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孟州市人民法院 民 事 判 决 书 （2012）孟民初字第997号 原告杨新吉，男，1968年1月27日出生。 被告焦作市宏业经贸有限责任公司。 法定代表人王祝生，该公司董事长。 委托代理人何海旺，该公司法律顾问。 委托代理人李国强，河南圣煜律师事务所律师。 本院于2012年8月8日立案受理了原告杨新吉诉被告焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨新吉，被告宏业公司的委托代理人何海旺、李国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨新吉诉称，2011年1月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，以按揭的方式购买被告在孟州城内北环路东段开发的商品房及车库各一套，且按合同约定交付首付款，并办理了银行按揭贷款手续，银行贷款也已到位（房款35.528万元、车库6.5万元），合同约定于2011年12月20日交付房屋和车库。但时至今日，被告未按合同约定交付房屋。原告就延期交付房屋违约金和交付房屋事宜多次找被告协商，但被告拒不按合同约定支付违约金（逾期30日内按已交购房款的日万分之2，超过30日的不低于该约定），也不按约定交付房屋。原告系工薪阶层，买房时均在银行贷款或在朋友处借款，被告逾期交付房屋，使原告背负巨额利息。故诉至法院，请求判令：1、被告立即自合同约定交付房屋之日起至房屋实际交付之日止，以原告已交购房款为基数，按双方合同约定支付延期交付房屋的违约金，2011年12月20日至2012年9月10日期间的违约金按40000元计算，2012年9月10日至判决确定的给付之日止按日万分之3计算；2、被告按合同约定标准交付原告房屋；3、被告承担本案的诉讼费用。 被告宏业公司辩称：涉案房屋无法按约定交付是因为客观原因造成的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任；合同约定的逾期交房违约金过高，被答辩人在没有证据证明逾期交房给其造成的实际损失的情况下，根据合同法的相关规定，人民法院应当依法予以减少或免除；涉案商品房已经交付原告，车库未交付。请求依法驳回原告的全部或部分诉讼请求。 依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告是否按照合同约定标准交付房屋，被告应否承担逾期交房的违约责任；2、如果被告应当承担违约责任，原告要求的违约金计算方式是否合理。 围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、2011年1月10日原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、2011年1月7日购房款收据1张计款20000元，2011年1月10日购房款收据1张计款130280元，2011年1月10日购车库款收据1张计款65000元；3、2011年3月25日收据收条1张；4、2011年1月10日原、被告双方签订的宏业鑫城地下车库使用权出让协议；上述证据证明原告所购商品房总价款为420000元，车库与商品房同时交付，约定的交付时间是2011年12月20日，按照合同约定被告应提供竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书，同时证明违约金的计算方式，逾期不超过30日，合同约定按已交付房价款日万分之二计算违约金，逾期超过30日后，合同约定按高于日万分之二计算违约金；5、2012年9月19日孟州市气象局气象证明1张，证明2010年孟州全年降水量为449.3毫米，降水天数为72天，降水集中在4、7－9月间。2011年全年降水量为855.5毫米，降水日数为90天，降水量集中在7－11月间。而孟州的常年平均降水量为586.9毫米，降水日数为82天，主要集中在5－9月间，被告逾期向原告交付房屋并不存在法定不可抗力的原因。被告对原告证据真实性均无异议，本院对原告的证据真实性均依法予以确认。 围绕争议焦点，被告宏业公司向本院提交如下证据：1、2012年6月28日孟州市住房和城乡建设局证明1张；2、被告宏业公司2011年4月15日焦宏鑫字（2011）第12号《关于对宏业·鑫城项目东侧梧桐路尽快修通的申请》文件1份，证据1、2证明位于被告开发的宏业·鑫城小区东侧的梧桐路，孟州市政府原定于2011年5月31日竣工，由于道路横断面出现较大变更，该条路实际于2011年9月30日竣工，对被告所开发的宏业·鑫城小区施工进度造成严重影响；3、2011年4月20日被告宏业公司与孟州市鑫通水务有限公司签订的《供水管道安装协议书》1份2张、被告与孟州市鑫通水务有限公司签订的《供水管道工程安装补充协议》（该协议签订日期处为空白）1份2张、2011年8月23日孟州市鑫通水务有限公司向被告提出的《宏业鑫城供水管道安装停工申请》1张、2011年10月17日被告向孟州市鑫通水务有限公司发出的《关于督促供水管道安装工程的函》1张、2011年10月21日孟州市鑫通水务有限公司向被告发出的《关于督促供水管道安装工程的函》回复1张、2012年4月25日被告与孟州市鑫通水务有限公司签订的《宏业鑫城通水协议》1张、2012年7月2日孟州市鑫通水务有限公司《关于宏业金城小区供水工程安装的情况说明》1张；4、被告、焦作市建设工程监理所、焦作市宏业建筑工程有限责任公司2011年8月22日、2011年9月25日会议纪要各1份（每份2张）、被告、焦作市建设工程监理所、焦作市宏业建筑工程有限责任公司、孟州市