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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第994号 原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司。 委托代理人付景新，河南中冶律师事务所律师，特别授权。 委托代理人张瑾瑾，河南中冶律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）张伟民，男，1978年12月19日出生，汉族，。 委托代理人张英杰、宋波（实习），河南森合律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司诉被告张伟民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2014年8月18日公开开庭审理此案。原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司委托代理人付景新、张瑾瑾，被告（反诉原告）张伟民委托代理人张英杰、宋波（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告受洛阳河洛文化置业有限公司选聘为洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业服务，被告张伟民系该小区2栋2单元1902号房。2010年10月14日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，并办理了入住手续。该协议约定：物业费的收费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.2元，每半年的首月15日前向物业公司缴纳物业费，物业服务费标准按洛阳市政府文件调整；同时约定了，逾期未缴纳物业费的从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。协议签订后，原告即按协议约定为小区业主提供了物业管理服务，但被告自2012年9月15日开始拖欠物业管理费及生活垃圾处理费，截止2014年4月14日应缴而未交的物业费和生活垃圾处理费累计为19个月。被告的住房面积为151.66平方米，按照协议约定每月每平方米1.2元，后经《洛龙区物价管理办公室关于下调物业服务收费标准的通知》，将物业费由每月每平方米1.2元下调为每月每平方米1.08元，按照每月每平方米1.08元收费标准，被告每月应缴纳163.8元，拖欠19个月共计3112.2元，违约金按逾期每日千分之三的标准计算为3518.9元，生活垃圾处理费按照政府相关文件规定为每月2元，截止2014年4月共计38元（计算详情见附件）。为了维护原告的合法权益和小区的正常管理服务秩序，特诉至贵院，请依法支持原告的前列诉求。现请求，1、请求依法判令被告向原告支付2012年9月15日至2014年4月14日物业管理费3112.2元，违约金3518.9元，生活垃圾处理费38元，共计6669.1元。2、由被告承担本案诉讼费。 被告答辩并反诉称：1、原告未按双方签订的《前期物业服务协议》履行约定义务，被告有权要求退费。2010年10月14日，原被告签订了《前期物业服务协议》，被告依约缴纳物业费直至2012年9月14日，但原告却未按照合同履行义务存在如下严重违约行为：管理混乱、服务质量差、收费与服务质价不符、物业纠纷处理不及时，经物业办数次限期整改后仍存在房屋公共部位维护不到位、公共绿化部位黄土裸露严重、公共设施设备保养不到位、公共秩序维护混乱。自2011年至今，有关行政主管部门对钰达物业作出的处罚决定达8次之多，小区业主通过各种媒体反映问题也多达上百次，业主包括物业办对钰达物业的行为表现已到了忍无可忍的程度。此种情况下，被告在多次向原告及相关部门反映无果的情况下，根据《合同法》相关规定有权要求原告退还相应的物业费。2、原告于2013年3月27日取得《收费许可证》，不具备资格收取2013年3月27之前的物业费，根据相关规定及合同约定，原告应退还其收取被告的物业管理费。根据洛发改委（2009）40号文件第二十一条第三项之规定，原告在取得《收费许可证》之前不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处，原告于2013年3月27日才取得《收费许可证》，在此之前无权收取物业费，原告2010年10月14日至2012年9月15日向被告收取的物业管理费应予退还。另根据《前期物业服务协议》第十一条第三款“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”，原告2013年3月27日之前未取得《收费许可证》属乱收费行为，被告要求根据上述约定退还已交物业费及利息应予支持。并且2014年6月4日洛龙区物业办组织原告与小区业主代表签订的调解纪要，也明确记载原告同意退还2011年8月3日之前的全部物业费。3、被告反诉请求未过诉讼时效。因直至2014年6月4日，被告还在向原告要求退还物业费以上事实有洛龙区物业办主持原告与小区业主代表所达成的调解纪要可以证明。综上，原告向被告主张物业管理费、逾期交纳物业管理违约金、生活垃圾处理费依据不足，请依法驳回原告的诉讼请求。被告要求原告退还已交物业费、生活垃圾处理费证据充分，合法合理，请合议庭予以支持。2014年6月2日，被告向本院递交了反诉状，依据以上事实和理由，现请求，1、依法判决被反诉人退还反诉人所交物业费、生活垃圾处理费4090元及利息432元（暂自从2012年9月15日计算至反诉之日）；2、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。 经审理查明，2010年7月28日，洛阳河洛文化置业有限公司与原告洛阳钰达物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，由洛阳河洛文化置业有限公司选聘原告对洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜。双方在合同中依据物业的基本情况对服务的内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等事项进行了约定。