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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1124号 原告：李战敏，男，汉族，1971年10月29日生。 委托代理人：高春明，系河南明昕律师事务所律师。 被告：王建成，男，汉族，1958年7月28日生。 委托代理人：袁晓静，系河南安多律师事务所律师。 第三人：洛阳宝龙商业物业管理有限公司。 第三人：贾爱辉，女，汉族，1973年3月14日生。 委托代理人：贾永辉，男，汉族，1975年5月12日生，系贾爱辉之弟。 第三人：许倍铭，男，汉族，1998年9月28日生。 法定代理人：贾爱辉，系许倍铭之母。 第三人：许恒铭，男，汉族，2007年12月4日生。 法定代理人：贾爱辉，系许恒铭之母。 上列原告李战敏诉被告王建成、第三人洛阳宝龙商业物业管理有限公司（以下简称：宝龙物业）、贾爱辉、许倍铭、许恒铭为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李战敏的委托代理人高春明、被告王建成及其委托代理人袁晓静、第三人贾爱辉的委托代理人贾永辉到庭参加了诉讼，第三人宝龙物业经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年6月13日，原告与被告签订了一份《转让协议》，内容是被告将位于洛阳市洛龙区宝龙城市广场一期外围03-0117号门面房（原戈美其鞋业营业用房）的房屋使用权转让给原告使用。协议签订后，原告于2013年6月19日向被告支付了转让金70000元。随后，原告对门面房二楼进行装修，投入了部分装修费用，并将办公家具和空调等物品搬入，累计投入10000元。正当原告准备进入门面房办公之际，宝龙物业工作人员在房东贾爱辉的催促下将门锁锯掉并更换，导致原告无法进入和使用。据房东贾爱辉陈述，房屋内的物品已经由被告王建成全部搬走。协议签订后，原告支付了房屋使用权转让费，但并未得到房屋的使用权，装修白白投入，当初搬入的空调和家具也由被告搬走，给原告造成了巨额损失。经查实，被告并非门面房的所有人，其转让给原告的房屋本身也是租来的，租赁期已于2013年2月份到期终止，被告转让时尚欠第三人4个多月的房租费和物业管理费未交。第三人宝龙物业系上述房屋的代管人，第三人贾爱辉母子三人系上述房屋的实际所有人，为查清案件事实，根据法律规定，特列第三人参加诉讼。原告认为，被告在一无房屋产权二无使用权的情况下，隐瞒房屋状况，骗取巨额转让金，属明显的合同欺诈行为。依据合同法第五十二条的规定，请求依法确认双方签订的《转让协议》无效，判决被告立即退还原告的转让金，并赔偿原告的全部损失。请求：1、判决原被告2013年6月13日签订的《转让协议》无效，判令被告返还原告房屋使用权转让费70000元。2、判令被告赔偿原告支付的转让费利息损失4200元（自2013年6月19日起按银行贷款利率6%计算到付清之日止，暂时计算到2014年6月18日），装修费、办公家具、空调等损失10000元。3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：一、被答辩人起诉状中要求答辩人返还之“转让费”，并非《转让协议》中约定的转让费，答辩人无法返还。2010年答辩人与洛阳市洛龙区宝龙城市广场一期外围03-0117号门面房业主签订为期2年的房屋租赁协议，经业主同意，答辩人将房屋做了装修装饰及添加设备后，进行经营。协议到期，业主电话通知答辩人，明确表示不再同答辩人续约，要求答辩人移除设备、拆除装饰装修物，将房屋恢复原状后交还业主。2013年，答辩人在搬离设备（展示柜）、拆除装饰装修物之际，被答辩人找到答辩人问其可否将设备留下，不拆除装修装饰物，表示其愿出70000元补偿答辩人之损失。并一再强调房租及后续事项其直接与业主交涉，无需答辩人顾虑。所以，被答辩人与答辩人签订了《转让协议》转让之标的，并非被答辩人所说的房屋使用权，而是属于答辩人所有的经营设备及可拆除的装饰装修物，70000元的支付是基于答辩人转让了其所有物的所有权而收取的对价，故答辩人无须返还。二、被答辩人与答辩人所签之《转让协议》为合法有效协议。2013年被答辩人与答辩人签订《转让协议》时，答辩人明确告知被答辩人其并非业主，被答辩人在以后的经营中，房屋及管理费也不向答辩人缴纳。被答辩人作为具有民事行为能力的成年人，主动找到答辩人在其自觉自愿的情况下与答辩人签订了《转让协议》，该协议应该是合法有效的协议，被答辩人应当受其约束。且该协议也早已履行完毕。双方所签的《转让协议》载明的是室内外装修的转让，同时收款凭证上载明的也是装修费，两者表述一致，双方权利义务明确。三、被答辩人是因为使用房屋期间拒不缴纳物业费导致不能使用房屋，跟被答辩人无关。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人贾爱辉、许倍铭、许恒铭辩称：1、位于洛阳宝龙城市广场DE区之1层03-0117的房屋，是答辩人于2011年3月出资购买的，属于答辩人所有。为了有效使用该房屋，答辩人于2011年3月16日与第三人宝龙物业签订《委托租赁协议》，将上述房屋委托第三人宝龙物业代为管理租赁，委托管理期限到2013年2月28日终止。