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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）涧民二初字第263号 原告洛阳洛轴物业管理有限公司，住所地洛阳市涧西区。 法定代表人马尚民，该公司总经理。 委托代理人王海峰，该公司法律顾问。 委托代理人冯清刚，该公司办公室主任。 被告张国茹，女，1942年5月9日出生，汉族，大专文化，河南省遂平县人，住洛阳市涧西区。 委托代理人孙文敏，河南孙文敏律师事务所律师。 原告洛阳洛轴物业管理有限公司（以下简称：洛轴物业公司）诉被告张国茹物业服务合同纠纷一案，原告于2013年7月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成合议庭，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王海峰、冯清刚，被告张国茹及其委托代理人孙文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洛轴物业公司诉称，洛阳洛轴物业管理有限公司是随着洛阳轴承集团有限公司的破产，根据国家政策，延续承担了原洛轴物业的生活区管理职能。原告具有物业管理资质证书，并经洛阳市发改委（2009）40号、洛阳市物价局（2009）40号文件批准的合法收费单位。而被告享受着物业服务却从2011年9月欠交物业费至今，考虑到系洛轴的老职工，经多次工作，又进行公告催费，但被告仍拒不交纳物业费，为维护原告合法权益，无奈只有诉诸法律，以维护守法者的合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2011年9月至今的物业费、水电费、滞纳金计1474.45元。2、由被告承担本案诉讼费用。 被告张国茹辩称，1、原告诉求的答辩人应自2011年9月后按洛发改收费（2009）40号文向其交纳物业费，违法：理由：根据法律，物业公司将物业费收取标准提高应予经由全体业主选举产生的业主委员会协商、确定。确定后，物业公司应与业主委员会签订变更《物业服务合同》；在业主委员会成立前，物业公司应与各业主逐一签订《前期物业管理协议》，并据此协商、变更、确定后，方可收费。兹有《物权法》第八十一条、八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十一条、第四十二条，国务院《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项、第二十一条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《河南省物业管理条例》第三十一条、第三十三条、第三十六条第一款，《洛阳市物业管理办法》等法律、法规为证。查，原告据以向人民法院主张收费变更的收据—洛发改收费（2009）40号文，系政府指导性价格，而非强制性收取标准。故，原告在未与答辩人等广大业主充分协商，未签订物业服务协议的法定前提下，违法、擅自提高收费标准，并以此作为其“权利“主张的根据，与法无据，应予驳回！ 二、原告诉求答辩人应向其交纳与物业费捆绑后的水电费及滞纳金1474.45元，违法：应指出，在2012年7月前，答辩人从未欠交过水电费。此后所以欠交，系原告过错所致。2012年7月后，答辩人向原告继续主动交纳水电费，但原告坚持只有在答辩人首先交纳了物业费后才可收取水电费，致答辩人水电费“拖欠“的事实发生并延续至今。根据《河南物业管理条例》第三十八条、《洛阳市物业管理办法》第十三条，居民住宅水电由水电企业面向业主、非业主使用人直供，费用由供应企业直接收取：必须由物业公司代收的，物业公司不得加价。法律之所以规定直供，并严格条件代收，目的在于防止物业公司在涉及基本民生利益时为自身利益最大化而附条件地挂钩、捆绑式收费。故，本案原告此项诉求违法。本案虽为个案，但实际确涉及到已破产的原洛轴职工千家万户，牵扯数万人利益，社会影响巨大，请法院严格判案，依法驳回原告诉求。 经审理查明，被告居住的小区属于原洛轴生活区的一部分，原告承担着向被告所住小区提供物业服务得工作。2011年9月，原告在取得相应的收费许可证后，开始按照0.26元／平方米的标准收费，但因被告并未与原告就新的收费标准订立物业服务合同，被告一直未向原告交纳物业费。 本案审理过程中，原、被告双方共同认可：2011年9月之前，被告每月交纳的费用为7元。被告也愿意在未重新签订合同前按照7元／月的标准向原告交纳服务费用且愿意按照原告计算的水电费数额缴纳水电费。 另查明，原告具体诉讼请求为：2011年9月至2013年5月物业费348.2元，滞纳金191.95元；2012年7月至2013年5月31日水电费934.3元。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，双方当事人共同认可了原告向被告提供物业服务的事实，被告即应当依法依约承担相应的交费义务；但是，原告在未与被告就新的收费标准达成一致的情况下，单方提高物业收费的行为违反了国家有关物业服务法律法规的规定，该行为依法不应对被告产生约束力；对于原告提出的其依照法定程序取得了相关收费许可，依法享有了收费资质、权利的意见，本院认为，其取得收费许可的事实仅代表其取得了按照许可范围、标准收费的资格，而是否可以按照收费许可向被告收费，还应在与被告协商一致的情况下进行约定，故对于原告的此项诉讼意见，本院不予采纳。综上，结合被告关于交费的陈述及原告的诉讼请求，本院确定被告自2011年9月起，按照7元／月的标准向原告交费，至2013年5月31日。对于原告提出的要求被告交纳水电费934.3元（2012年7月至2013年5月31日）的诉讼请求，被告对此诉求予以认可，故本院对该项诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张国茹向原告洛阳洛轴物业管理有限公司交纳物业费（自2011年9月起，按照7元／月的标准，至2013年5月31日）。 二、被告张国茹向原告洛阳洛轴物业管理有限公司交纳水电费934.3元。 上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告洛阳洛轴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告张国茹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 刘朋涛 人民陪审员 闫万鑫 人民陪审员 于国军 二〇一三年十月三十日 书 记 员 李丽艳 |
