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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1226号 原告：洛阳玉隆苑地热开发有限公司。 法定代表人：侯吉汴，该公司总经理。 委托代理人：张风杰，河南万基律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：陈明玉，该公司办公室主任，特别授权代理。 被告：洛阳宏居房地产开发有限公司。 法定代表人：李称，该公司董事长。 委托代理人：宋叶峰、孙霖，河南张振龙律师事务所律师，特别授权代理。 原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司诉被告洛阳宏居房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法按照普通程序对该案进行了公开开庭审理。原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司的委托代理人张凤杰、陈明玉，被告洛阳宏居房地产开发有限公司的委托代理人宋叶峰、孙霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年4月6日，被告因合同争议，为发泄私愤，公然纠集社会闲散人员强行驱散原告园区内正在热水井上作业的工人，占领热水井，把属于原告的热水井圈到被告自己的范围内予以控制，妨害原告正常使用；而后又在双方共用的出行通道上垒墙，堵住原告与其共用的大门和道路，侵害原告正常秩序、生活秩序和出行权利，造成重大损失。虽经多次交涉，但没有任何结果。原告认为，被告目无法纪，出于报复动机，非法侵占原告正在使用的热水井，损害原告正常工作秩序，造成巨大的经济损失，其行为已构成侵权。根据《中华人民共和国民法通则》第117条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”，被告应立即停止侵害、排除妨害、恢复原告对热水井行使权利，赔偿损失。同时，被告违反相邻关系的法律规定，在双方共用的通道上垒墙，设置障碍，封堵大门，妨害原告正常通行和生活，其行为已构成侵权。根据《中华人民共和国物权法》第87条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”之规定，以及《中华人民共和国民法通则》第83条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”之规定，被告应立即排除妨害，拆除垒在道路上的围墙，大门允许原告车辆和人员的正常通行，赔偿原告热水井营业损失，按每天5000元计，共计30万元。综上：1、请求人民法院依法判令被告停止对原告热水井的侵占、排除妨害、返还热水井，恢复原告对热水井行使权利，正常工作；2、责令被告拆除垒在道路上的围墙，大门允许原告车辆和人员正常通行；3、赔偿损失，每天5000元，从侵权之日2014年4月6日起至停止侵害、恢复正常之日止（暂定30万元）；4、诉讼费由被告承担。 被告辩称：1、答辩人不存在侵占被答辩人热水井的事实，答辩人对热水井的占有是建立在双方约定基础上的合法行为。2009年11月26日，答辩人与被答辩人经协商一致签订了《协议书》一份，主要约定：（1）被答辩人将其享有合法使用权的，位于洛龙区龙门镇王山张沟段的188亩土地使用权及其范围内房屋、道路、围墙、林木、设施等全部建筑物、构筑物和附着物转让给答辩人；（2）上述土地范围内的热水井租赁给答辩人，热水井使用费和取水费为每年180万元，每年支付一次，协议期限至2052年9月20日；（3）被答辩人给予答辩人一年的建设期作为免租期。建设期满，答辩人支付热水井租赁费后，被答辩人将热水井移交给答辩人，同时不再许可他人或自己使用，由答辩人独家管理和使用热水井。（4）合同期限内，被答辩人保证不向任何第三方转让热水井及其土地使用权、地上建筑物、构筑物和附着物。该协议签订后，答辩人于2009年12月25日向被答辩人支付了土地转让费100万元。因被答辩人一直未按照约定向答辩人移交土地和热水井，经答辩人多次催促，被答辩人于2011年3月31日，与答辩人又签订了《租赁热水井补充协议》一份，约定：（1）2010年11月26日至2011年11月26日，热水井租赁费由每年180万元降低到100万元。（2）如答辩人于2011年11月26日未开业，至2012年11月26日按每年100万元收取热水井租赁费。该协议签订后，答辩人分别于2011年4月和2011年12月分两次合计交纳了热水井租金100万元（2010年11月26至2011年11月26日），同时于2011年10月交纳了土地租金20万元（2010年11月26日至2011年11月26日）。但上述款项交纳后，被答辩人仍未向答辩人移交土地和热水井。