《前期物业服务合同》第九章第三十二条载明：本合同的期限自2010年7月28日起至2015年7月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年10月14日，原告与被告张伟民即河洛文化村2号楼2单元1902室的业主签订了《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，双方在《前期物业服务协议》中约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等事项，被告房屋建筑面积151.66平方米，协议中载明：乙方即被告将缴纳物业服务费用的时间为每半年的首月15日前，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，物业服务费用标准按洛阳市政府文件调整。同时该协议第十一条违约责任第四项载明：乙方（即业主张伟民）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 再查明，2011年10月25日，洛阳市房产管理局向原告发放了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，证书编号410303623，附表上载明准许原告从事物业管理业务时间为2010年7月9日，资质等级叁级，证书的有效期至2015年10月25日。2013年3月27日，洛阳市洛龙区物价管理办公室向原告发放了洛龙经服（物业）38号《收费许可证》，收费项目物业服务费，有效日期2013年3月至2014年2月止。 另查明，被告张伟民于2010年10月14日办理了河洛文化村2号楼2单元1902室的入住手续，随后对房屋进行装修，被告张伟民交纳2010年10月14日至2012年9月14日之间的物业费、生活垃圾处理费共计4090元，有相关收据予以证实。在庭审中，被告提供了5份证人证言，其中3位证人出庭作证，主要证实原告存在质价不符问题，原告认为部分证人证言所提出的问题不为物业公司的责任，其他证人证言不能采信。2011年6月23日，洛龙区物业管理工作领导小组向原告下发了洛龙物办（2011）第23号整改通知书，主要内容是该小区不具备交房条件，应停止办理入住手续，已经办理入住手续的业主，经说明情况退回物业费；2013年7月30日，洛龙区物业管理工作领导小组向原告下发了洛龙物办（2013）第13号整改通知书，主要内容是要求原告提供质价相符的服务；2014年3月17日，洛龙区物业管理工作领导小组向原告下发了洛龙物办（2014）第01号整改通知书，主要内容是小区管理存在漏洞、小区服务需进一步提高以及小区商户存在私搭乱建，侵占小区公共部位的问题。2014年6月10日，洛龙区物业管理工作领导小组洛龙物管（2014）1号文件将原告资质由目前的三级资质降低为临时资质。2014年7月18日，洛龙区物业管理工作领导小组洛龙物管（2014）5号文件对原告作出降级处理。2014年6月4日关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要第一条第三款载明原告针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退费，所涉及的费用由洛阳钰达物业管理有限公司向洛阳河洛文化置业有限公司索取。2014年6月6日，洛阳河洛文化置业有限公司发给原告的工作联系函上载明物业费应由业主自行承担，会议纪要关于贵公司退还物业费并向我公司索取物业费的提法显然不合情理，业主既然已经享受物业服务，业主就有承担缴纳物业费的义务。 又查明，原告于2014年6月13日向本院提交了撤诉申请书，在庭审中原告表示坚持撤回本诉。（已另行裁定） 本院认为，原告与被告张伟民签订了《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》，且原告受到洛阳河洛文化置业有限公司的选聘为洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜，并签订了《前期物业服务合同》，合同当事人均应当受到合同相关条款的约束。原告在洛阳河洛文化置业有限公司不具备完全的交房条件的情况下，由于部分业主的需要为业主提供了前期物业服务，业主也实际上享受了该服务。但是根据事实查明，原告所提供的物业服务与所收取的物业费用质价不符，原告多次收到洛龙区物业管理工作领导小组的整改通知书，且洛龙区物业管理工作领导小组洛龙物管（2014）5号文件关于对洛阳市钰达物业服务有限公司进行处理的决定对原告作出了降级处理，这些内容都可以反映出原告所提供的物业服务违反与被告签订的《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》的约定。被告在原告违约的情形下依据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条第三款的规定，被告有权要求原告清退所收费用。原告与被告于2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下达成了关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要，其中第一条第三款载明原被告双方经调解，原告针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还。原被告双方已经达成了调解协议，按照调解协议的内容执行较为妥当，被告要求退还生活垃圾处理费的诉讼请求本院不予支持。被告张伟民住宅面积151.66平方米，原告应当退还被告张伟民的物业费用时间自2010年10月14日计算至2011年8月3日，物业服务收费标准按照每月每平方米1.2元计算，原告应当退还被告的物业费用共计151.66平方米×1.2元×10个月=1819.92元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司于判决书生效后10日内向被告（反诉原告）张伟民退还物业费共计1819.92元。 二、驳回被告（反诉原告）张伟民的其他反诉诉讼请求。 本案反诉费用25元，由原告洛阳钰达物业管理有限公司承担，被告已预交，原告在执行中直接给付被告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审判长 ：刘定宣 陪审员 ：李艳红 陪审员 ：李世超 二〇一四年九月二十五日 书记员 ： 王 丽 |
