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河南省西峡县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）西民商初字第247号 原告：吴文利，男，汉族，生于1966年8月15日。 原告：王光芹，女，汉族，生于1968年4月16日。 二委托代理人：赵和洪，西峡宇洋律师事务所律师，特别授权代理。 被告：封光献，男，汉族，生于1967年3月22日。 被告：武风玉，女，汉族，生于1968年6月3日。 二被告代理人：金晓，西峡县重阳法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告吴文利、王光芹诉被告封光献、武风玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法由审判员杜继昌适用简易程序于2014年8月19日公开开庭进行了审理；后案件转为普通程序审理，依法由审判员杜继昌担任审判长，与审判员程军涛、人民陪审员袁槿组成合议庭于2014年10月9日公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文利、王光芹诉称：2013年9月14日，原被告签订“售房协议”，二被告将其位于西峡县重阳镇西营村七组登记在张某某名下的一座独家小院房屋以8万元卖给原告，约定首付7万元，另外1万元保存于见证人处，待被告交钥匙之日付清。协议签订前，原告在察看房屋时，被告不让原告仔细察看，东头一间房屋靠山墙一侧放着一套组合柜，致使原告没有看出房屋漏水的事实，被告也没有告知原告这一事实。2013年农历8月下旬，组合柜移走后，原告才发现漏水的事实。没过几天，原房主张某某告知原告厕所不让使用。2014年6月，原告发现巷北头的厕所也被毁坏，且与他人有纠纷，不能恢复使用。鉴于上述事实，被告故意隐瞒房屋有质量问题、厕所与他人有纠纷的事实，构成欺诈，故请求判令1.撤销原被告双方签订的“售房协议”；2.返还原告购房款7万元并按银行同期贷款利率支付利息赔偿原告的损失。庭审中，原告认为该房屋买卖合同为无效合同，故请求变更第1项诉讼请求为：确认原被告双方于2013年9月14日所签的“售房协议”无效。 原告吴文利、王光芹为支持其主张向本院提交如下证据：1.双方所签的“售房协议”，证明该房屋无土地使用证。2.收据一张，证明被告收到原告房款7万元。3.房权证一本，证明该房屋属于张某某所有。4.二原告的户口登记薄、身份证，证明二原告不是房屋所在地居民，房屋所在地为重阳乡西营村七组。5.8张房屋照片，证明被告家具腾走后，原告发现房屋存在质量问题，被告有隐瞒欺诈行为。 被告封光献、武风玉辩称：原、被告双方所签的“售房协议”真实、合法有效。该房屋是所占的土地是农村宅基地，不属于国有和集体，被告对出卖的宅基地拥有使用权、转让权。故请求驳回原告的诉讼请求。如果合同无效，同意退还7万元，但不存在退还利息的问题。 被告封光献、武风玉为支持其辩解理由向本院提供证据如下：证人陆某某、白某某出庭作证的证人证言，证明原告知道房屋的情况，被告不存在欺诈行为。 经审理查明：2013年9月14日，二原告经多次看房后与二被告签订“售房协议”，二被告将其位于西峡县重阳镇西营村七组的一座独家小院房屋以8万元卖给原告，协议约定：首付7万元，另外1万元保存于见证人处，待被告交钥匙之日付清；房屋西边巷为共用巷，与邻居无任何纠纷；该房屋无土地使用证，房权证登记在张某某名下，将来过户由原告办理；合同见证人白某某。2013年9月14日，二原告支付二被告房款7万元，被告封光献给二原告出具收条。二原告另支付房款1万元，由见证人白某某保管，待被告将家具搬清后转交二被告。后因原告修灶台时邻居不让在相邻巷道内垒烟囱，见证人白某某将该1万元退还二原告。庭审中，二原告同意将在该房屋内所修灶台、烟囱无偿送给二被告；若“售房协议”无效，双方相互返还财产，二被告称自己无损失。 另查：该房产位于西峡县重阳镇西营村七组，所占土地属西峡县重阳镇西营村七组集体所有的土地，该房产登记在张某某名下。原告吴文利、王光芹户籍所在地均为西峡县重阳乡燕子村七组。 本院认为：根据我国土地管理法和相关土地政策，农村宅基地具有极强的福利和保障性，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本经济组织成员，农村住宅用地只能分配给本村村民使用，本经济组织以外的村民购买本经济组织成员的宅基地和房屋的，应当确认为无效。本案原告吴文利、王光芹系西峡县重阳乡燕子村七组村民，购买建造在属于西峡县重阳镇西营村七组集体所有的宅基地上的房屋，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此规定，二原告要求二被告分别返还已付房款7万元理由正当，本院予以支持。二原告在购买该房屋前多次看房，二被告也告知了该房产无土地使用证、房权证户名为张某某的事实，因此不存在被告隐瞒房屋情况，二被告并没有欺诈二原告。从该房屋所处西峡县重阳镇西营村七组的事实，二原告应当知道该房产所占土地的性质，二原告应当知道购买该房屋的合同无效却仍然购买，因此二原告所诉的利息损失应由二原告自负，二原告要求被告赔偿利息损失，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告吴文利、王光芹与被告封光献、武风玉于2013年9月14日签订的“售房协议”无效。 二、被告封光献、武风玉于判决生效后十日内返还原告吴文利、王光芹已付房款7万元。 三、驳回原告吴文利、王光芹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1550元，原告吴文利、王光芹负担250元，被告封光献、武风玉负担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。 审 判 长 杜继昌 审 判 员 程军涛 人民陪审员 袁 槿 二〇一四年十一月二十六日 书 记 员 李 明 |