因被答辩人在收款后未移交土地和热水井，答辩人多次催促，2013年4月3日，被答辩人又与答辩人签订《关于玉隆苑项目﹤协议书﹥执行的几个问题》，约定：双方同意2012年12月31日前的100万元热水井租赁费，两年（2011年11月26日至2013年11月26日）的土地租金40万元，被答辩人垫付的通讯电路迁挪费36万元，合计176万元，由答辩人支付给被答辩人，2012年12月31日后的热水井租金暂停收取。该协议签订后，答辩人又依约向被答辩人支付了约定的176万元，并且于2013年12月10日，又支付了土地租金20万元（2013年11月26日至2014年11月26日）。但被答辩人直至2014年4月6日，才将土地和热水井移交给答辩人。在协议履行过程中，答辩人严格按照双方的约定履行合同义务，支付了包括土地租金、热水井租金在内的各项费用共计416万元，直至2014年4月6日被答辩人向答辩人移交热水井后，答辩人才开始占有并使用热水井。因此，答辩人不存在侵占热水井的行为，恰恰相反，被答辩人多次严重违反约定，迟延交付土地和热水井，给答辩人造成极大损失，答辩人保留追究被答辩人违约责任的权利。2、答辩人从未阻止被答辩人车辆和工作人员正常通行，被答辩人诉状所述完全是歪曲事实。按照答辩人和被答辩人《协议书》的约定，土地范围内的房屋、道路、围墙、林木、设施等全部建筑物、构筑物和附着物均归答辩人所有。答辩人在接收土地及热水井后，为了明确区分与其它相邻土地之间的界线，在所租用土地的周边设立了围墙、围挡等安全防护措施。上述设施的设置，完全是答辩人从安全角度考虑，在自己享有权利的土地上实施的正常行为。安全防护措施设置后，答辩人从未阻止过被答辩人及其工作人员的正常通行，被答辩人在诉状中所述完全与事实不符。3、被答辩人向答辩人移交热水井后，答辩人对热水井的占有和使用未侵犯被答辩人的任何权利，不存在赔偿损失的情形。相反，由于被答辩人的违约行为，其应当赔偿给答辩人造成的全部损失。答辩人按照双方的约定支付相应的款项后，被答辩人直至2012年4月6日才向答辩人移交土地和热水井，严重违反约定。因此，违约人是被答辩人，而不是答辩人，应当承担赔偿责任的也是被答辩人，而不是答辩人。4、被答辩人在诉讼中通过法院查封答辩人的银行账户和热水井的行为，没有任何合法理由，已经给答辩人造成更大的损失。依照双方签订的《协议书》、《热水井补充协议》及《关于玉隆苑项目﹤协议书﹥执行的几个问题》，被答辩人应于2010年11月26日向答辩人移交土地和热水井，但实际上被答辩人直至2014年4月6日才进行了移交。移交后，又在毫无合法理由的情况下，以侵权为名通过法院查封了答辩人的银行账户和热水井，给答辩人造成了新的损失。答辩人要求立即解除对答辩人的银行账户和热水井的查封行为，并要求被答辩人赔偿错误查封给答辩人造成的全部损失。 经审理查明：原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司（原名河南秦阳重工有限公司）于2002年10月31日同洛阳市洛龙区龙门镇人民政府签订《龙门西山重点绿化工程土地承包合同书》。约定甲方（即洛阳市洛龙区龙门镇人民政府）将龙门镇张沟村连洼地段（南邻张沟村小学道路外北侧，北邻田山村地界，东邻王城大道以外西侧，西邻环镇路以东）共有土地283.29亩，承包给乙方（即原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司（原名河南秦阳重工有限公司）），承包期限为：自2002年9月20日至2052年9月20日，共50年。并在该合同书第五条，乙方的权利和义务：第2项载明：“在承包期内，经甲方同意，可以依法把自己承包的土地出租、入股、抵押或继承。”该合同书生效后，由于中共洛阳市委、市政府作出行政区划调整的决定，洛阳市洛龙区龙门镇人民政府作为甲方，洛阳玉隆苑地热开发有限公司作为乙方，龙门文化旅游园区龙门石窟街道办事处作为丙方又于2008年11月1日签订《龙门西山重点绿化工程土地承包合同补充协议》，该协议第一条：“2002年10月31日甲方同河南秦阳重工有限公司（2007年12月17日，经甲方同意河南秦阳重工有限公司变更为洛阳玉隆苑地热开发有限公司，河南秦阳重工有限公司的权利和义务由洛阳玉隆苑地热开发有限公司承担）签订的龙门西山重点绿化工程土地承包合同书，所有条款不变，甲方的权利和义务由丙方承担。”2009年11月26日，原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司（作为甲方）同被告洛阳宏居房地产开发有限公司（作为乙方）签订《协议书》，双方约定的主要内容为：甲方取得洛龙区龙门镇王山张沟段的283亩土地的合法使用权，该幅地块四至与边界详见本协议所附宗地图。经过甲、乙双方友好协商，就上述土地转让有关事宜达成以下协议：第一条：甲方将上述地块中的188亩土地合法使用权转让给乙方，转让土地的四至为：具体位置详见附图。第三条：本协议签订后，上述188亩土地及其范围内的房屋、道路、围墙、林木、设施等建设物、构筑物和附着物均归乙方所有。