|
中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1536号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海南华得信实业有限公司（原名海南南庄酒店有限公司）。 法定代表人：罗楚谦，该公司执行董事。 委托代理人：王聪基，该公司职员。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王菁。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐小明。 法定代表人：陈冠就，该公司总经理。 再审申请人海南华得信实业有限公司（原名海南南庄酒店有限公司，以下简称南庄公司）因与被申请人王菁、唐小明、海南义隆实业有限公司（以下简称义隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第43号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 南庄公司向海口市中级人民法院起诉称：2010年11月初，南庄公司与王菁、唐小明签订《商品房买卖合同》共26份，南庄公司将其名下的位于海口市龙昆南路南庄商业城房产一层25套及负一层房产共计6616.07平方米以40216276元的价格转让给王菁、唐小明。合同约定：签订合同时一次性付清总房款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，王菁、唐小明未按合同第六条约定的付款方式和期限付款，严重违约。特别是在未向南庄公司支付合同约定购房款的情况下，仅向税务机关缴纳契税122.6万元，就将上述房产办理到王菁、唐小明名下。该违约行为已给南庄公司造成巨大的经济损失。请求人民法院判令：1、王菁、唐小明向南庄公司支付购买南庄商业城房产一层25套及负一层的购房款40216276元；2、王菁、唐小明向南庄公司支付逾期付款的违约金683676.69元（自2010年11月3日至2011年1月26日每日按万分之二计算）；3、王菁、唐小明承担本案全部诉讼费用。 海口市中级人民法院认为：南庄公司在依据其与义隆公司订立的《关于联合续建南庄商业城暨出资改造包销南庄商业城的协议书》（以下简称《包销协议书》），收取义隆公司给付的固定投资收益款4700万元后，起诉要求王菁、唐小明支付购房款及违约金，没有事实及法律依据。故判决：驳回南庄公司的诉讼请求。案件受理费246300元，诉前保全费5000元，由南庄公司负担。 南庄公司不服一审判决，以该判决关于“南庄公司在依据《包销协议书》收取义隆公司固定投资收益款后起诉要求王菁、唐小明支付购房款及违约金没有事实及法律依据”的认定属断章取义和认定事实错误；一审判决结果助长了义隆公司恶意转移包销房产，偷逃2000多万元税款；以及《商品房买卖合同》与《包销协议书》系两个不同法律关系，并无直接关联，一审法院审理南庄公司与义隆公司之间的续建和包销关系，明显违反了诉讼程序，突破了《包销协议书》关于税费承担的约定，损害了南庄公司的权益等为由，向海南省高级人民法院提起上诉。 海南省高级人民法院认为：南庄公司与王菁、唐小明签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。南庄公司与王菁、唐小明之间的商品房买卖关系，与南庄公司和一审第三人义隆公司之间的续建和包销关系有着直接的联系。按照《包销协议书》第一条、第二条和第五条等条款的约定，深圳市国智实业投资有限公司和南庄公司等将南庄公司名下的“南庄商业城”交由义隆公司整体改造成“商务公寓”并负责销售，南庄公司分期分批收取固定投资收益款4700万元，该项目的其余销售收益均由义隆公司享有，并根据销售进度协助义隆公司将房屋产权过户给买受人。庭审时南庄公司自称，已收到义隆公司支付的南庄商业城改造包销的全部收益款4700万元，与王菁、唐小明签订《商品房买卖合同》也是义隆公司代南庄公司签订的。因南庄公司已经收取了义隆公司固定投资收益款4700万元，同时义隆公司亦表示该26套房产不必再支付款项给南庄公司，且该26套房屋产权证已过户至买受人王菁、唐小明名下。因此，王菁、唐小明没有必要再向南庄公司支付26套房产的购房款。南庄公司主张支付购房款和违约金的理由不成立。至于涉及本案房产买卖及南庄商业城其他房产买卖引起的税费数额及缴纳等问题，南庄公司一审时并未提出具体的请求，二审时亦未提供税务机关具体的缴税通知，因此，与南庄商业城项目改造销售有关的缴税事项，各方当事人应依据相互间的约定和税收法规积极申报交纳，如哪方认为对方有损害其合法利益的，可另行起诉主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246300元，由南庄公司负担。 