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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第997号 上诉人（原审被告）商丘市宁陈苏通置业有限公司。 法定代表人师先锋，该公司总经理。 委托代理人张杰，该公司员工。 被上诉人（原审原告）张锴，男，1983年6月27日出生。 委托代理人王继忠，河南向东律师事务所律师。 上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称宁陈苏通置业公司）与被上诉人张锴商品房销售合同纠纷一案，张锴于2014年3月12日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判决1、解除与宁陈苏通置业公司签订的购房合同。2、判令宁陈苏通置业公司返还购房款621157元、支付违约金56525元。该院于2014年8月19日作出（2014）商睢民初字第631号民事判决，宁陈公司对此判决不服，向本院上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日依法公开开庭审理了本案。上诉人宁陈苏通置业公司的委托代理人张杰，被上诉人张锴及其委托代理人王继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2012年6月5日，张锴与宁陈苏通置业公司双方达成口头协议，双方约定，张锴购买宁陈苏通置业公司开发的房屋位置在中州路与文化路交汇处东南角5号楼1单元8层东户，面积142.53元、单价4606元、总价款656493元，优惠后价款为621167元。双方约定于2013年6月1日交房。张锴于2012年6月5日支付购房款及购房配套费，但宁陈苏通置业公司没有按约定交付房屋。 原审认为，张锴与宁陈苏通置业公司之间是商品房买卖合同关系，尽管双方未签订书面的买卖合同，但口头约定了房屋的位置、面积、单价、总价款，优惠后的价款及购房配套费。该口头合同是当事人双方的真实意思表示，为有效合同，双方应按约定履行自己的义务，张锴交款后，而宁陈苏通置业公司违背约定没有按约定时间将房屋交付给张锴。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故张锴要求与张锴与宁陈苏通置业公司解除合同及要求张锴与宁陈苏通置业公司返还购房款、支付违约金的诉讼请求应予以支持。 原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张锴与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司口头签订的商品房买卖合同。二、被告被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张锴购房款621157元及违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2013年6月1日至付清之日至）。三、驳回原告张锴其他诉讼请求。一审案件受理费10677元，保全费3770元，合计14447元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。 上诉人宁陈苏通置业公司上诉称，1、原审判决认定事实错误，双方不存在商品房买卖合同关系，宁陈苏通置业公司没有收取张锴购房款621157元，张锴持有的购房收据及配套费收据的真伪性无法确认，宁陈苏通置业公司申请对该票据的真伪性依法进行司法鉴定。2、原审使用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行判决错误，宁陈苏通置业公司不应承担支付购房款及违约金的责任。请求二审撤销原判，依法改判支持其上诉请求。 被上诉人张锴未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称，原审判决认定事实基本清楚，证据确实充分，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系，上诉人是否收取被上诉人621157元的房款；2、原审判令上诉人返还房款并支付违约金有无事实及法律依据。 双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，并进行了论辩。 二审中双方当事人均无新的有效证据提供。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，关于双方是否存在房屋买卖合同关系的问题。虽然张锴与宁陈苏通置业公司未签订书面的商品房买卖合同，但原审鉴于双方口头约定了房屋的位置、面积、单价、总价款、优惠后的价款及购房配套费等合同主要内容及张锴实际支付房屋全款的事实，认定双方之间存在房屋买卖合同关系并无不当。上诉人的该项上诉观点不能成立，本院不予支持。 张锴在原审提交的两份收据中显示宁陈苏通置业公司收到张锴购房款及配套费共计621157元，该两份收据中均加盖商丘市宁陈苏通置业有限公司的财物专用章，宁陈苏通置业公司主张该财务专用章系真伪，并申请进行鉴定，但原审已向宁陈苏通置业公司送达应诉通知书、举证通知书等诉讼文书，宁陈苏通置业公司如对该证据的真实性提出异议，应在一审中及时提出，因宁陈苏通置业公司在原审规定的举证期间内未申请对涉案收据的真伪性进行鉴定并进行应诉，且其在二审中申请鉴定不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，同时张锴也不同意进行鉴定，故本院对其鉴定申请不予准许，原审认定宁陈苏通置业公司已收取张锴621157元的购房款及配套费并无不当。宁陈苏通置业公司关于其没有收到张锴购房款及配套费的主张不能成立，本院不予支持。 由于双方当事人没有签订书面的房屋买卖合同，对违约金的约定不明。因宁陈苏通置业公司存在违约行为，原审在判令解除合同的同时参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对其应承担的违约金予以确认并无不当，宁陈苏通置业公司关于原审适用法律错误的主张也不能成立，本院不予支持。 综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，上诉人宁陈苏通置业公司的上诉观点及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10677元，由上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张倩 审 判 员 冯明 代理审判员 徐斌 二〇一四年十一月二十一日 书 记 员 邵甜 |
