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河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民二初字第5478号 原告郑州美城物业服务有限公司。 委托代理人高振洋，男，汉族，1985年4月13日出生。 被告张宇，男，汉族，1982年8月21日出生。 原告郑州美城物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告张宇（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高振洋、被告张宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2009年3月28日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，被告依约按时足额向原告缴纳物业费，物业费标准为每平方米每月1.37元，如逾期从逾期之日按每天百分之一支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，被告却未依约履行义务，自2009年7月1日至今，一直未向原告缴纳物业费用，其行为已构成违约，依协议约定和法律规定应承担相应的违约责任。综上，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应遵守履行，被告拒不缴纳物业费的行为已构成违约。为维护原告合法权益，诉至本院，请求依法判令：1、被告向原告支付自2009年7月1日至2014年6月30日的物业费7091.3元及违约金45951.62元；2、被告承担本案诉讼费。 被告辩称：没有缴纳物业费是因为原告没有按照前期物业管理服务协议的约定提供物业服务，主要存在：卫生管理混乱、未向业主公布和发放小区广告收入、小区存在违章建筑及占用公共绿地现象、未尽到维护及维修公共设施、公共部位的义务、未按合同约定公布管理费用收支项目及违法收费，属于违约在先，故被告有权拒绝支付物业服务费，且不应承担违约金。 原告向本院提交如下证据： 1、《前期物业管理服务协议》原件及复印件； 2、《业主（临时）管理规约》原件及复印件； 3、三次催缴通知单照片一张； 4、郑州美城物业服务有限公司收费许可证原件及复印件。 被告向本院提交如下证据： 1、小区及房屋照片23张； 2、拍摄原告公示的《物业服务公约》照片1张； 3、拍摄原告资质证书和收费公示栏照片3张。 审理查明：被告张宇是金水区郑花路76号美景花郡小区1号楼1单元17层1705号房屋的业主，房屋建筑面积88平方米。 2009年3月28日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；原告依据本协议向被告收取物业管理服务费用；物业管理服务费用被告每半年缴纳一次，按照原告发出的缴费通知日期缴纳；物业管理费住宅每月每平方米1.37元；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。协议还就其他事项进行了约定。 同日，被告在承诺书上签字，该承诺书载明，本人（单位）已详细阅读并理解建设单位制定的《业主临时管理规约》，并同意遵守本规约内的一切条款，如有违约愿承担相应违约责任。特签署本承诺书！业主签字（章）张宇2009年3月28日。 另查明：《业主（临时）管理规约》，主要约定：被告有权按照《物业前期管理服务协议》的约定，接受物业管理企业提供的服务，有义务按时交纳物业服务各项费用；未按规定数额、时间交付物业服务费的，物业公司可按规定每日收取百分之一的违约金，直至依法向人民法院起诉。 截止2014年8月5日原告起诉之日，原告仍对美景花郡小区提供物业服务。被告自2009年7月1日起至2014年6月30日止，以原告提供的物业管理服务没有达到服务标准为由，拖欠原告物业管理服务费7091.3元。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按合同约定行使权利，履行义务。原告依约提供了物业服务，被告应按约定缴纳物业管理服务费用，故原告要求被告向原告支付自2009年7月1日至2014年6月30日的物业费的诉讼请求，本院予以支持，被告未按约定缴纳物业管理服务费用构成违约，应当承担违约责任，但约定违约金过高，酌定从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。被告的辩称证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下： 一、被告张宇于本判决生效之日起十日内支付原告郑州美城物业服务有限公司物业管理服务费7091.3元及违约金（以7091.3元为基数，从原告起诉之日起至判决确定的还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。 二、驳回原告郑州美城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1126元，减半收取563元，由被告张宇负担。此款原告郑州美城物业服务有限公司已预交，不再退回，由被告张宇在履行本判决规定给付义务时一并付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判员 张智贤 二〇一四年十月十六日 书记员 崔全琪 |
