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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第277号 上诉人（原审原告）宋景元（又名宋光灿），男。 委托代理人张涛、陶瑞淑，河南博苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）徐艳荣，女。 委托代理人杨大学，获嘉县城关镇基层法律服务所法律工作者。 被上诉人贺川，男。 被上诉人贺宁，男。 以上二被上诉人共同委托代理人徐艳荣，基本情况同上。 上诉人宋景元因与被上诉人徐艳荣、贺基定租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2012）获民初字第1705号民事判决，向本院提出上诉。贺基定于2014年7月24日病逝，本院通知其继承人贺宁、贺川参加本案诉讼。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2008年2月23日，宋景元与贺基定签订厂房租赁合同，约定：“出租方宋光灿，承租方贺基定……1、宋景元将位于东环路北段路东的厂房租给贺基定使用（使用面积大约东屋300平方，北屋420平方，值班室38平方，东屋楼梯下一间小房20平方）自2008年3月1日至2011年3月1日止，每年租金贰万贰仟伍佰元整……宋景元提供之厂房门窗基本齐全……双方应在租期届满前6个月向对方告知出租和续租意向……贺基定如果不再租赁厂房，应在租期满之日前，将自己的设备及所有物品搬出厂区大院，否则每拖延一日，每日按150元租金计算……贺基定在使用房屋时，2年之内如有大面积屋顶自然损坏，宋景元应负责修理，2年之后，如有损坏，贺基定自行修理……双方有单方违约者，违约方除向对方赔偿经济损失外，应向对方支付年租金的20%—30%作为违约金……”。合同签订后，贺基定按合同约定租赁使用厂房交纳租金。2011年3月1日合同到期后，贺基定继续租赁宋景元的厂房，双方未按原租赁合同第7条约定重新签订合同，宋景元同意贺基定继续租赁，双方在履行租赁合同期间，协商约定每年租金按4万元交纳。2012年10月19日贺基定交纳最后一笔租金，宋景元收取此租金时形成一个领款领据，显示“今领到人民币贰仟元整，?2000元，期限10月14日至28日止，领款人宋光灿”。宋景元陈述租期到2012年10月28日止，贺基定陈述是租金交纳到2012年10月28日并非是租赁期限的约定。2012年10月22日宋景元通过特快专递向贺基定、徐艳荣邮寄了解除租赁合同通知书，通知书内容是“贺基定、徐艳荣：……一、自本通知到达贵方时，双方之间的不定期租赁关系解除，请贵方于2012年10月28日前搬离租赁厂地……通知人：宋景元2012年10月20日”。经向获嘉县邮政特快专递查询，显示此邮件已于2012年10月23日10时31分妥投，注明是案外人贺基红收。贺基定、徐艳荣否认收到此邮件。2012年10月28日后贺基定、徐艳荣继续租赁厂房场地。2012年11月1日宋景元起诉到法院，贺基定、徐艳荣于2012年11月15日收到应诉通知，贺基定、徐艳荣应诉后于2012年12月22日搬离租赁厂房，将租赁厂房及场地交付给了宋景元。 宋景元陈述“提供的12张照片中墙体上的孔和门上的孔是贺基定、徐艳荣租赁初期，由贺基定、徐艳荣为满足生产经营故意开通的孔”，贺基定、徐艳荣陈述“接收时就有这些孔”。宋景元陈述“照片中顶棚损坏部分有自然损坏有人为损坏”，贺基定、徐艳荣陈述“全部是2012年秋天自然损坏”。诉讼中，宋景元申请对房屋损坏进行司法鉴定。 原审法院认为：宋景元与贺基定签订的厂房租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行义务行使权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”贺基定在约定的租赁期限到期后，继续进行租赁经营，宋景元也同意继续租赁，原租赁合同对双方继续有效，继续租赁期间也应按书面租赁合同履行，但租赁期限为不定期。继续租赁期间双方变更年租金为4万元，此变更合法有效，应约束双方当事人。 双方认可被告租赁费交纳到2012年10月28日，予以确认。