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河南省郏县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郏民初字第556号 原告郏县西关社区四组。 诉讼代表人马全明，任组长。 委托代理人马光岭，男，1962年4月9日生，回族。 委托代理人白书君，郏县城关镇法律法律服务所法律工作者。 被告马慧君，女，1960年4月7日生，回族。 委托代理人李培公，河南天广律师事务所律师。 第三人赵自创（又名赵闯），男，1963年3月14日生，汉族。 委托代理人黄付申，郏县“148”法律服务所法律工作者。 原告郏县西关社区四组与被告马慧君，第三人赵自创确认合同效力纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审。原告郏县西关社区四组（以下简称：西关四组）的委托代理人马光岭、白书君，被告马慧君的委托代理人李培公，第三人赵自创及委托代理人黄付申到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郏县西关社区四组诉称，西关四组有回、汉居民306口，聚居在西关街清真寺四周，原有土地160亩，为支持县城发展需要，先后被政府征、占用154.5亩，仅有土地5.5亩，西关四组对全组居民近20年来一直实行着粮、油、副食品供给制。1995年，面对西关四组居民居住困难的历史问题，西关四组不惜高价回收土地，为本组居住困难户规划一批宅基地，由于各方因素，马慧君也按统一的协议约定，无偿得到宅地一块，统一的建房居住使用，之后，西关四组又统一的为其办理了集体土地使用证和房权证。今年五月，西关四组接社区居委会通知，原规划给马慧君建设使用的房宅要转卖，第三人赵自创现要求居委会同意、盖章认可后办理过户手续（同时也已说明拒绝为其盖章），西关四组经查证得知，马慧君将规划给的宅地房屋要卖给第三人赵自创，问题发生后，马慧君及第三人赵自创多次同西关四组协调，协商解决，终因对处理意见有差距而未达成一致。综上所述，马慧君的行为是一种违约、违法行为，根据西关四组的实际，为主持公平、诚信、正义，维护集体权益，特依法提出诉讼，请求依法认定西关四组与马慧君所签订《协议》有效，马慧君与第三人赵自创的买卖协议无效，维护西关四组的优先权。 被告马慧君辩称，1、西关四组划给马慧君宅基地，让马慧君建房居住使用，是对马慧君的照顾，签有协议也是真的；2、把房宅卖给赵自创之前，已说明有协议和约定的内容；3、赵自创也反复说，一是咱先不说是卖，就说是租的，等以后西关四组关系处理好了再说是买卖关系，再办转让过户手续；4、马慧君卖房地产是违反原来的协议约定，但赵自创也有过错，现马慧君同意法院依法解决。 第三人赵自创述称，一、西关四组依据与马慧君所签合同有效提起诉讼，并确认赵自创与马慧君所签合同无效，没有事实根据和法律依据，请依法予以驳回。1、西关四组依据与马慧君所签合同存在严重瑕疵，系伪造合同，存在严重的违法行为。根据《土地管理法》及宅基地审查批准的程序规定，居民委员会成员需要批划宅基地，由本人申请，居民小组讨论通过，报居委会研究决定，报乡镇或县级人民政府批准，经县级人民政府颁发宅基地使用证，根本没有居民组与申请人签订合同的程序，该合同是违法的，无效合同；2、从合同的内容条款看存在严重的违法行为，第一条明确写到“甲方根据各方面的关系，同意按队里居民划宅基地的条件，把北地临五组边的机井边四间宽的地批划给乙方建设使用，有队里统一为乙方办理证件”。马慧君的宅基地是按法定程序批划，并不存在根据各方面关系，为此，该协议与实际批划程序不符；3、协议的双方当事人为甲方郏县西关街四组马全明，乙方为马慧君，时间书写为1996年10月2日，但实际时间并非是1996年10月2日书写，后边的签名存在严重的不实。从1996年到2014年已有18个年头，18年前马全明就是组长，这是西关街大人小孩都知晓的事实。