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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第01136号 上诉人（原审被告）河南中达置业集团有限公司。 法定代表人郑复生，任董事长职务。 委托代理人刘新生，男，系该公司员工。 委托代理人李喜文，男，系该公司法律顾问。 上诉人（原审原告）刘延天，男。 委托代理人韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。 上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）与被上诉人刘延天为商品房买卖合同纠纷一案，方城县人民法院于2013年8月26日作出（2014）方城民初字第235号民事判决，中达公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人中达公司的委托代理人刘新生、李喜文，被上诉人刘延天的委托代理人韩梦霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，2010年11月12日，刘延桢与被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定由刘延桢出资527248元，购买了被告开发的位于方城县城关镇高速引线东侧（土地编号为200501号，土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为2005121号）中达裕州花园第二幢2-3层14号房的商铺一套，建筑面积163.44平方米，每平方米单价为3226元。合同签订后，刘延桢于2010年11月12日向被告支付了购房款527249元、大修基金2761元、储藏室款24878元和商铺办证费用26947元，被告中达公司向刘延桢出具了收据，双方约定于2010年11月15日前向原告交付房屋。2013年3月27日，刘延桢与其丈夫王岩超共同作出声明，声明该处房产系刘延桢受原告刘延天委托代为办理一切交费、签订购房合同事宜，在办理上述手续时误将委托人“刘延天”的名字写成了“刘延桢”，该处房产系原告刘延天出资购买。后被告又与原告刘延天补签了商品房买卖合同，并于2013年5月30日向原告重新出具了收款收据。原告购房至今，该房屋无法办理产权登记。原告遂诉至原审法院，请求依法判令被告即时为原告办理二幢14号房的房屋所有权证，并自2011年2月13日起至2013年12月3日向原告支付违约金177507.16元，此后的违约金由被告依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息按原告已支付的总购房款527249元支付违约金至原告的权属证书颁发之日止，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明：1、原被告签订的商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”中，双方对此未作特殊约定。2、原审调取的方城县房地产管理局房权证存根显示，位于方城县城关镇高速引线东侧中达花园2#楼的房屋，于2014年4月17日以“河南中达置业集团有限公司”办理了房屋所有权证书，房产证号为方房权证字第1401011806号。2014年4月29日，被告将包含该房产在内的房屋以权利价值20000000元，整体抵押给了南阳市宛城区农村信用合作联社白河桥分社，履债期限自2014年4月29日起至2015年4月29日止。3、2013年10月23日，南阳中达置业集团有限公司名称变更为河南中达置业集团有限公司。 原审认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容又不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在该合同关系中，原告刘延天委托刘延桢代为购买被告的商品房，虽然刘延桢以自己名义与被告办理了相关手续，但其在此后出具的声明书中明确表示原告刘延天系该房屋的实际买受人，被告中达公司对此亦予以认可，并与原告补签了买卖合同，故原告刘延天系该商品房的买受人，被告中达公司系该商品房的出卖人，自刘延桢代替原告与被告签订购房合同时起，该合同即对原被告双方产生相应的法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人购买已经竣工的房屋的，由于出卖人的原因致使买受人自合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，如果当事人对此没有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。现原被告双方在签订买卖合同时，原告已依约履行了向被告交付房款的义务，被告也向原告交付了房屋，但因被告此后又将已出售的房屋整体抵押，导致原告无法取得所购买房屋的权属证书。因双方未就房屋权属证书的取得进行特别约定，且被告在售房的同时又向原告收取了相关办证费用，故被告应当为原告办理房屋权属证书，并自双方约定的交房日期到期后90日（即2011年2月13日）起，向原告承担违约责任。被告称双方属委托合同纠纷，因原告未向其完善代理手续导致相关部门无法办理权属证书，是原告自身原因造成，被告不存在违约行为的辩解意见，因缺乏事实和法律依据，不予采信。又因双方合同签订至今，原告所购房屋始终无法办理权属证书，被告的违约行为一直处于持续状态，不存在超过诉讼时效的情形，被告称原告要求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，原审亦不予采信。故原告刘延天要求被告中达公司为其办理房屋权属证书并承担违约责任的理由正当，予以支持。鉴于被告代为原告办理权属证书需要向相关部门报备相应资料手续及其处理争议房屋上所设定的他项权利，需要一定的筹备时间，故原审酌定给予被告90日的合理筹备期间。因原被告双方约定的购房款总额为527248元，故被告中达公司应以该数额为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告河南中达置业集团有限公司于判决生效后90日内，为原告刘延天办理位于方城县城关镇高速引线东侧中达裕州花园第二幢2-3层14号商品房的房屋权属证书。二、被告河南中达置业集团有限公司自2011年2月13日起，以总金额527248元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告刘延天支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告河南中达置业集团有限公司负担。 中达公司不服原审判决，向本院上诉称，双方的商品房买卖合同中并未约定上诉人负有办理房产证义务，且该申请也不是上诉人的法定义务，一审判决有超越职权之嫌，属于强人所难。2、一审判令上诉人向被上诉人支付违约金无事实及法律依据。3、被上诉人的起诉已超过法律、法规规定的诉讼时效。故请求二审法院撤销原判，依法保护上诉人的合法权益。 刘延天答辩称，原审判令中达公司为被上诉人办理权属证书正确。由于上诉人的原因造成被上诉人无法取得产权证书，上诉人应承担违约责任。上诉人的违约行为处于持续状态，被上诉人起诉未超过诉讼时效。上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 二审中，各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，作为商品房屋出卖人，上诉人中达公司最基本的合同义务是将出售房屋的所有权转移给被上诉人刘延天，房屋所有权转移的法定形式是进行权属登记，因此，办理房产权属证书是上诉人的一项基本义务，且双方当事人虽然在《商品房买卖合同》中并未约定办理房屋权属证书义务由谁负担，但中达公司在售房时已收取了相关办证费用，刘延天亦予以支付，双方当事人以自身行为达成合意，将该项义务转移至上诉人中达公司负担，故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因中达公司在房屋交付后又将已出售的房屋整体抵押给第三人，导致刘延天至今未能取得所购房屋的产权证，过错明显，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令上诉人承担违约责任正确，本院予以支持。因中达公司的违约行为处于持续状态，被上诉人刘延天主张自已的权利不超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由河南中达置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 生 代理审判员 张继强 代理审判员 李路明 二〇一四年十一月十八日 书 记 员 高 璐 |
