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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第01140号 上诉人（原审被告）河南中达置业集团有限公司。 法定代表人郑复生，任董事长职务。 委托代理人刘新生，男，系该公司员工。 委托代理人李喜文，男，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）连春瑞，女。 委托代理人韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。 上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）与被上诉人连春瑞为商品房买卖合同纠纷一案，方城县人民法院于2013年8月26日作出（2014）方城民初字第237号民事判决，中达公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人中达公司的委托代理人刘新生、李喜文，被上诉人连春瑞的委托代理人韩梦霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，2012年10月11日，原被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定由原告出资529136元，购买了被告开发的位于方城县城关镇高速引线东侧（土地编号为200604号，土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为2006093号）中达教师新村A区第二幢一层146#-148#号房的商铺一套，建筑面积124.26平方米，每平方米单价为4258元。合同签订后，原告于2012年10月15日向被告支付了购房款528136元、大修基金2646元和商铺费用24672元，被告中达公司向原告出具了收据三份，并交付了房屋。但原告购房至今，该房屋无法办理产权登记。原告遂诉至本院，请求依法判令被告即时为原告办理二幢一层146-148号房的房屋所有权证，并自2013年1月12日起至2013年12月2日向原告支付违约金56441.17元，此后的违约金由被告依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息按原告已支付的总购房款529136元支付违约金至原告的权属证书颁发之日止，并由被告承担本案的诉讼费用。 另查明：1、原被告签订的商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”中，双方对此未作特殊约定。 本院调取的方城县房地产管理局D1303000789号他项权证显示，位于方城县城关镇文化南路东段中达教师新村A区2#幢的房屋，被被告中达公司整体抵押给中国农业银行股份有限公司南阳新区支行，权利价值10500000元，履债期限自2013年1月31日起至2015年1月30日止。 2013年10月23日，南阳中达置业集团有限公司名称变更为河南中达置业集团有限公司。 原审认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容又不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在该合同关系中，原告连春瑞系商品房的买受人，被告中达公司系商品房的出卖人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人购买已经竣工的房屋的，由于出卖人的原因致使买受人自合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，如果当事人对此没有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。现原被告双方在签订买卖合同时，原告已依约履行了向被告交付房款的义务，被告也向原告交付了房屋，但因被告此后又将已出售的房屋整体抵押，导致原告无法取得所购买房屋的权属证书。因双方未就房屋权属证书的取得进行特别约定，且被告在售房的同时又向原告收取了相关办证费用，故被告应当为原告办理房屋权属证书，并自双方签订商品房买卖合同后90日（即2013年1月9日）起，向原告承担违约责任。原告要求被告自2013年1月12日起承担违约责任，系其真实意思表示且不违反法律规定，本院予以照准。被告称双方属委托合同纠纷，因原告未向其完善代理手续导致相关部门无法办理权属证书，是原告自身原因造成，被告不存在违约行为的辩解意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。又因双方合同签订至今，原告所购房屋始终无法办理权属证书，被告的违约行为一直处于持续状态，不存在超过诉讼时效的情形，被告称原告要求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，本院亦不予采信。故原告连春瑞要求被告中达公司为其办理房屋权属证书并承担违约责任的理由正当，本院予以支持。鉴于被告代为原告办理权属证书需要向相关部门报备相应资料手续及其处理争议房屋上所设定的他项权利，需要一定的筹备时间，故本院酌定给予被告90日的合理筹备期间。合同签订后原告向被告交付的购房款总额为529136元，被告中达公司应以该数额为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告河南中达置业集团有限公司于本判决生效后90日内，为原告连春瑞办理位于方城县城关镇文化路东段中达教师新村A区第二幢一层146--148号商品房的房屋权属证书。 二、被告河南中达置业集团有限公司自2013年1月12日起，以总金额529136元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告连春瑞支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1261元，由被告河南中达置业集团有限公司负担。 中达公司不服原审判决，向本院上诉称，双方的商品房买卖合同中并未约定上诉人负有办理房产证义务，且该申请也不是上诉人的法定义务，一审判决有超越职权之嫌，属于强人所难。2、一审判令上诉人向被上诉人支付违约金无事实及法律依据。故请求二审法院撤销原判，依法保护上诉人的合法权益。 连春瑞答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 二审中，各方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，作为商品房屋出卖人，上诉人中达公司最基本的合同义务是将出售的房屋的所有权转移给被上诉人连春瑞，房屋所有权转移的法定形式是进行权属登记，因此，办理房产权属证书是上诉人的一项基本义务，双方当事人虽然在《商品房买卖合同》中并未约定办理办理房屋权属证书义务由谁负担，但中达公司在售房时已收取了相关办证费用，连春瑞亦予以支付，双方当事人以自身行为达成合意，将该项义务转移至上诉人中达公司负担，故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因中达公司在房屋交付后又将已出售的房屋整体抵押给第三人，导致连春瑞至今未能取得所购房屋的房地产权证，过错明显，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令上诉人承担违约责任正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1261元，由上诉人河南中达置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 生 代理审判员 张继强 代理审判员 李路明 二〇一四年十一月十五日 书 记 员 高 璐 |