第四条：除上述188亩土地之外，甲方保留32亩和热水井方圆一亩多土地的使用权和热水井的所有权，该部分土地的租金在建设期满后由乙方代为承担。甲方热水井的使用费和取水费为每年180万元，每10年增10％，每年支付一次。第一年先付180万元后使用，以后每年按季度先付款后使用。第五条：本协议期限为43年，至2052年9月20日止。第六条：乙方在一年建设期后应当开始承担政府收取的220亩土地租金和热水井租赁费。第十三条：在合同期限内，乙方保证甲方享有通向热水井的管道道路的所有权。如乙方整修热水井泵房，则修建后泵房归甲方所有。第十四条：在合同期限内，如果乙方出现连续两年拖欠使用费，则甲方有权书面通知解除合同。因此给甲方造成的损失乙方需加倍赔偿。如甲方违反约定影响到乙方对土地、建筑物、构筑物、地上附着物和水井的使用，应当加倍赔偿给乙方造成的全部损失（政府行为除外）……等等。该协议书履行期间，原告（甲方）与被告（乙方）于2011年3月31日又签订《租赁热水井补充协议》，主要内容如下：“根据甲、乙双方于2009年11月26日协议的约定，乙方应于2010年11月26日接管热水井。现因乙方正在紧张地办理立项等手续。资金、人力用量很大，甲方理解乙方的实际情况，现议定热水井补充协议如下：一、根据乙方的提议，甲方同意将热水井的租金由原来的每年180万元，现实际收取100万元整，从2010年11月26日至2011年11月26日。三、若乙方于2011年11月26日还没开业，甲方最大限度为2011年11月26日至2012年11月26日前以每年收取100万元租赁费。从2012年11月27日起以每年180万元收取租赁费。到2011年6月16日，原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司与被告洛阳宏居房地产开发有限公司因原合同有关方面的责任、权利随之变化，为明确双方各自的责任、权利，又签订了《土地使用补充协议》，主要内容为：第一条：甲、乙双方所使用的地块，现以燃气管道地沟的中心线以东环园北路中心线以南为乙方所有，燃气管道以西，环园北路以北的为甲方所有（以实际测图为准）。第六条：变更手续由乙方宏居公司一同办理。办好后以协议为准进行归户，甲方19.4亩，乙方130.6亩，各自负责各自的变更费用。2011年6月22日，双方在履行协议中，因多种原因发生矛盾，原告于2011年6月22日作出《并于热水井告知函》“尊敬的宏居房地产有限公司：“我单位原想什么都不管，落得清闲。根据实际情况，这样的想法是不现实的。现告知贵单位：热水井的管理权不能交，甲、乙双方所签其它条文不变，只是交接不再进行。由于甲方考虑不周，为此甲方要承担相应的责任：原定热水井上的六个工人工资。水井电费交接后由乙方承担，现不再交接，还由甲方进行管理。所以热水井的电费、工人工资还是由甲方承担。甲方必须保证水源不断的供应乙方（政府干予除外）。洛阳玉隆苑地热开发有限公司。2011年6月22日”。被告方的孟换又于2011年6月24日签字确认。后原、被告双方又于2013年3月30日签订《关于玉隆苑项目﹤协议书﹥执行的几个问题》，载明：“一、在双方签订的《协议书》及相关补充协议的基础上，双方同意2012年12月31日前的180万元热水井租赁费、两年的土地租金及垫付的36万元通讯电路迁挪费共计176万元整，由宏居公司付给玉隆苑公司。2012年12月31日后热水井租金可以暂停收取。……在建设用地变更前，宏居公司每年必须缴纳220亩土地的租金”。2014年4月6日，被告洛阳宏居房地产开发有限公司张贴《告示》：“我公司投资兴建的省重点项目：玉隆苑酒店（岭秀·悦温泉精品酒店）发改委备案确认书编号：豫阳洛龙服（2011）00006，已进入七通一平阶段。现通告如下：一、即日起停止对外销售热水。二、与本工程无关人员不得随意出入本项目园区，经门卫批准进入园区的人员，必须服从公司保障部统一指挥。三、玉隆苑内原居住人员必须服从本项目指挥部统一安排。给你带来不便，敬请谅解。洛阳宏居房地产开发有限公司。二○一四年四月六日。”至此，被告于2009年12月25日支付原告土地补偿金100万元，2011年4月29日支付原告（2010年11月26日至2011年6月26日）半年热水井租赁费50万元，2011年10月2日支付原告土地租金20万元，2011年12月6日支付原告（2011年5月26日至2011年11月26日）半年热水井租赁费50万元，2013年4月7日支付原告热水井租金100万元、土地租金40万元，通讯电路迁挪费36万元，共176万元，2013年12月10日支付原告（2013年11月26日至2014年11月26日）地租20万元，共计416万元。同时，被告洛阳宏居房地产开发有限公司在双方共用的环园北路中心，以该道路中心是双方分界线为由用长久性建筑材料砌成一道占环园北路全长的红色砖墙，并在环园北路东端设置钢铁大门，且被告没有证据证明设置有其建设项目：（岭秀·悦温泉精品酒店）的指挥部，致使原告通行受阻，车辆停行，同时，并将原告的热水井圈于被告苑中，致使原告热水井的热水无法销售，给原告造成了较大的经济损失。