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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第01137号 上诉人（原审被告）河南中达置业集团有限公司。 法定代表人郑复生，任董事长职务。 委托代理人刘新生，男，系该公司员工。 委托代理人李喜文，男，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）陈兴宇，男。 委托代理人韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。 上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）与被上诉人陈兴宇为商品房买卖合同纠纷一案，方城县人民法院于2014年8月26日作出（2014）方城民初字第233号民事判决，中达公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人中达公司的委托代理人刘新生、李喜文，被上诉人陈兴宇的委托代理人韩梦霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，2012年10月31日，中达公司与陈兴宇签订了商品房买卖合同一份，双方约定由陈兴宇出资564871元，购买了中达公司开发的位于方城县城关镇高速引线东侧（土地编号为200501号，土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为2005121号）中达裕州花园第1幢2-3层10号房的商铺一套，建筑面积171.52平方米，每平方米单价为3293元。合同签订后，陈兴宇向中达公司支付了全部购房款564871元、大修基金2898元和商铺费用27054元，中达公司向陈兴宇出具了收据，双方约定于2010年11月15日前向陈兴宇交付房屋。陈兴宇购房至今，该房屋无法办理产权登记。陈兴宇请求依法判令中达公司即时为陈兴宇办理1幢10号房的房屋所有权证，并自2011年2月14日起至2013年12月4日向陈兴宇支付违约金190173.24元，此后的违约金由中达公司依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息按陈兴宇已支付的总购房款564871元支付违约金至陈兴宇的权属证书颁发之日止，并由中达公司承担本案的诉讼费用。中达公司与陈兴宇签订的商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”中，双方对此未作特殊约定。原审法院调取的方城县房地产管理局房权证存根显示，位于方城县城关镇高速引线东侧中达花园1#楼的房屋，于2014年4月17日以“河南中达置业集团有限公司”办理了房屋所有权证书，房产证号为方房权证字第1401011807号。2014年4月29日，被告将包含该房产在内的房屋以权利价值20000000元，整体抵押给了南阳市宛城区农村信用合作联社白河桥分社，履债期限自2014年4月29日起至2015年4月29日止。2013年10月23日，南阳中达置业集团有限公司名称变更为河南中达置业集团有限公司。 原审认为，中达公司与陈兴宇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在该合同关系中，陈兴宇系商品房的买受人，中达公司系商品房的出卖人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人购买已经竣工的房屋的，由于出卖人的原因致使买受人自合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，如果当事人对此没有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。现双方在签订买卖合同时，陈兴宇已依约履行了向中达公司交付房款的义务，中达公司也向陈兴宇交付了房屋，但因中达公司此后又将已出售的房屋整体抵押，导致陈兴宇无法取得所购买房屋的权属证书。因双方未就房屋权属证书的取得进行特别约定，且中达公司在售房的同时又向陈兴宇收取了相关办证费用，故中达公司应当为陈兴宇办理房屋权属证书，并自双方签订商品房买卖合同后90日（即2013年2月13日）起，向陈兴宇承担违约责任。陈兴宇要求中达公司自2013年2月14日起承担违约责任，系其真实意思表示且不违反法律规定，予以照准。中达公司称双方属委托合同纠纷，因陈兴宇未向其完善代理手续导致相关部门无法办理权属证书，是自身原因造成，中达公司不存在违约行为的辩解意见，因缺乏事实和法律依据，不予采信。又因双方合同签订至今，陈兴宇所购房屋始终无法办理权属证书，中达公司的违约行为一直处于持续状态，不存在超过诉讼时效的情形，中达公司称陈兴宇要求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立，亦不予采信。故陈兴宇要求中达公司为其办理房屋权属证书并承担违约责任的理由正当，予以支持。鉴于中达公司代为陈兴宇办理权属证书需要向相关部门报备相应资料手续及其处理争议房屋上所设定的他项权利，需要一定的筹备时间，故酌定给予90日的合理筹备期间。合同签订后陈兴宇向中达公司交付的购房款总额为564871元，故中达公司应以该数额为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向陈兴宇支付违约金至原告所购房屋的权属证书办理交付之日止。 原审判决：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决，1、河南中达置业集团有限公司于本判决生效后90日内，为陈兴宇办理位于方城县城关镇高速引线东侧中达裕州花园第1幢2-3层10号商品房的房屋权属证书。2、河南中达置业集团有限公司自2011年2月14日起，以总金额564871元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向陈兴宇支付违约金至陈兴宇所购房屋的权属证书办理交付之日止。案件受理费4153元，由河南中达置业集团有限公司负担。 中达公司不服原审判决，向本院上诉称，1、双方的商品房买卖合同中并未约定上诉人负有办理房产证义务，且该申请也不是上诉人的法定义务，一审判决有超越职权之嫌，属于强人所难。2、一审判令上诉人向被上诉人支付违约金无事实及法律依据。3、被上诉人的起诉超过了法律、法规规定的诉讼时效。故请求二审法院撤销原判，依法保护上诉人的合法权益。 陈兴宇答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 二审中，各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，双方当事人虽未在《商品房买卖合同》中约定办理办理房屋权属证书义务由谁负担，但中达公司在售房时已收取了相关办证费用，陈兴宇亦予以支付，双方当事人以自身行为达成合意，将该项义务转移至上诉人中达公司负担，且作为商品房屋出卖人，上诉人中达公司最基本的合同义务是将出售的房屋的所有权转移给被上诉人陈兴宇，房屋所有权转移的法定形式是进行权属登记，因此，办理房产权属证书是上诉人的一项基本义务，故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因中达公司在房屋交付后又将已出售的房屋整体抵押给第三人，导致陈兴宇至今未能取得所购房屋的房地产权证，过错明显，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令上诉人承担违约责任正确，本院予以支持。双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金的计算方式、给付期限并无约定，陈兴宇可以随时主张权利，只有当上诉人中达公司明确表示不履行时，才能认定“债权人知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算，现无证据证明上诉人存在明示拒绝给付违约金的事实，故中达公司辩称陈兴宇起诉已超过诉讼时效，于法不合、于理相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4153元，由河南中达置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 生 代理审判员 张继强 代理审判员 李路明 二〇一四年十一月十八日 书 记 员 高 璐 |