南庄公司申请再审称：一、有新的证据，足以推翻原判决。义隆公司向南庄公司付清包销的投资收益款后，恐无法按时完成包销任务，自2010年9-11月间开始谎称将“南庄商业城”一层25套及负一层l套共6616.07平方米房产转让给海南几度酒城有限公司，并以此为由从南庄公司骗取空白售房合同和办证委托书。2010年12月义隆公司负责人陈文静利用骗领的空白合同书虚构买卖关系，将房产无偿过户到其女儿王菁以及唐小明名下。完全未按双方包销协议规定销售，也未将售房款付至双方共管银行账户。事后编造的“由王菁和唐小明代义隆公司持有该26套房产”也是违法无效的。对此，南庄公司提供了以下四项证据：1、2009年10月16日，南庄公司、深圳市国智实业投资有限公司、庄文忠、庄明亮与义隆公司签订的关于包销的《补充协议》。该《补充协议》载明：联合续建及包销期限自合同生效之日至2011年10月30日止；义隆公司须在该期限内售完该项目所有房产，清算此期间发生的所有工程款、材料款、工人工资和清缴所有应缴税（包括该项目的所得税、土地增值税）、费。否则南庄公司有权全权处理，一切损失及费用由义隆公司负责。该《补充协议》可证明，双方的合同目的是包销房产，将房产全部销售给客户，通过共管售房款并依法结算税款等款项后，双方各自取得包销款和包销款以外的利润。因包销并非买断，义隆公司在任何时候都无权独自处分“南庄商业城”的房产和售房款。更无权将案涉房产以虚构交易形式过户给被申请人王菁和唐小明，逃避合同约定的付款义务和税款义务。2、2011年3月，海口市建筑工程质量监督站发出的两份通知书。两份通知证实：截至2011年3月，“南庄商业城”的改造尚未竣工、甚至未申报规划许可、施工许可等法定行政许可手续，系违法改造。3、2011年11月海口市市政市容管理委员会《关于南庄商业城项目违法建设问题的处理意见》（市政容管函（2011）267号）。该意见证实：义隆公司提交给海口市住建局的《关于海南南庄酒店有限公司南庄商业城规划变更的复函》（市规函（2006）876号）纯属假造，涉嫌假造国家机关公文印章行为或欺诈等。过户前的房产证，是伪造公文、行贿等犯罪的结果。义隆公司在包销期间通过虚构交易等违法手段将涉案房产无偿过户至被申请人王菁、唐小明名下，是违法的，涉嫌侵占申请人财产等违法犯罪行为。4、2012年12月，海南省地方税务局《关于南庄商业城纳税主体问题的批复》（琼地税函（2012）676号）。该批复说明：案涉包销合同及其补充协议的性质是附期限的委托销售合同关系，义隆公司任何时候无权单独处分代销的房产，附期限包销，不是买断行为。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审认为，义隆公司已经向南庄公司全额支付了包销的投资收益款4700万元，因此取得包销房产的所有权。即使买受人王菁、唐小明分文未付，南庄公司也应协助义隆公司将房屋产权证办至王菁、唐小明名下。该认定没有任何事实和法律依据。根据《包销协议书》第9条第4项“项目房产销售款对应的税费预留”约定：乙方（即义隆公司）自开始销售该项目房产时起对应的所有的销售款项必须进入前款所述B账户（即南庄与义隆公司共管），并按每笔对应销售款项的10%预留相应的税费（按应缴税额计算，月清月结），作为依法缴纳办理相关税务事宜和房屋产权过户、土地分割手续等。三、原审判决认定事实的主要证据是伪造的。义隆公司2011年3月5日出具的“由王菁、唐小明代义隆公司持有涉案26套房”的《证明》是伪证。因为：1、包销商将受托附期限销售的房产分文未收而委托其女代持有，明显违反我国《民法通则》第四条关于民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则的规定。2、义隆公司在《包销协议书》、《补充协议》尚未履行完毕之前，将其受托包销的房产委托给被申请人王菁、唐小明代持有。该“代持有”没有任何法律和合同依据，导致义隆公司借包销房产便利侵占南庄公司财产的法律后果。四、原审判决适用法律错误。原审判决的主要裁判依据是义隆公司已全额支付南庄公司包销投资收益款4700万元，故取得所包销房产的所有权，是“买断”，可以任意处置房屋。但是，这种观点完全漠视了不同合同主体、附期限包销与买断的法律规定及区别。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项申请再审。 本院查明：2012年11月29日经海南省海口市工商行政管理局核准，海南南庄酒店有限公司企业名称变更为海南华得信实业有限公司。 |