后龙门石窟世界文化遗产园区遏制私搭乱建工作领导小组办公室发现原、被告双方土地使用界线上所砌的隔离墙后，于二○一四年七月二十一日下达龙遏字（2014）7号《责令拆除违法建筑通知书》：“洛阳玉隆苑地热开发有限公司、洛阳宏居房地产开发有限公司：你单位在龙门园区西山管理处玉隆苑私自建设隔离墙的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡建设规划法》和洛阳市洛办（2010）153号文件、洛阳市政府办公室洛政办（2011）44号文件、龙门管委会龙工委（2011）7号文件和龙门石窟街道办事处龙办（2011）23号文件的相关规定，限你于2014年7月27日下午17：00前拆除你所建违法建筑物，逾期将依法予以强制拆除。送达人：孙响雷，签收：侯吉汴。二○一四年七月二十一日。”现原告为维护权利，状诉来院。本院受理后，依法审理，多次调解，但双方意见差距较大，不能达成一致协议。 本院认为：被告洛阳宏居房地产开发有限公司租赁原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司依法获得的土地后，应依约保证原告的管道道路通行及热水井所有权的行使与销售收益，但被告却在双方共用的道路中心土地使用界线上砌墙，在进出口设置钢铁大门，使原告通行受阻，车辆行驶受挡，热水井不能使用及收益，其作法错误，行为违约，被告应依法拆除在双方共用的环园北路中心土地使用界线上所砌红砖墙，畅通大门，保证原告及原告热水井销售的人、车通行，热水井的使用与收益。由于被告砌建砖墙，设置钢铁大门，使原告不能行使热水井的所有权，不能销售收益，给其造成了较大的经济损失，但就该项请求，原告没有经济损失的证据，只有损害事实的陈述，依据原告热水井未移交，被告未清付热水井租金的事实及原告收取热水井租赁费的实际情况，本院确定原告的热水井售热水损失为每天4000元。计算赔偿损失的期间，应以原告张贴《告示》的时间即2014年4月6日至原告申请诉讼保全后，由法院实际作出保全的时间即2014年6月13日止，计68天，原告不能销售热水井热水的损失为272000元。原告要求被告赔偿损失的过高要求，缺乏证据，本院不予支持。被告虽辩称热水井的占有是建立在双方约定基础上的合法行为，从未阻止原告车辆和工作人员正常通行，但被告在原告未向其移交热水井的情况下，进行砌墙，设置钢铁大门，圈原告热水井于自己苑中，其行为缺乏依据，不属合法行为；被告所砌长久性红砖墙于双方通行的环园北路中心，土地使用界线上，并在双方出入口该墙东端设置钢铁大门，使原告人、车通行受阻，辩称未阻止原告通行，显然不实；被告辩称原告的热水井向其移交，但无举证移交手续，辩称对热水井的占有和使用未侵犯原告的任何权利，但原告的热水井圈于被告苑中，不能进行销售收益，显然权利被侵，给原告造成经济损失，况被告方已签收原告向其送发的《关于热水井告知函》，已认可原告的热水井不再交接，仍由原告管理；被告辩称原告在诉讼中通过法院查封其银行账户和热水井，没有任何合法理由，但这是原告依法申请诉讼保全，是法律赋予其的权利，因此被告的四项辩称，本院均不予采信。被告辩称原告违约，应赔偿给其造成的全部损失的要求，属反诉，因被告未提出反诉，本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第十九条、第二十一条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、被告洛阳宏居房地产开发有限公司于判决生效后十日内拆除其建在原、被告共用的环园北路中心双方土地使用界线上的全程红砖墙，返还热水井给原告；新建大门，保证原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司及该公司销售热水井热水的人、车正常通行，不受任何阻挡。 二、被告洛阳宏居房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司热水井售水损失272000元。 三、驳回原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6000元，诉讼保全费2500元，计8520元，由原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司负担520元，被告洛阳宏居房地产开发有限公司负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式五份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 王光仁 人民陪审员 李艳红 人民陪审员 牛菲洁 二〇一四年九月十八日 书 记 员 焦志豪 |