双方对2012年10月19日领据中形成的“期限10月14日至28日止”文字意思表示陈述不一致，原审法院认为，文字中“期限”未注明是交费期限还是租赁期限，在成为不定期租赁合同法律关系后，如果双方约定成为定期租赁合同，应有书面租赁合同且定期意思表示应明确，对“期限”未作租赁期限确定，且宋景元在此前收取租金时也有书写租金交费期限的习惯，故对宋景元陈述为租赁期限的陈述，不予采信，对贺基定陈述只是租金交纳到2012年10月28日的陈述予以采信。 对双方后期形成的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，宋景元于2012年10月22日发出的解除租赁合同通知，快递公司信息显示为案外人贺基红收，贺基定否认收到此件，宋景元提供的证据不能充分证明贺基定收到了此通知，故对宋景元陈述的在诉前已向贺基定、徐艳荣提出解除合同通知不予采信。 宋景元于2012年11月1日到法院起诉贺基定、徐艳荣，诉状中明确提出解除不定期租赁合同，应视为宋景元提出了解除合同主张，宋景元提出此主张后，应给予贺基定、徐艳荣合理期限搬离，贺基定、徐艳荣于2012年11月15日收到应诉通知书，诉讼中于2012年12月22日搬离租赁厂房，期间经历了37天，对于生产经营性的租赁用途，该37天应属于合理期限的范围之内。2012年10月29日至2012年12月22日租赁期间的租赁费贺基定、徐艳荣应当向宋景元交付，宋景元未主张此租赁费，无法支持。 贺基定、徐艳荣在合理期限内搬离了租赁厂房，并未构成违约，故对宋景元要求贺基定、徐艳荣支付违约金、迟延交房违约损失的诉讼请求，不予支持。 双方租赁合同约定2年之内如有大面积屋顶自然损坏，宋景元负责修理，2年之后如有损坏贺基定自行修理，此约定真实意思是维修好租赁物确保承租人的有效使用，确保承租人有效使用是维修租赁物的合同目的，对租赁后期自然损坏（宋景元陈述有一部分是因生产导致石棉瓦损坏，无证据证明，不予认定）的石棉瓦，贺基定应自行修理确保自己有效使用，诉讼中，贺基定、徐艳荣未提出影响租赁使用，贺基定、徐艳荣已搬出租赁厂房，不再使用该厂房，故对自然损坏的屋顶石棉瓦无义务再进行修理，宋景元也无提出修理请求，直接提出赔偿房屋损坏（石棉瓦）损失请求，不予支持，应予以驳回。 租赁合同第2条约定“出租方提供之厂房门窗基本齐全，地面硬化，承租方租期结束，应向宋景元移交之厂房也应门窗完好，否则照价赔偿”，此约定应专指厂房的门窗，门窗基本齐全的约定并非是完全齐全完好，对宋景元提出的12张照片中除石棉瓦外的孔洞损坏，贺基定、徐艳荣否认是租赁期间所造成的，宋景元也未提供充分证据证明是贺基定、徐艳荣租赁期间所造成的，故对宋景元此方面的诉讼请求，无法支持。此部分双方可以协商解决，宋景元也可以寻找新的证据诉讼解决。 宋景元提供12张照片中的赔偿请求，不予支持，没有必要再进行房屋损坏鉴定，故对宋景元提出的房屋损坏鉴定申请，不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除双方的租赁合同，贺基定、徐艳荣应从租赁厂房场地中搬出，将厂房场地交付给宋景元（贺基定、徐艳荣已履行了此义务）；二、驳回宋景元的其他诉讼请求。一审案件受理费1345元，贺基定、徐艳荣承担50元，宋景元承担1295元。 宋景元上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案原租赁合同于2011年3月1日到期，后双方未重新签订书面合同，双方除将租赁费变更为40000元外，其他条款均按原合同执行。在2012年10月19日的租金领据上，载明“期限10月14日至28日止”，该表述应视为双方对租赁期限的约定，且当时上诉人也口头告知贺基定到期后不再续租，贺基定也仅交纳了15天的租金。上诉人除口头通知到期不再续租外，于2012年10月22日向贺基定邮寄了解除合同通知，次日由贺基定的兄长，贺基定工厂的门卫贺基红签收。从时间上看，上诉人已经在合理期限内通知解除合同。贺基定、徐艳荣迟延交付租赁物，构成违约，应当承担违约责任，贺基定逾期返还租赁物的期间达56天，应付租金8400元，赔偿损失368121.68元，违约金12000元。合同到期后，贺基定、徐艳荣应将租赁物完好无损的返还上诉人，因二人在租赁期间造成石棉瓦损坏、墙上打孔，对上述损失，贺基定、徐艳荣应予赔偿。二、原审程序违法。上诉人在原审时申请鉴定，但原审法院却认为无此必要，不启动鉴定程序，剥夺了上诉人的权利。该案原审严重超审限。原审法院第一次通知开庭，贺基定、徐艳荣未到庭，原审法院不依法缺席审理，而是另行指定开庭时间，偏袒贺基定、徐艳荣。综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，且程序违法。