18年前马光领是干什么的都不清楚，不是组长也不是代表，为什么会在协议上签名，在这次诉讼中马全明才委托了马光领为诉讼代理人，从这一点可以证明这个合同是在提起诉讼时，马光领接受马全明的委托后才签订的合同，不然的话，马光领就无资格在协议后边签名，由此证明，这个合同实属伪造，是专门为这次诉讼服务的。因此，这次诉讼是恶意诉讼，请求依法追究西关四组的民事赔偿责任，赔偿因此给赵自创造成的30000元损失。二、马慧君与赵自创所签合同合法有效，应依法予以维护，保护赵自创的合法权益不受侵犯。1、马慧君的房产来源合法，宅基地的审批程序合法。马慧君的丈夫李文学二人处理自己的私有财产并无不妥，更不违犯法律的强制性规定。2、马慧君与赵自创所签协议是双方真实意思表示，又不违犯法律规定，并且于2００6年3月15日签字时房产就已交付，现赵自创已使用9个年头，在这9年的经营中从不违法，更没有犯法，是一个遵纪守法的商户。3、根据起诉状第三段陈述“今年五月，西关四组接社区居委会通知，原规划给马慧君建设使用的房宅要转卖，第三人赵自创现要求居委会同意、盖章认可后办理过户手续（同时也已说明拒绝为其盖章），西关四组经查证得知，马慧君将规划给的宅地房屋要卖给第三人赵自创”。这种说法纯属不实之词，赵自创所买房产是经西关街居委会第四居民组组长马全明亲自说合的，马慧君是组长马全明的女儿，他们是父女关系，并且马全明在2００6年3月15日的房地产买卖协议上的证明人后边亲笔签名。这怎么能说是从今年5月才知道的，这不是谎言是什么，赵自创办证，并非是今年5月才主张权利。从2００9年赵自创就主张权利，要求办证，被西关四组拒绝了。第二次是托付艾宗付为其办理，又没办成，都是西关四组阻止才没办成。第三次在无奈的情况下，赵自创亲自找居委会要求办证，并加盖公章时，居委会直接说明是马全明不让盖章，有纠纷，赵自创认为这种行为是违法行为，是一种侵权行为。4、退一万步说，即使西关四组与马慧君事实签有合同，该行为也失去了法律效力，《民法通则》及《民事诉讼法》、《合同法》和最高人民法院关于贯彻执行合同法若干问题的解释（一）的规定，诉讼时效为二年，指权利被侵之日起及知道和应当知道之时起。赵自创与马慧君所签合同为2００6年3月15日，至今已九个年头，西关四组在上边已亲笔签字，这说明在当时西关四组就已知道，所以超过了法定的诉讼时效，应依法驳回。5、西关四组拒绝盖章行为是侵权行为，是违法行为。赵自创认为购买房产是双方真实意见的表示，该行为合法有效，应依法得到保护。并且西关四组在房产买卖协议上亲笔签名，现在又不认可，谎称有纠纷拒绝盖章，这纯属于滥用职权，出尔反尔，违背诚信道德规范，侵犯了赵自创的合法权益，西关四组要承担没有办证所引起的一切法律后果和民事赔偿责任。特要求法院在查明事实的情况下，责成西关四组履行义务，协助赵自创办理一切房产过户手续。综上所述，赵自创要求：1、驳回西关四组的一切无理要求；2、依法维护赵自创依法签订的房产买卖合同；3、支持赵自创的一切赔偿请求；4、案件受理费由西关四组承担。 审理查明，马慧君原系西关四组居民，马慧君与西关四组组长马全明系父女关系。1996年马慧君作为本组居民在郏县城关镇八一路北段路西（临街）批划宅基地一处，马慧君在该宅基地上建起四间二层楼房，后马慧君将该房屋出售给第三人赵自创，并于2006年3月15日在马慧君及丈夫李文学，第三人赵自创及其妻陈翠风，见证人马慧君之父马全明、李尧的共同参与下签订一份房地产买卖协议。协议内容为：卖方马慧君买方赵自创，上列双方为房地产买卖一事，在平等自愿、诚实信用之基础上，经过实地考察与协商，达成房地产买卖协议：一、甲方有房地产一处，坐落在郏县城八一路北段路西，东临八一路，西邻西关五组耕地，南邻刘根旺，北邻西关街五组，临街房四间二层（现西墙外有出水搭架木地一米）同意卖给乙方为业，面积以土地、房产手续为准。二、乙方向甲方付房地产价款36.6万元整，于协议生效时一次付清20万元，余款16.6万元于2007年3月15日前付清。三、协议生效，甲方把现有房地产及相关手续交给乙方，过户手续由乙方办理，费用乙方承担，甲方予以配合。