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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第742号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州东浚开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路836号东峻广场36楼。 法定代表人：彭雄发，该公司董事长。 委托代理人：杨瑞林，广东润科律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张一鹏，男，1965年9月16日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市中山八路东峻荔景苑5座2803房。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵莉彬，女，汉族，1975年5月11日出生，现住广东省广州市中山八路东峻荔景苑5座2803房。 一审被告（二审上诉人）：朱勇萍，女，汉族，1946年11月26日出生，住广东省广州市广州大道北456号5栋803房。 一审被告：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市淘金坑31号。 负责人：林苹，该行行长。 再审申请人广州东浚开发有限公司（以下简称东浚公司）因与被申请人张一鹏、赵莉彬及一审被告朱勇萍、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（原称中国农业银行广州市淘金支行，以下简称农行淘金支行）案外人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2012）粤高法民一终字第99号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 东浚公司申请再审称，（一）终审判决确认案涉房屋产权归属张一鹏、赵莉彬没有法律依据。1.在案涉房屋未办理过户登记的情况下，张一鹏、赵莉彬只享有要求办理过户登记的请求权。2.张一鹏、赵莉彬虽占有房屋多年，但我国法律不承认占有取得；且张一鹏、赵莉彬与东浚公司未签订正式合同、没有到房管部门备案、没有支付购房款，是无权占有。3.张一鹏、赵莉彬要求确认房屋产权的主张在执行异议申请中已被法院驳回。（二）终审判决对东浚公司与张一鹏、赵莉彬的协议书性质认定错误，该认购协议属于预约性质的意向书，不是买卖合同，而且协议无效。首先，协议书内容不具备《商品房销售管理办法》第16条主要条款中的第6至10项。其次，张一鹏、赵莉彬未支付购房款，仅支付了1万元定金，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。再次，预约合同有预约的违约责任，张一鹏、赵莉彬不能根据认购书主张商品房买卖合同的权利。另外，案涉房屋2003年4月25日已经有抵押和查封，因此，买卖该房屋的协议书不具备合同效力。（三）即便协议书有效，由于张一鹏、赵莉彬违约，东浚公司已经事实上通知解除了合同。终审判决将合同不能履行的原因归为东浚公司隐瞒房屋已被抵押和查封的事实，理由不能成立。（四）东浚公司与朱勇萍之间的房屋买卖合同应属合法有效的合同。朱勇萍与东浚公司签署了买卖合同、支付了对价款，在房管部门完成了过户登记。终审判决认定朱勇萍并非善意第三人，并无证据支持。（五）在朱勇萍与东浚公司的房屋买卖合同合法有效，且房屋已经实际过户到朱勇萍名下的情况下，应认定朱勇萍获得案涉房屋的产权。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求：撤销（2012）粤高法民一终字第99号民事判决，依法改判驳回张一鹏、赵莉彬的诉讼请求。 本院认为，针对东浚公司的再审申请理由，分析认定如下： （一）关于东浚公司与张一鹏、赵莉彬签署的《协议书》的性质和效力问题。 东浚公司与张一鹏、赵莉彬签署的两份《协议书》，对买卖房屋的基本状况、购房价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容均作出了明确约定；协议签订后，东浚公司收取了张一鹏、赵莉彬的购房款1万元，并将商品房交付张一鹏、赵莉彬使用，张一鹏、赵莉彬也在该房屋实际居住使用多年。