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河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宛民初字第1015号 原告刘建华，女，汉族。 委托代理人张先哲，河南宛信律师事务所律师，特别授权。 被告南阳市红旗印刷包装有限公司。 法定代表人胡玉洪。 委托代理人雷少君，该公司职工，特别授权。 委托代理人龚广晓，河南华都律师事务所律师，特别授权。 原告刘建华诉被告南阳市红旗印刷包装有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理，并向双方当事人送达了相关法律手续，2014年7月7日本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托代理人张先哲、被告南阳市红旗印刷包装有限公司的委托代理人雷少君、龚广晓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年2月17日，被告在南阳市仲景中路防爆路口开发“燕湖小区”房地产项目，对外设有售楼展示中心，并在南阳晚报作媒体广告及影剧院开盘大型活动，原告交给被告50000元提前认筹款（50000元抵70000元），6月22日，原被告签订集资建房合同一份，标的物为被告本厂职工优先选购后的剩余房源即第三座东（A）单元29层06号房，面积81.64平方米，每增高一层涨价10元，29层单价原为3848元／平方米。因原告系提前认筹，分期付款按9.9折优惠，单价为3567元／平方米。2011年11月8日，被告收取原告96209元购房款，2012年10月15日，被告又收取了原告88000元购房款。2013年5月3日被告收取原告2478元燃气初装费，2013年6月24日，原告缴纳购买地下室款60000元，以上6张票据共计296687元。按照合同约定，交房日期为2013年4月30日，被告逾期交房至今年。2014年4月被告的财务处通知原告到燕湖小区展示中心处领取市房管局开具的缴大修基金契税通知单，但在展示中心查无原告的通知单，后经查才知，该高层的商品房预售许可证显示仅审批28层，该栋楼的29、30层没有合法的审批手续，故该通知单无原告的。原告得知合同约定办产权证的条款属子虚乌有，倍感上当受骗。被告已经构成根本违约。原告认为，双方之间的合同名为集资建房，实际上签订的是正规的商品房买卖合同，约定标的物为本厂职工优先选购后的剩余房源，合同中自愿购买的说法说明了不是内部集资，购房对象为社会上不特定的人，合同具备《商品房销售管理办法》第16条规定的条款，故实为商品房买卖。因被告隐瞒事实构成欺诈，根据合同法的规定属于可撤销合同。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人办理商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，被告应双倍返还本金并支付利息。后经双方协商未果，故诉至法院请求依法判令被告返还296687元购房款，支付一倍本金损失296687元，共计593374元；并支付缴款期间利息（按缴款时间按中国人民银行同期贷款利率计付已付296687元的利息）。 为此，原告提交如下证据： 1、集资建房合同一份。证明原、被告存在合同关系。 2、收据六张。证明被告收原告房款情况。 3、南阳市房管局违规广告公示台。证明2011年5月被告未取得预售许可证就发布广告。 4、市房管局2014第三号市场预报。证明被告取得的房屋预售许可证为最高28层。 5、市房管局电脑对预售许可证的记录。证明观点同4. 被告辩称，原告对所购房屋系集资房屋性质是明知的，不应适用商品房销售办法的相关规定，其要求返还双倍房款是错误的，被告没有隐瞒没有取得预售许可证的事实。原告购买该房时，根据规定被告没有达到办理商品房预售许可证的时间。根据原告所购房屋不能办证的事实，被告同意在原告退房时返还房款及利息，但不同意返还双倍房款。如果原告同意不退房，被告愿为原告提供本小区同面积的25层的房屋一套。 被告向法庭提交证据如下： 1、宛市国用（2013）第00184号土地证一份。 2、建设用地规划许可证一份。 3、建筑工程施工许可证一份。 4、商品房预售许可证一份。 5、建筑工程规划许可证一份。（当庭没有提交，三天以内提交）。 以上证据证明：1、被告建设的小区现在证件齐全，符合小区开发手续的要求；2、商品房预售许可证系2013年10月28日颁发的。原告在购买房屋时对被告的商品房预售许可证没有办理下来的事实原告是明知的，不存在被告故意隐瞒未取得预售许可证的事实；3、以上证据也可以证实，被告与原告所签订的是单位职工集资建房合同，而非商品房买卖合同，预售许可证的“商品房”是一个房屋买卖的统称。