四、协议一式二份，双方签字后即发生效力，任何一方不得反悔，否则赔偿由此而给对方造成的损失。甲方马慧君（签名捺印）李文学（签名捺印）乙方赵自创（签名捺印）陈翠风（签名捺印）证明人马全明（签名捺印）李尧（签名捺印）2006年3月15日。协议签订后第三人赵自创于2006年3月15日将购房款36.6万元给付马慧君，马慧君与赵自创按合同履行了现有房地产交接手续。后赵自创在办理房屋过户要求西关四组履行手续时遭拒。西关四组于2014年5月12日诉至法院，请求依法认定西关四组与马慧君所签订《协议》有效，马慧君与第三人赵自创的买卖协议无效，维护西关四组的优先权。 另查明，①西关四组提供的马慧君与西关四组所签订协议，其内容为：甲方郏县西关街四组乙方马全明甲方根据本组人多地少和已经无地再为群众划宅基地的实际情况，经队委会研究决定和乙方商量以后签订规划宅基地协议。一、甲方根据各方面的关系同意按队里居民划宅基地的条件把北地邻五队边的机井边的四间宽的地批划给乙方建设使用，有队里统一的为乙方办理证件，一切费用有乙方负担，按平均数交给甲方。二、乙方对划给的宅基地可以建房使用，但不可以转卖，如果乙方不需要时应给本队的居民，否则，只能卖房不能卖地，甲方有权收回划给的宅基地，一事同人。三、乙方应按照统一规划建房，永远执行本协议，空口无凭，立约为证。甲方马全明、马光领乙方马慧君1996年10月2日；②诉讼中，第三人赵自创要求西关四组赔偿其30000元损失无提供相应证据及无交纳相关诉讼费用。 上述事实，有西关四组提供的协议书二份，赵自创提供的房产证、土地使用证、收款条，当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，这些证据经当事人质证后，可以采信。 本院认为，本案系宅基房屋买卖所引起的纠纷。因西关四组组长马全明在与马慧君签订的协议中约定：批划给马慧君的宅基地不可以转卖，不需要时应给本队居民，否则，只能卖房，不能卖地，甲方有权收回划给的宅基地，是附条件的合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村居民居住宅基地，应经乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。马全明（西关四组）与马慧君在协议中约定，只能卖房，不能卖地，否则，马全明（西关四组）有权收回。因宅基地属于国家法律禁止流转的范围，且宅基地的划拨及收回应由政府进行审批，故该约定违反了国家强制性规定，应属无效。对于协议中约定，批划给马慧君的宅基地不可以转卖，不需要时应给本队居民，符合该村民组的宅基地少的情况，马慧君也签订协议并同意该内容，该内容应有效。对于西关四组请求依法判令马慧君与第三人赵自创的买卖协议无效的问题。第三人在庭审中称购买的是房屋，而非宅基地，西关四组也未提供证明，该协议属于违反了国家强制性规定，且西关四组不是合同的当事人，与该房屋不存在利害关系，根据合同相对性原则，西关四组无权请求确认马慧君与第三人赵自创所签订合同的效力。对第三人赵自创称要求西关四组赔偿其30000元损失，因其无提供相应证据及无交纳相关诉讼费用，对该请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、原告郏县西关社区四组组长马全明于1996年10月2日与马慧君所签订的协议中约定的“马全明（西关四组）与马慧君在协议中约定，只能卖房，不能卖地，否则，马全明（西关四组）有权收回划拨给的宅基地”为无效条款； 二、驳回原告郏县西关社区四组请求确认马慧君与第三人赵自创所签订合同无效的请求。 案件受理费100元，由原告郏县西关社区四组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 白志强 审 判 员 刘素平 人民陪审员 王保军 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 刘昊杰 |