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由徐艳荣、贺川、贺宁负担。 徐艳荣、贺川、贺宁辩称：一、原租赁合同已于2011年3月1日到期，到期后双方的租赁关系为不定期租赁关系。之后答辩人数次向宋景元缴纳租金，宋景元的领据均注明了缴纳租金的期限，2012年10月28日不是合同到期的时间，是租金预交的期限。二、宋景元要求解除合同没有提前通知答辩人，未给答辩人合理期限。宋景元解除合同没有尽到通知义务，而是直接向法院起诉。答辩人应诉后，主动于2012年12月22日返还租赁物，因此答辩人没有违约。三、宋景元要求的租赁物损坏赔偿，答辩人已经按照当时租赁房屋的状态，除房顶石棉瓦损坏，没有其他损坏，因此不存在房屋损坏的赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回宋景元的上诉请求，维持原判。 本院查明的事实与原审认定一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2008年2月23日，宋景元与贺基定之间签订的厂房租赁合同期限届满后，贺基定继续租赁宋景元的厂房，宋景元未表示异议，依据上述法律规定，双方签订的厂房租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。涉案合同约定，双方应在租期届满前6个月向对方告知出租和续租意向，合同法虽规定当事人可以随时解除合同，但同时规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，且在原租赁合同仍然有效的情况下，该合理期限应参照该合同相关条款的约定。宋景元上诉称，2012年10月19日的领据上有“（租赁）期限10月14日至28日止”的字样，证明当时已经约定租赁期限到10月28日届满，且在出具领据时也向贺基定进行了口头通知，再之后，又进行了邮寄送达。首先对于该领据上的“期限10月14日至28日止”，在之前宋景元出具的领据上，也存在类似的写法，如2012年3月30日的领据，在领款用途说明一栏中写明“厂房租金2012年2月21日-2012年8月21止”，但之后贺基定、徐艳荣仍继续租赁使用涉案厂房，因此，对于宋景元关于租赁期限于2012年10月28日终止的主张，理由不充分，本院不予采纳。其次，宋景元寄出解除合同通知的时间为2012年10月22日，该邮件即便已送达贺基定、徐艳荣，基于前述分析，贺基定于2012年12月22日搬离，即用近两个月时间另租厂房并完成搬迁，也不应视为超过合理期限。据此，对于宋景元要求贺基定、徐艳荣支付其违约金的请求，原审判决不予支持，并无不妥。自2012年10月28日至2012年12月22日，贺基定、徐艳荣一直占有涉案厂房，故应向宋景元支付在此期间的租赁费，租赁费的数额为6137元（年租金40000元÷365天×56天=6137元）。涉案租赁合同约定，二年之内如有大面积屋顶自然损坏，宋景元应负责修理，二年之后，如有损坏，贺基定自行修理。本院二审庭审时，双方当事人均认可宋景元于2010年3月18日少收1000元作为修房费用的事实。按照上述约定，宋景元少收1000元租金作为修房费用，应视为宋景元已履行前期修房义务，之后屋顶损坏按约定应由贺基定自行修理，合同关于屋顶损失的约定并未排除自然损坏之情形。从现场照片看，涉案租赁厂房屋顶石棉瓦确有损坏，说明贺基定、徐艳荣在租赁期间未完全履行维修义务，故本院酌定贺基定、徐艳荣向宋景元支付1000元屋顶维修费用。对于宋景元主张的其他损失，因其未提出有效证据证明相关损失是由贺基定、徐艳荣占有使用厂房引起的，故原审判决不予支持，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，但判决部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省获嘉县人民法院（2012）获民初字第1705号民事判决及诉讼费用负担部分； 二、徐艳荣、贺宁、贺川于本判决送达后十日内支付宋景元租赁费6137元； 三、徐艳荣、贺宁、贺川于本判决送达后十日内支付宋景元维修费1000元。 二审案件受理费1856元，由徐艳荣、贺宁、贺川负担1000元，由宋景元负担856元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈兴祥 代理审判员 曾维锋 代理审判员 王 华 二〇一四年十一月二十一日 代理书记员 刘 冬 |