另因小区正在办理住户按揭贷款手续，所提交证据均系复印件，原件不在被告手中保存，庭后可以核实。 被告对原告所提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、2真实性无异议。 对证据3来源不清楚，真实性无法确定。反而证实了被告未取得预售证，被告并未隐瞒该情况，已经公示了。 对证据4、5无异议。 原告刘建华对被告提交的证据质证意见如下： 对以上四份证据，均系复印件，需核对原件核实真实性。对证明方向有异议，该证据不能证实被告没有隐瞒。我是交款几个月后签的合同，第一次交款是在2011年2月17日，当时交5万折抵7万元，且在南阳晚报公示过，当时没人说是集资房。6月份被告召开开盘活动，因我交纳的认筹金时间靠前，故我优先选房，选了29层，该层比28层每平方贵10元，当时我也没看懂合同，不懂得商品房和集资房的区别，而且合同还是被告提前拟好的。不同意被告答辩状上置换房屋的意见。 庭审结束后，被告向法庭提交证据一份：建筑工程规划许可证一份。 本院对原、被告双方互无异议的证据的真实性予以认可，对双方存有异议及证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。 根据当事人的举证，质证及庭审调查，本院确认以下事实： 2011年2月17日，被告南阳市红旗印刷包装有限公司在南阳市仲景路防爆口开发“燕湖小区”房地产项目进行开盘活动，原告刘建华给被告交纳了50000元的认筹款。2011年6月22日，原告刘建华与被告南阳市红旗印刷包装有限公司签订集资建房合同一份，合同约定：“甲方（建设方）：南阳市红旗印刷包装有限公司乙方（集资方）：刘建华根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就购买集资房达成如下协议：第一条乙方购买集资房的基本情况1、乙方购买的集资房系南阳市红旗印刷包装有限公司的职工集资楼，是本厂职工优先选购房后剩余的房源，该房位于南阳市仲景路原红旗印刷厂院内的‘燕湖小区’第3座东（A）单元29层06号房，乙方在签订合同前……，自愿购买。第二条计价方式与价款房屋建筑面积81.64平方米。原单价3848元／平方米，房屋原总价款：人民币叁拾壹万肆仟壹佰伍拾壹元整（小写314151元整）；优惠后单价单价3567元／平方米，房屋原总价款：人民币贰拾玖万壹仟贰佰零拾玖元整（小写291209元整）。……第三条付款方式与责任（请选择1、2或第3条）1、一次性付款……2、分期付款在合同签订时，乙方交纳总价款的50％人民币壹拾肆万陆仟贰佰零拾玖元整（小写142090元整）；主体工程封顶时乙方交纳总价款的30％价款人民币捌万捌仟元整（小写88000元整）；房屋达到验收条件后乙方交纳剩余的全部价款共计人民币伍万柒仟元整（小写57000元整）。3、按揭贷款……6、合同期内若乙方擅自退房，或甲方擅自将已出售给乙方的房屋收回或重复销售，则视为违约，应支付对方合同总价款10％的违约金。第四条交付期限甲方应于2013年4月30日将完工的集资房交付乙方使用。如逾期三个月后不能按时竣工交房，乙方有权要求退房，甲方退还乙方全部房款，并按中国人民银行同期存款利息作为赔偿金支付乙方，乙方不再追究甲方违约责任。……第六条产权登记本合同约定款项为上述房源房款，不含房屋其他任何配套费用……甲方在本小区最后一栋楼交付使用后负责提供项目建设宜居的证明文件并申请办理产权登记。第九条本合同在履行过程中发生的争议，有双方当事人协商解决，因政策性原因造成合同不能履行，甲方退回乙方已交房款。……第十二条本合同自双方签字之日起生效。除第六条外，自甲方向乙方交付房屋时本合同终止。”合同签订当天，原告交纳给被告购房款96209元。2012年10月15日，原告又交纳给被告房款88000元。2013年5月3日，原告交纳给被告天然气初装费2478元。2013年6月24日原告分两次交纳给被告购买地下室款60000元。2014年4月，原告得知该楼商品房预售许可证仅审批28层，该楼的29、30两层无合法审批手续。故认为被告已构成根本违约，要求其双倍返还其已支付的房款。因协商未果，原告诉至法院请求依法判令被告返还296687元购房款及一倍本金损失，共计593374元，并支付缴款期间利息（按缴款时间按中国人民银行同期贷款利率计付已付296687元的利息）。 另查明，2011年1月25日，河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书显示，燕湖小区A座住宅楼建设单位为南阳市红旗印刷包装有限公司，结构类型为地上层数30层，地下1层。