2、第三人宝龙物业将上述房屋租赁给被告王建成使用之后，被告王建成在合同期内无故中止协议，并拖欠巨额的房租和物业管理费用，经第三人宝龙物业多次催要，始终未果。3、答辩人与第三人宝龙物业的《委托租赁协议》到期后，房屋一直空闲，答辩人欲收回房屋自己使用或出租。于是第三人宝龙物业按照《委托租赁协议》的约定，将上述房屋清空后交付给答辩人。纵观以上事实，答辩人将属于自己房屋收回的整个过程没有任何不妥，也没有侵害任何人的权利和利益。首先，原告与被告王建成于2013年6月签订的房屋《转让协议》，是在房屋所有人（即答辩人）完全不知道的情况下，私自签订。根据相关法律的规定，对答辩人不产生任何的约束力。其次，第三人宝龙物业在委托管理期满后，按照《委托租赁协议》的约定，将清空后的房屋归还答辩人，答辩人没有见到、更没有接收房屋内的任何物品。综上所述，答辩人认为，原告与被告王建成的房屋租赁合同纠纷，未经答辩人同意，不但对答辩人无效，而且也严重损害答辩人的利益。请求人民法院依法公正裁判。 第三人宝龙物业经合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩和证据。 经审理查明：2013年6月13日，原告作为承买方与作为出让方的被告王建成签订《转让协议》一份，该协议约定：“出让方将宝龙外围门面房03-0117房转让给承买方，出让包括室内外现有装饰设施及宝龙市场现阶段房屋使用权，转让总金额为柒万元整（70000元）”。2013年6月19日，被告王建成给原告出具收到原告装修费70000元的收据一张，并加盖浙江戈美其鞋业有限公司洛阳分公司的印章（王建成名下工商注册的系洛阳市洛龙区戈美其鞋店，个体工商户）。上述原被告协议约定的宝龙外围门面房03-0117房的所有权人系第三人贾爱辉、许倍铭、许恒铭。2011年3月16日，第三人贾爱辉、许倍铭、许恒铭与第三人宝龙物业（原名称为河南华龙商业地产管理有限公司）签订《委托租赁协议》一份，第三人贾爱辉、许倍铭、许恒铭将上述房屋委托给第三人宝龙物业对外出租，委托出租期限至2013年2月28日止，后第三人宝龙物业将该房屋出租给被告王建成。在委托出租期限届满时，第三人贾爱辉及第三人宝龙物业通知被告王建成搬离该房屋，不再续约出租，被告王建成于2013年6月13日与原告签订《转让协议》。后因第三人贾爱辉收回该房屋，致原告不能承租使用，引起本案纠纷。原告诉称，因被告故意隐瞒房租到期不能续租的事实，导致自己的协议目的不能实现，认为被告存在欺诈行为，要求确认协议无效，并返还转让费70000元及利息和其他损失10000元。被告则称，协议当初已明确告知原告房租期限已到期，而自己转让给原告的仅系房屋的内外装修费用，不包括房屋的使用权。另，原告称在签订《转让协议》时，未看到被告的承租合同。原被告在签订《转让协议》时，第三人贾爱辉、许倍铭、许恒铭不知情。庭审中，因当事人的意见分歧较大，至调解不能。 另查明，本案第二次开庭审理时，原告书面申请变更诉讼请求，要求撤销与被告之间所签订的《转让协议》，被告则称，原告主张撤销，已过一年的除斥期间，依法应当驳回原告的诉讼请求。 本院认为：原告以被告在签订《转让协议》时故意隐瞒事实，存在欺诈行为为由，依据合同法第五十二条之规定请求确认双方之间的协议无效。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据该法律规定，确认合同无效有其严格的适用条件，而非存在欺诈行为就能确认合同无效，需达到损害国家利益的程度，方可为之。而依据合同法第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、协迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案原告的诉求应为合同撤销之诉，而非确认合同无效。依据合同法第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、协迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”，依据该法律规定，原告有提起撤销之诉的权利。但合同撤销受一年的除斥期间所限制，合同法第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”从2013年9月份原告知道撤销事由之日起至本案中原告主张合同撤销之日（2014年10月27日主张撤销），已超过一年的除斥期间，而除斥期间不具有中止、中断的情形，故原告主张合同撤销的请求依法不应得到支持。故本院以原告适用法律不当要求确认合同无效的证据不足、其主张合同撤销已过除斥期间为由，驳回原告的第一项诉讼请求。而原告的第二项诉求，已失去第一项诉求成立的基础，故本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第七十五条之规定，经合议庭合议，判决如下： 驳回原告李战敏的诉讼请求。 本案受理费1905元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 陈 雷 人民陪审员 田美娜 人民陪审员 王小飞 二〇一四年十月三十一日 书 记 员 周亚男 |