鑫通水务有限公司、孟州市高远天然气有限公司2011年11月14日、2011年12月26日、2012年3月12日会议纪要各1份（每份2张）、5、2011年5月30日至12月18日工程联系单10页；6、2011年1月12日被告与孟州市高远天然气有限责任公司签订的《天然气利用工程安装合同》1份2张、2011年5月16日被告与孟州市高远天然气有限责任公司签订的《天然气安装工程补充协议》1张、2011年9月7日孟州市高远天然气有限责任公司《宏业鑫城天然气管道工程联系单》1张、2011年10月17日被告《关于督促天然气管道安装工程的函》1张、2011年10月25日孟州市高远天然气有限责任公司《工程回复单》1张、2012年8月20日孟州市高远天然气有限责任公司《关于宏业鑫城小区天然气工程安装的情况说明》1张，证据3-6证明由于梧桐路未修通及天气连续降雨等原因，使相关单位的供水、供气施工延期，直接导致被告宏业·鑫城项目工程进度滞后，使被告不能按合同约定的日期向原告交付房屋，应属客观原因而非被告主观方面的原因；7、2012年7月1日孟州市气象局（2012）孟气证字第3号气象证明1张及孟州市2010年、2011年1－12月份逐日降水、≥4级日极大风速气象资料各1张；8、2010年4月26日至2011年9月14日工程联系单23张，证据7－8证明受2010年4月26日至2011年9月14日受天气降水的不可抗力因素的影响，使被告宏业·鑫城项目12#楼工程延期施工，使被告无法按合同约定的日期向原告交付所购房屋；9、2012年2月10日孟州宏业·鑫城12#楼工程竣工验收报告，证明2012年2月10日原告所购买被告的12#楼工程建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位综合验收后，认定该工程为合格工程；10、购房优惠申请单，证明延期交房是由客观原因造成的，报告不应承担违约责任；11、快递单，证明2012年5月24日已向原告送达交房入住通知书，该实际是交房时间；12、2013年4月14日田战兵与于建伟所签订的房屋租赁合同及2013年4月20日范智周与被告宏业公司李晓霞所签订的租房协议各一份，该证据证明2013年4月至2014年4月期间，被告为员工租用孟州市的房屋作为该公司员工所用，其中位于大定路北段桂花苑的房屋面积为147平方米，包括家具、电器、天然气等生活设施齐全，年房租为6000元，如果房主不提供家具，年租金为4000元；位于汇丰路北段的中行家属院面积150平方米，记内有家具、电器等生活设施齐全，年租金为7000元，如果不提供家具、电器，年租金为4500元。因此请求法庭按不提供家具的房租计算原告的违约金损失。 原告对被告证据质证称，对证据1真实性无异议；对证据2有异议，该证据仅是申请，应提供政府同意修梧桐路的文件；对证据3真实性无异议，但对原告方没有约束力，该证据中显示无法正常进行供水管道的铺设是因下雨造成的，但原告提供的气象证明即证据5可以证明2010年与2011年两年间孟州市下雨的天数与以往常年降水量基本持平，被告认为供水设施延期问题是因这两年降水频繁不能正常施工引起的理由不成立；对证据4真实性无法确认，与原告无关；证据5属于被告内部业务工作，与原告无关；证据6真实性无法确认，与原告无关；对证据7无异议，予以认可；对证据8、9不予认可，与原告无关；对证据10、11真实性无异议，是原告本人签字，但不能证明被告的观点，未按期交房不是客观原因造成的，入住通知书是通知原告去取钥匙，原告于2012年6月6日取到钥匙，然后10月份开始装修，车库一直未交付；证据12租房协议与本案没有关联性，被告的违约责任应按双方签订的商品房买卖合同承担。 本院对被告证据综合分析后认为，原告对被告的证据1真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，该证据证明梧桐路于2010年12月开工，实际竣工通车时间为2011年9月30日；证据2系被告2011年4月15日向孟州市政府提出的尽快修通梧桐路的申请，对该证据的真实性本院依法予以采信；被告的证据3、4、5、6系被告与施工单位、监理单位、供水、供气单位的相关工作记录、工程联系单及合同文件，对原告不具有约束力，本院对上述证据的证明效力依法不予确认；原告对被告的证据7无异议，本院依法予以采信；被告提供的证据8是建设单位、监理单位、施工单位之间就工程进度的联系单，虽均载明由于降雨原因申请工期延期，但被告在施工之前就应当考虑到天气降雨因素的存在，原告的证据5可证明2010年、2011年的降雨量与孟州市常年平均降雨量基本持平，因此被告的该证据不能证明降雨量异常导致工程延期，本院对被告提供的证据8证明效力不予确认；被告的证据9是工程竣工验收报告，加盖有相关单位公章，本院对该证据的真实性依法予以确认；原告对被告的证据10、11真实性无异议，本院依法予以确认；被告的证据12系被告方及其工作人员与他人签订的租赁合同，与被告存在利害关系，本院对该证据依法不予采信。 依据原被告的庭审陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2011年1月10日，原告与被告签订商品房买卖合同及宏业鑫城地下车库使用权出让协议，原告以按揭方式购买被告在孟州市内北环路东段南侧开发的商品房及12号楼北侧车库一个，原告于2011年1月10日付清首付款150280元，余款205000元通过公积金贷款方式支付，于2011年1月10日一次性支付车库价款65000元。合同约定被告应于2011年12月20日前将商品房交付原告使用，于交房日向乙方提供车库。