2012年2月24日，南阳市建设工程人防许可证（副本）宛市人防字（2012）第9号显示，被告职工住宅小区A座报批层数为30层。后被告于2013年为该小区住宅楼办理了建筑工程施工许可证及建设工程规划许可证，2013年10月28日，南阳市房地产市场管理处给被告颁发宛市预售证第2013047号商品房预售许可证，显示职工住宅小区A#（1-28层）。 本院认为：一、原告刘建华与被告南阳市红旗印刷包装有限公司于2011年6月22日签订的集资建房合同，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，该合同对房屋面积、价款、交付时间、违约责任等均作出了明确约定，且被告南阳市红旗印刷包装有限公司已按照合同约定收取了原告刘建华购房款及燃气初装费共计296687元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告双方虽然没有签订商品房买卖合同，但双方签订的集资建房合同已具备商品房买卖合同的性质，且南阳红旗印刷包装有限公司于2013年10月28日取得了商品房预售许可证。故双方签订的合同为有效合同。合同一经签订，即具有法律约束力，当事人双方应自觉履行。被告在售楼活动中，展示的楼盘共30层，原告购买了其中位于第29层的一套81.64平方米的房屋，后因被告报批的30层楼房只获得房产管理部门28层的审批，导致原告购买的第29层以上房产无法办理产权登记手续，严重侵害了原告的合法权益，被告已构成了违约。被告的违约行为导致合同在法律和事实上的履行已成为不可能，因售房人的过错导致商品房买卖合同解除的前提下，购房人提出要求售房人进行损害赔偿的请求应当支持，故本案中原告刘建华要求被告返还已付购房款并赔偿损失的请求，本院予以支持。考虑到本案中原、被告双方在合同履行中的过错程度以及被告在诉讼中愿意为原告调换同面积房屋而原告拒绝的事实，本院酌定由被告赔偿原告已支付房款294209元的30％损失为宜。二、关于原告主张的返还296687元购房款及一倍本金损失问题。首先，被告在售楼初期和楼盘展示过程中并不存在故意隐瞒楼层高度的情形，被告报批的30层楼房只获得房管部门28层的审批，是导致被告违约的主要原因。其次，被告在主观方面并不存在故意隐瞒或提供虚假商品房预售许可证证明的恶意。从被告的举证情况看，2010年12月13日，被告的建设项目规划经南阳市规划局批准，2011年1月25日，被告的燕湖小区A座住宅楼施工设计图经南阳市工程勘察设计咨询中心审查合格。审查合格书上显示地上楼层为30层，地下层数为1层。2011年2月17日，被告在燕湖小区开盘宣传活动中，原告刘建华交纳50000元认筹款，并于同年6月22日与被告签订第29层06号单元房的行为也应当认为系双方的真实、自愿表示。再次，被告的建设项目被确定为28层之后，确实造成了原告所购房屋无法登记的事实，也导致合同无法继续履行，对此，在诉讼中，被告主动表示，愿调整该楼盘第25层同面积的房屋给原告，原告拒绝。综上分析，原告主张的一倍赔偿的请求，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故对原告的此项主张，本院不能完全支持。三、关于原告要求被告支付房款利息的请求，符合法律的规定，本院予以支持。考虑到原告的房款系分期支付，故应分别按照缴款时间计算相应的利息。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十八条、第十九条的规定，判决如下： 一、被告南阳市红旗印刷包装有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘建华购房款294209元及燃气初装费2478元。 二、被告南阳市红旗印刷包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘建华人民币88262.70元。 三、被告南阳市红旗印刷包装有限公司应按中国人民银行同期贷款利率支付原告所交购房款的利息。（其中，自2011年2月17日起按50000元计息；自2011年6月22日起按96209元计息；自2012年10月15日起按88000元计息；自2013年6月24日起按60000元计息。） 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9734元，由原告负担3734元，被告南阳市红旗印刷包装有限公司负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 郜付林 审 判 员 朱恒军 代理审判员 张新军 二〇一四年十一月二十六日 书 记 员 王 于 |