综合以上事实，一、二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认定张一鹏、赵莉彬与东浚公司之间的《协议书》为商品房买卖合同，而非预约合同，适用法律正确。至于东浚公司与张一鹏、赵莉彬之间未另行签订正式的《商品房买卖合同》，以及未能办理按揭贷款、付清全部购房款的事实，不影响双方之间买卖合同本约关系的成立。 关于案涉房屋抵押、被查封的事实是否影响合同效力的问题。双方签订《协议书》之前，案涉房屋已经办理了抵押登记手续，但案涉房屋抵押权人出具《承诺书》同意东浚公司出售案涉房屋，房产管理部门也为案涉房屋颁发了《商品房预售许可证》，上述事实证明抵押权人同意东浚公司出售房屋，故房屋已抵押的事实不影响双方之间买卖合同的效力。至于案涉房屋被人民法院查封，产生的法律效力是在查封期间不得进行物权变更登记，并不影响当事人之间所签订的商品房买卖合同的法律效力。因此，东浚公司主张其与张一鹏、赵莉彬所签订的《协议书》无效，无事实及法律依据，本院不予采信。 （二）关于《协议书》是否因张一鹏、赵莉彬违约而解除的问题。 张一鹏、赵莉彬与东浚公司在《协议书》中约定的付款方式是按揭贷款。从案件已经查明的事实来看，按揭贷款未能得到银行批准系由于东浚公司在出售案涉房屋时擅自制定、推出“1、3、5”方案的原因而非张一鹏、赵莉彬的原因导致。而在上述“1、3、5”付款方案不可能实际履行后，东浚公司应采取积极措施以促使合同继续履行，并积极与张一鹏、赵莉彬重新协商变更付款方式。在本案双方当事人未能就案涉房屋进一步的付款方式达成一致意见，张一鹏、赵莉彬拒交房款，理据适当。进一步，在因东浚公司拖欠银行贷款导致案涉房屋被债权人农行淘金支行申请查封，张一鹏、赵莉彬在已经向法院申请执行异议并提起本案执行异议之诉的情况下，没有支付购房款的行为，并不构成违约。因此，东浚公司主张张一鹏、赵莉彬未交购房款、构成违约的理由不能成立，其不享有合同解除权，故东浚公司关于其已通知解除合同的主张，理由不成立，本院不予采信。 （三）关于朱勇萍是否系善意买受人的问题。 虽然朱勇萍购买案涉房屋时房屋仍登记在东浚公司名下，但2003年东浚公司已与张一鹏、赵莉彬签订购房《协议书》，并于2004年将案涉房屋交付给张一鹏、赵莉彬使用至今，且2008年张一鹏、赵莉彬己向一审法院提出执行异议，引起案涉房屋的权属争议。东浚公司在案涉房屋出售并交付给张一鹏、赵莉彬居住使用多年，且在张一鹏、赵莉彬正通过诉讼主张案涉房屋产权的情况下，又将该房屋出售给朱勇萍，有转移财产之嫌。且对于房屋的交易价格，东浚公司表示其是参照与张一鹏、赵莉彬签订的《协议书》确定的价格将案涉房屋出售给朱勇萍，但在一审法院调解过程中张一鹏、赵莉彬同意按照该价格购买案涉房屋，而东浚公司坚持要求按照市场价格出售，进而导致调解不成，此后东浚公司又在未告知张一鹏、赵莉彬的情况下以与张一鹏、赵莉彬签订协议所约定的价格将案涉房屋出售给朱勇萍，此销售价格远低于当时的市场价。因此，东浚公司出售案涉房屋给朱勇萍存在主观恶意。2009年朱勇萍在购买案涉房屋时已知道有他人在该房屋居住，在东浚公司告知该房屋存在租约的情况下，朱勇萍并未核实租户的具体情况，包括租期、租金等与自身利益直接相关的基本事项，甚至没有核查租赁合同以及查看案涉房屋的现状，朱勇萍的购房行为有违房屋买卖的常理，说明其在购买房屋过程中存在重大过失。东浚公司在一审中已自认案涉房屋附近楼房的销售价格为每平方米18000元左右，而朱勇萍购买案涉房屋的价格每平方米才6000元左右，说明朱勇萍购买案涉房屋的价格远低于其签订房屋买卖合同时的市场价。朱勇萍采用一次性付款的方式在案涉房屋楼盘购买了包括案涉房屋在内的五套房屋，但又拒绝对其资金来源作任何说明；取得案涉房产后又立即将五套房屋办理抵押贷款，但又不愿提交抵押贷款合同供法院查明事实，说明朱勇萍有意隐瞒事实。因此，一、二审法院认定朱勇萍并非案涉房屋的善意买受人，依据充分。在东浚公司出售案涉房屋存在恶意，朱勇萍亦非善意买受人，且东浚公司与朱勇萍之间的房屋买卖关系损害了张一鹏、赵莉彬利益的情况下，一、二审法院均依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，确认东浚公司与朱勇萍的《商品房买卖合同》为无效合同，理据充分。东浚公司主张其与朱勇萍的《商品房买卖合同》合法有效，朱勇萍应取得案涉房屋的所有权，无事实和法律依据，本院不予支持。 （四）关于广东高院确认案涉房屋所有权归属张一鹏、赵莉彬是否有法律依据的问题。 |