对于原告所购房屋交付的期限和条件，原、被告双方在商品房买卖合同第八条明确约定：被告应当在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第①种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用： ①该商品房经验收合格。 ②该商品房经综合验收合格。 ③该商品房经分期综合验收合格。 ④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： ①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人； ②因政府原因，导致供水、排水、天燃气、电源等市政配套设施，设备不能正常使用的； ③未尽事宜见附件四。 附件四即本合同的补充条款，该补充条款中第三条约定，下列情况之一，出卖人即本案被告可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任： ③为遵守当地政府的法规及配合城市建设，市政工程、地下文物障碍影响而造成的原因； ④施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决； ⑤遇到恶劣的气候影响工期的双方同意顺延交房日期； ⑥其他非出卖人所能控制的因素。 对于被告逾期交房的违约责任，商品房卖合同第九条明确约定： ①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行； ②出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第1项中的比率）违约金。 对于房屋的交接，该合同第十一条予以了明确约定：商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由被告承担。 2012年2月10日，被告开发的孟州宏业鑫城12号住宅楼竣工，并经过建设单位即本案被告、监理单位即焦作市建设工程监理所、施工单位即焦作市宏业建筑工程有限责任公司、勘察单位即河南日盛工程勘察有限公司、设计单位即机械工业第六设计研究院有限责任公司综合验收合格，出具了《工程竣工验收报告》。2012年5月24日，被告给原告邮寄了入住通知书，原告认可自己已于2012年6月6日领取钥匙并进行装修，原被告均认可车库未交付原告使用。被告称涉案房屋无法按约交付是因为客观原因造成的，不应承担逾期交房的违约责任。以上即为本案事实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》后，原告按约定履行了向被告交付全部购房款的义务，被告亦应当按照上述两个合同约定的交付房屋时间、交付标准条件向原告交付所购买的房屋和车库。逾期后，被告并没有就延期交房的时间与违约责任的承担与原告达成一致意见，因此，被告仍应按照该两个合同的约定的标准向原告交付房屋及车库并承担逾期交付的违约责任。原告庭审中明确认可自己已于2012年6月6日领取钥匙并进行装修，该房屋已经验收合格，原告主张被告交付的房屋不符合合同约定的标准，未提供充分证据予以证明，故应视为被告已于2012年6月6日按合同约定的标准向原告交付了孟州宏业鑫城第12幢商品房一套，该交房日期明显晚于合同约定的交房日期，被告庭审中认可未向原告交付车库，故被告应当按照合同约定向原告交付12号楼北侧车库一个，并承担逾期交房的违约责任。房屋买卖合同约定逾期不超过30日，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款不低于日万分之二的违约金，本院认为由被告按已交付房价款万分之二向原告支付违约金为宜，车库使用权出让协议未约定逾期交付车库的违约责任，本院认为应参照逾期交付商品房的违约金计算方式，故被告应从合同约定的最后交付日之次日即2011年12月21日起至2012年6月6日止以原告支付已交总购房价款420280元（购房款355280元＋购车库款65000元）为基数按日万分之二支付违约金，从2012年6月7日起至判决确定的交付之日止以原告已交购车库价款65000元为基数按日万分之二支付违约金。被告主张逾期不能交付房屋的原因系天气降水量大及政府配套设施不完善导致，且符合合同约定，不应承担违责任，本院认为，被告开发的商品房在施工过程中仅是遭遇了连续降雨，但没有证据证明该降雨达到了不可抗力的程度。至于供水管道和天然气管道安装迟延与被告自身未及时安排有密切的关系，且供水与供气单位与被告所签订的安装合同，系双方正常的商事行为，不属于政府部门的职能。同时，被告没有向本院提供证据证明其所出售的宏业鑫城小区的商品房与梧桐路的修建之间有何必然关联性以及政府部门对被告作出有何承诺，因此被告此项辩解意见及要求对迟延交房的日期进行鉴定的请求均依据不足，本院依法不予支持。被告主张合同所约定的违约金过高，并要求按照租金的标准赔偿原告的损失，没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日交付原告杨新吉12号楼北侧车库一个； 二、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨新吉逾期交房违约金，违约金自2011年12月21日起至2012年6月6日止以总购房款420280元为基数按日万分之二计算，自2012年6月7日起至判决确定交付房屋之日止以购车库款65000元为基数按日万分之二计算； 三、驳回原告杨新吉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告焦作市宏业经贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 李来保 审判员 刘爱云 审判员 韩冬霞 二〇一四年六月十日 书记员 胡晓芬 |
