原判，改判确认时圣先、任伟与陈龙超之间的买卖协议无效，涉案房产的所有权归朱连坡。 上诉人时圣先、任伟不服原判，上诉称：原审认定事实错误。一、被上诉人朱连坡提交的合同上一方当事人仅为吕为颜一人，并没有证据证明上诉人时圣先、任伟是签订合同的一方当事人，也没有证据证明上诉人时圣先、任伟对合同的追认。故原审认定吕为颜与朱连坡签订的合同系吕为颜、时圣先、任伟的行为无事实根据。二、吕为颜属于无权处分，且没有经过上诉人时圣先、任伟的追认，故原审认定被上诉人朱连坡与吕为颜签订的合同有效是错误的。三、原审认定被上诉人入住至今无证据。四、任伟从被上诉人朱连坡手中接受了20000元，但任伟并不知道吕为颜将房屋卖给了被上诉人朱连坡，知道后，便立即退款。原审认定任伟向被上诉人朱连坡要购房款20000元错误。请求撤销原判，改判被上诉人朱连坡对上诉人时圣先、任伟的起诉或改判驳回被上诉人的诉请。 被上诉人朱连坡答辩称：原审认定朱连坡与吕为颜、时圣先、任伟之间的“购房协议”为有效协议正确。但上诉人时圣先与陈龙超签订的“房地产买卖合同”属于恶意串通，不构成善意取得，为无效合同，原审对时圣先、任伟与陈龙超之间的“购房协议”认定错误，请求确认时圣先、任伟与陈龙超之间的“房地产买卖合同”无效。 被上诉人陈龙超答辩称：陈龙超与时圣先、任伟签订的合同合法有效，朱连坡与吕为颜签订的合同仅有一人签字，应认定无效，上诉人时圣先、任伟的上诉理由成立。 根据上诉人及被上诉人的诉、辨意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、2011年4月16日签订的房屋买卖协议系上诉人吕为颜个人行为还是上诉人吕为颜、时圣先、任伟三人的行为？2、上诉人时圣先、任伟与被上诉人陈龙超之间的“房地产买卖合同”是否有效？ 上诉人时圣先在二审提供的新证据：1、（2013）永民二初字第341号、2964号民事判决；证明涉案房屋已作价归时圣先。2、购房合同两份；证明三合伙人处分共有财产必须经其他合伙人同意。 庭审中，上诉人吕为颜对上诉人时圣先提供的第一份证据有异议，认为上诉人吕为颜对该判决已提起上诉，该判决并未发生法律效力，而且该判决所涉及的房屋与本案的房屋不是同一套。对上诉人时圣先提供的第二份证据认为与本案无关。被上诉人朱连坡对上诉人时圣先提供的证据不予质证。被上诉人陈龙超对上诉人时圣先提供的证据无异议。 经庭审质证，本院认为，上诉人时圣先提供的证据与本案无关，本院不予确认。 本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，从2011年4月16日签订的房屋买卖协议看，上诉人任伟并未在协议上签字，但在签订协议后上诉人任伟实际收取了被上诉人朱连坡购房款20000元，因此上诉人任伟对上诉人吕为颜将涉案房屋卖给被上诉人朱连坡应该是知道的，应视为上诉人任伟对该房屋买卖协议的追认。而上诉人时圣先在该房屋买卖协议上未签字，现对该房屋买卖协议亦不认可，且上诉人吕为颜亦未提供有效证据证明将收到的房款交付给合伙体的证据，因此本案不能认定上诉人时圣先系涉案房屋买卖合同的当事人。2011年4月16日的房屋买卖协议系上诉人吕为颜、任伟与被上诉人朱连坡签订，与上诉人时圣先无关。上诉人时圣先上诉称涉案房屋买卖协议与其无关的上诉理由成立。原审认定2011年4月16日的房屋买卖协议系上诉人吕为颜、时圣先、任伟三人的行为错误，本院予以纠正。现上诉人吕为颜、任伟与被上诉人朱连坡以及上诉人时圣先、任伟与被上诉人陈龙超签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，均为有效协议。上诉人吕为颜上诉要求确认上诉人时圣先、任伟与被上诉人陈龙超之间的买卖协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持永城市人民法院（2014）永民初字第430号民事判决第二项； 二、撤销永城市人民法院（2014）永民初字第430号民事判决第一项；改判为：确认朱连坡与吕为颜、任伟之间的购房协议为有效协议。 一审案件受理费按原判数额及方式执行；二审案件受理费100元由上诉人吕为颜负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 王 玉 代理审判员 曹燚森 代理审判员 许长峰
二○一四年九月二十六日
书 记 员 鹿国旗 |
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